珠江湾畔房地产开发项目可行性立项申报材料

全社会固定资产投资中，第产业完成投资亿元，比上年增长第二产业完成投资亿元，比上年增长第三产业完成投资亿元，比上年增长。

国内贸易消费品市场继续保持增长。

全年社会消费品零售总额完成亿元，比上年增长了。

从城乡看，城市消费品零售总额完成亿元，比上年增长了，占零售总额的县及县以下消费品零售总额亿元，比上年增长，占零售总额的。

从行业看，批发零售贸易业完成零售额亿元，比上年增长餐饮业完成零售额亿元，比上年增长，增幅高于批发零售贸易业个百分点，占全社会消费品零售总额的比重由上年的上升到。

财政和金融贵阳市财政收入稳定增长。

全市财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政收入完成亿元，增长财政支出保持适度增长，支出结构日趋合理，全年财政总支出亿元，增长。

金融存贷款业务量继续增加，中长期贷款增长较快，资金运行趋于活跃。

年末全市金融机构各项存款余额亿元，比年初增长，其中企业存款余额亿元，增长城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。

金融机构各项贷款余额亿元，比年初增长，其中中长期贷款亿元，增长短期贷款亿元，增长。

全市金融机构现金收入亿元，现金支出亿元，收支相抵，净回笼现金亿元，比上年多回笼现金亿元。

保险证券业稳步发展。

全市保险部门的保费收入亿元，增长，其中财产保险费收入亿元，寿险保费收入亿元，分别增长和。

全年保费陪付金额为亿元，其中财产险陪付亿元，寿险陪付亿元，分别增长和。

年末全市共有上市公司家，股票交易户数为万户，比上年增长，全年股票交易额为亿元。

城市建设和环境保护城市基础设施建设步伐加快，公用事业综合服务水平不断提高。

年末市区道路总长公里，道路面积万平方米。

公交运营车辆辆，折合标准运营车辆标台，其中公共汽车辆，中巴车辆。

运营线路网长度公里，公交客运总量亿人次，城市出租汽车辆。

全市自来水综合生产能力万立方米日，供水管道长度公里。

全年供水总量万立方米，其中生活用水万立方米。

自来水普及率达年末有煤气用户万户，液化气用户万户。

全年煤气供应量万立方米，其中家庭用气万立方米液化气供应量气量吨。

环境保护工作不断加强。

建设循环经济型生态城市工作顺利实施，深入开展城市环境综合治理，积极实施清洁能源工程建设，大气环境质量有所改善，全市空气质量污染指数降至，空气质量好于国家二级标准优良的天数达到天，占全年总天数的市区大气可吸入颗粒物年平均值为毫克平方米二氧化硫的年平均值为毫克平方米，酸雨污染得到有效的控制，降水值为。

地面水环境质量进步提高，水质达标率为，饮用水水源水质达标率。

城市区域环境噪音和交通干线噪音平均值分别为和。

加强对废水废气废渣和噪音等污染源的治理，新增工业废水处理能力吨日和工业废气处理能力万标立方米时，主要污染物排放量进步降低，治理污水生活垃圾工业固体废物取得明显的成效。

年末建成区园林绿地面积公顷，建成区绿化覆盖面积公顷，公共绿地面积公顷。

建成区绿地率，绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方米。

人口人民生活和社会保障年末全市总人口为万人常住人口，比上年增加万人，增长，其中城市人口万人。

人口出生率，人口死亡率，人口自然增长率。

城乡居民收入继续增长，生活水平稳步提高。

全市城市居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除物价因素，实际增长。

农民人均纯收入元，比上年增长，扣除物价因素，实际增长。

居民食品消费支出占消费性支出的比重恩格而系数为。

社会保障体系建设继续加强。

养老失业医疗等保险制度逐步推开，两个确保得到进步的巩固，社会保障水平不断提高。

年末全市养老保险参保人数为万人，失业保险参保人数为万人基本医疗保险参保人数为万人。

社会福利事业继续发展。

全市城乡各级办社会福利院敬老院共个，有床位张，年末收养人员人已建立城镇社区服务中心个，城镇各种社区服务设施个享受最低生活保障的人数达万人，国家抚恤补助各类优抚对象人。

全年共发行福利彩票万元接受社会捐赠现金万元，捐赠物资衣被价值万元。

资料来源贵阳市统计局二贵阳经济发展趋势分析贵阳经济工作年首季开局良好，房地产成为固定资产投资主力军。

从月日召开的市政府常务会会议上获悉，今年季度，贵阳市国民经济运行总体保持了持续快速协调健康发展。

市委副书记市长孙国强在会上要求，要确立科学的发展观，突出长短结合统筹协调等重点，在确保经济正常增速的同时，增强经济长久健康发展的后劲。

全市工业克服煤电等制约因素，保持快速增长态势，经济效益继续提高。

是大中型企业的增速高于全市水平二是招商引资项目及技术改造项目投产达产，拉动工业增长明显。

三是高技术产业产销稳步增长，出口交货值大幅上扬。

四是非公有制经济工业企业增势强劲。

五是运行质量良好，企业利润总额大幅提高。

仅月全市规模以上工业企业累计实现利润总额亿元，增长。

加大农业产业结构调整力度，努力开辟农民就业门路，拓宽农民增收渠道，全市农业和农村经济发展开局良好。

乡镇企业发展势头良好，各项指标均完成进度目标。

固定资产投资持续增长，预计全市累计完成固定资产投资亿元，增长，仍然保持了增长势态，但增幅比去年同期有所回落。

由于新开工的房开项目较多，元平方周边环境地块呈狭长形，自然植被条件较好，但沿地块有条河沟较难治理配套小区配套环形商场幼儿园市政环境临近黔灵公园工程进度期全部动工，其中号楼已入住，电梯房于年月交付，多层房于年月交付项目优势分析入市时间早，开发商实力临近黔灵公园项目劣势分析交通不便利河沟治理难三项目开发竞争对手评价目前市场上开发或待开发项目中与兴隆珠江湾畔具有较强竞争力的项目主要约有个，竞争项目地域分布基本含盖了贵阳房地产市场目前和下阶段贵阳市区近郊各主要发展区域和板块内的主要代表项目，从项目规模区位用地条件等方面同兴隆珠江湾畔有很强的可比性。

