珠海市金湾区金山花园二期项目可行性立项申报材料

建议在房屋规划设计阶段，认真了解未来住户的意思表示，完全掌握农民的承受能力，不能按照正常城市居民的要求进行设计，否则会偏离农业职工的购买力，形成事与愿违的局面。

建议政府在就业机会收入水平生活质量和信息获取等方面能从源头重视，做周密的规划部署，使小城镇的城市聚集效益明显提高。

农民工的自身素质提高了，劳动力的转移就容易的多，农民的后顾之忧也就降低了，同时针对部分除了农业生产以外很难从事其它工作的农民，金湾区政府要积极引导农田向种植大户和农业示范区集中，向农业规模化基地化集中化方向发展，变分散农业为集中农业，从而使农田调整与推进农业产业化相结合。

第二章需求分析与建设规模项目需求分析年月，珠海市城市总体规划获国务院批准，本次规划编制按地域范围分为市区主城区两个层次，其中市区范围为珠海市全境，包括香洲区金湾区和斗门区。

在金湾区的行政管辖范围内，新规划的金湾中心城由红旗金湾城区原西湖城区小林等组成。

在规划中发展的金湾区，充分把握城市发展方向和区域定位，选择合理的发展模式，调整产业和人口分布，提高城市防灾减灾能力，为实现城市经济社会与环境的协调发展提出了实业强区，农业稳区物流旺区科教兴区的发展战略。

金湾区农业比重较大，农村人口较多，居住条件恶劣。

农忙时早出晚归，农闲时三五成群打牌虚度，传统的生活方式单调且了无生机。

城市化的推进也是珠海市政府突出以人为本的发展理念，强调让人民群众共享改革发展的成果，因为发展的力量来源于广大人民，所以发展的成果必须惠及广大人民。

安居工程实施方案便由此产生，金湾区的危房改造工程正在有条不紊进行着，由政府牵头希望逐步改变农业职工先前的生存面貌，提高他们的生活质量，在解决农民的生物学需求的同时，真正进入城镇时代，让农民更多地享受现代文明。

二建设规模方案比选在构思该项目的建设规模方案时，有多种思路，考虑到金山花园花园期的情况，主要拟定了二种方案方案拟建普通型和小康型两种户型的框架机构的经济适用房，延续农民工的传统意识，不建幼儿园。

总建筑面积其中住宅商铺配套设施市场拟建理由改善当地农业职工的居住环境和居住条件，但充分尊重当地农业职工的意愿，保持他们的生活传统和意识，老辈喜欢几代同堂的观念根深蒂固，只建造的普通型套和的小康型套两种户型的经济适用房。

方案二拟建小区功能综合化的经济适用房，同时建造的小套型套，力求总布局合理。

总建筑面积其中住宅幼儿园商铺配套设施市场拟建理由建造经济适用房的目的就是改善老百姓的居住条件同时提高其生活质量，因此参照现代人的思想观念增加了小户型的设计，让农民根据各自的家庭情况有多样化的选择，同时更新农民的老观念学龄前儿童不需要上幼儿园，兴建漂亮的幼儿园，让农业职工的后代有个良好的成长环境同时为金山花园期二期的所有农民建造个相配套的生活市场，繁荣小区，丰富生活。

针对以上两方案，本项目咨询人员在经过各自的优劣比较之后，致认为方案二拟建小区功能综合化的经济适用房为理想方案。

其分析如下合理的经济规模本项目为政府投融资项目，政府的资金承诺使资金到位是项目运行的大前提，项目建议书的批复已充分肯定了项目的总建筑面积和总投资额。

功能设置合理化方案二中幼儿园的建立将改变农民的落后意识，同时也减轻家庭的拖累，使生活有乐趣，专心走致富之路。

帮助政府回收资金商铺的出售小户型经济适用房也可面向工业园区的打工族出租，收回的资金可以滚动进入危房改造，从而减轻财政压力。

解决部分农业职工的就业问题搬入新小区的农民在种程度上失去了土地作依靠，如果没有工作，没有收入，他们的生活根本没有着落，同时工作地点和居住地分开，般会导致生活成本的增加，为此，在小区的规划设置上建造有近长的商业街和个的生活市场，商铺市场的经营可以为小区内部分人的就业提供机会，减轻政府的扶贫就业压力，让农民工真正安居乐业。

三功能设施标准建筑使用功能按现行住宅流行模式及当地农业职工的生存态势，家庭向小型化发展，户规模以平均口户为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。

幼儿圆与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求，公共服务设施逐步完善，环境绿化有较大提高。

设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防安全防护等基本要求须符合广东省城市住宅建设标准和有关规定，并按经济适用房有关标准设计。

住宅装饰及设施标准住宅为初装修，厨房卫生间次装修完成。

外墙普通外墙涂料内墙厨卫为彩釉面砖，其余为双飞粉顶棚厨卫为塑料扣板吊顶，其余为双飞粉④门窗分户门不锈钢防盗门，户内门普通木门窗阳台半封闭式阳台楼梯间水泥地板，木头扶手。

小区配套设施小区设有休闲广场绿化停车场市场配电房公共照明闭路电视及通信系统等。

住宅户型规划根据金山花园二期的区位环境和住宅市场需求，初步规划为以下三中户型多层住宅小户型每户建筑面积，共套。

多层住宅普通型每户建筑面积，共套。

多层住宅小康型每户建筑面积，共套。

以上户型在下步单体设计时，还应根据农业职工的需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合家庭人口代际关系等因素，每套住宅有卧室起居室厨房卫生间储藏室及阳台餐厅。

各种功能空间的使用面积满足规定职工的子女提供了个良好的成长环境，很显然，该区域的文化教育以及卫生健康程度都将会有明显的改善，城市化进程的影响将步步扩大，和谐的人文社会环境让老百姓能够真正的安居乐业。

项目社会影响分析表序号社会因素影响的范围程度可能出现的后果措施建议对居民收入的影响范围广程度大失去土地，生活无以为继。

就业，减少失业要成为政府行为对不同利益群体的影响以养猪等副业致富的家庭有正面影响对完全依靠土地生活的人有负面影响。

部分绝对贫困家庭因购房借贷而降低生活水平价格优惠，减免税费。

对居民就业的影响负面影响失业人数增多，引起社会问题考虑就业机会和就业人数对脆弱群体的影响对妇女残疾人有负面影响，对儿童有正面影响。

对地区文化教育卫生的影响正面影响对地区基础设施社会服务容量和城市化进程的影响正面影响对少数民族风俗习惯和宗教的影响无影响对居民生活水平和生活质量的影响正面影响二项目与所在地区的互适性分析本项目虽然是政府扶贫项目，但因为牵扯到搬迁，将涉及到很多社会问题，如搬迁将面临丧失土地，丧失原有房屋，事业边缘化贫困社会网络解体等风险心理压力巨大，社会问题丛生，严重的影响到社会稳定移民安置的实施单靠行政命令，不仅可能使移民得不到妥善安置，可能产生次生贫困群体，从而影响移民与安置区的整合，这不仅不符合区域发展的目标和社会公平原则，也有违工程建设的初衷目标，因此凡扶贫移民项目，在移民安置规划阶段，特别是实施阶段的移民安置规划编制，大量的农业职工参与非常必要。

移民安置去向的选择，不仅关系到移民自身的生产和生活，而且还关系到可持续发展。

正因为如此。

当地的农业职工对安置点的选择表现出极大的关切。

在安置点具体位置的选择上，金湾区政府组织联合勘察组，由规划设计部门移民村代表安置区代表与危房改造主管部门的代表共同组成，现场勘察，目的是制订个能够切实完成项目目标的机制和模式，使危房改造工程完全为当地的社会环境人文条件所接纳，真正体现以人为本的宗旨。

社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的问题措施建议不同利益群体绝大多数项目受益人态度明确，积极配合滋生抵触情绪对社区参与的可行性进行考察和评估当地组织机构相关的各类组织机构都对项目给予支持和配合当地技术文化条件完全适应项目建设和发展三社会风险分析社会风险分析表序号风险因素持续时间可能导致的后果措施建议价格问题销售阶段城市化成本过高充分考虑农民的购买力和承受能力及购买意愿，同时采取相应的补偿措施弱势群体支持问题持续时间较长买不起房价格优惠扶贫的具体措施到位就业问题持续时间较长部分人失业，生活艰难安居的同时执行相配套的就业政策四社会评价结论通过项目的社会影响分析项目与社会的互适性分析以及社会风险分析表明，本项目的社会评价可行。

第十章研究结论与建议推荐方案总体描述金山花园二期是金湾区危房改造的重要工程之，也是广东省的十项民心工程之，显然，它符合国家城镇住宅开发建设的产业政策，符合珠海市城市规划。

金湾区住房制度改革办公室通过深入细致的市场调研，了解农业职工的生存态势生活方式以及搬迁意愿，从市场需求项目的初步选点及建设条件项目的建设规模和建设内容项目的总投资额以及资金来源项目进度等方面都做了充分细致的前期工作，尤其在规划选点方面，为避免决策失误，金湾区政府组织设计勘察等各相关部门的专业人员，对场址位置地形地貌气象条件地震情况工程地址水文地址条件，水电交通运输条件做了大量的前期研究。

通过需求分析，建设规模方案的比选，确定了合理的建设规模。

从场址现状地质条件论证了建设条件及投资条件，通过对建筑方案总体构思，主体工程与辅助工程，配套设施方面论证了主要技术经济指标的可行性。

另外，环境影响劳动安全卫生消防等方面都能够达到国家规定的要求，国民经济和社会评价的结论都可行。

项目的设想非常有生命力和可行性。

二结论与建议结论通过对拟建项目在技术经济工程等方面进行的调查和分析比较，对项目建成后可能取得的财务经济效益及社会环境影响等预测，金山花园二期可行性研究的最终结论是项目可行。

建议金山花园二期的拟建场地地层中素填土为新近回填，密实度差，淤泥分布较广，强度低，压缩性高，固结时间长，工程性质差，在上部荷载的作用下易产生较大的沉降，应考虑地震时震陷的影响。

根据拟建场地内地层情况和建筑物上部荷载要求，拟建建筑物不宜采用天然地基。

对拟建建筑物基础选型建议如下如施工条件允许，可优先选择强夯碎石墩基础。

该法对本场地不厚的淤泥和淤泥质土应该十分有效，处理范围应大于基础范围约，即淤泥及淤泥质土底板埋置深度。

应该强调，此法振动较大，要做附近群众的工作。

设计和施工时对桩基持力层顶面坡度较大的部位，应采取措施保持桩基的稳定，淤泥层为欠固结土，且在场地北部厚度较大，负摩阻力不可忽视，设计时桩规格选择和施工时桩的垂直度要严格控制，必要时进行桩的抗折验算。

第章总论项目背景项目名称珠海市金湾区金山花园二期项目承办单位珠海市金湾区住房制度改革办公室可行性研究报告编制的依据珠海市金湾区金山花园二期项目建议书及其批复文件国家有关工