根据市场调查情况来分析，这些项目均位于贵阳城市核心区域的边缘地域，位于连接城市次中心或城市规划未来发展区域的主要干道旁的山间小型盆地或谷地中，地块周边多数与贵阳的环城林带相连接，自然条件普偏较好，交通条件也相对成熟，都有着规模优势的大盘特征。

项目规模般均在万平米至万平米，分为多期开发，所有的项目目前都已经启动开发或正式开始销售。

项目的定位为中高档或高档大型城市住宅小区。

开发商普遍具有个以上的项目开发经验，对市场和项目定位开发有着良好的认识理解和控制力。

各项目具备竞争的能力。

除区域内的竞争项目山水黔城主要以小高层和别墅物业作为主打产品外，其他的主要项目依据自己的市场定位和用地条件在项目的产品规划上，主要以多层为主铺以小高层和低层连排住宅或别墅。

同兴隆珠江湾畔项目相比有着共同的产品规划特征。

因项目规模的规划要求，同时也是项目配套和买点的需要，各项目在配套和设施上均很完善，从商业教育购物环境到娱乐健身休闲医疗等不而足。

产品各单位的具体构成体现出共同的特征产品供应力求丰富供应面宽，面积含盖平方米套，主力面积集中在平米套和平米套区间，户型布局主要是小三房大三房和四房两厅两房两厅，户型结构主要为平层和错层。

此类产品的供应比例在各项目的比例超过以上。

就产品定位而言，项目间客户的竞争情况将非常激烈。

七市场需求分析基础数据分析二数据分析结论八项目住宅开发市场定价目标客户确定本项目规模大，产品风险期长，总体的供应量巨大，除环湖区外其他区域的产品同竞争项目的产品品质差异小，如果将项目客户定位仅限于高端客户群，风险将更为加大。

为确保的销售顺利和消费力量的充足支撑，在保留高端市场的同时，将整个项目的客户群延扩为中等偏高的客户群是较为稳妥的。

此类市场目标客户群的层面相对较高，进取心比较强，所以在产品研发建设和营销宣传上需要注重对人本主义的关怀和渲染。

三项目概念定位荣耀与梦想之城四项目产品设计定位项目的形象设计主要包含两个方面是整体形象的包装设计，他是项目对市场宣传推广的重要标志，是消费者对楼盘想象力的引导开始和工具，是吸引消费者关注和进入项目的第媒介二是销售动线的形象包装，这是项目的具体展示，是消费者信心的来源。

五项目价格定位定价基本思路中价入市逐步提升快速销售有效回收滚动发展。

根据市场的竞争环境产品成本因素客户定位和项目的形象定位等因素考虑，本项目的入市销售，采取中价入市的策略，使项目在销售过程中的价格具备对销售的控制性和调整适应性﹡较大的市场弹性和调节空间，主动控制市场变化﹡较强的市场竞争力﹡成功打开市场抢占市场分额﹡预留先购物业的升值空间，形成良好口碑﹡树立市场信心，促进长期稳定销售项目在具体的销售过程中，如果内部认购期间能够得到市场的高度认可，认购顺利，则在项目正式开盘时，适时的调整价格，价格调整的幅度，结合市场客户的反映和当时的市场环境在各阶段具体实施。

就目前的市场而言，价格仍然是影响消费决定的重要因素，虽然项目的定位较高，目标客户群有较强的购买能力，但在市场的激烈竞争下，客户有足够的空间理性选择和购买。

九项目开发投资分析与财务评价项目的总开发成本成本核算序号项目指标元数量金额万元备注土地费用按万亩，计亩二前期费用设计费地堪费质检费按建安产值千分之监理费按建安产值三通平施工排污清污费避雷检测费小计三建安费用土石方挡墙房屋智能化及周界防范道路围墙绿化景观道路纯净水水电公建总建面小计四开发费用销售费用销售价财务费用贷款万元三年期管理费用销售价的物管基金小计五开发税费交易费营业税小计六不可预见费小计七成本合计八收入九利润项目的工程进度估算项目建设周期预计为年，每年万方左右的开发量。

项目总投资与成本估算项目投资与资金筹措计划和项目贷款计划二项目的财务评价与不确定性分析十项目风险分析项目政策性风险二项目市场风险三项目财务风险四项目自然风险五项目社会风险十项目特征综述评估结论与建议目录项目基本情况项目概况位置用地规模与地块现状项目主要技术经济指标项目主要财务评价结果指标项目开发宏观环境分析贵阳经济发展状况贵阳经济发展趋势分析小河经济发展趋势分析贵阳住宅市场分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，住宅市场供给情况分析住宅市场需求情况分析贵阳新兴住宅区域的分布分析项目开发宏观环境评价贵阳城市总体规划描述贵阳市年总体城市规划贵阳城市发展战略目标总体发展战略项目开发规划环境评价项目区域环境分析区域定义现状与规划房地产开发供应量项目开发条件分析地块概况地块所在区域城市规划交通地块周边环境项目建