生态办公区项目可行性立项申报材料

二从项目的周边区域来看产业园地理位置优越，地处滨海开发带海河重化工带京津塘高速公路高新技术开发带，毗邻经济技术开发区保税区高新技术产业园区，接受三带三区的辐射。

境内有京山北环等铁路枢纽东西横穿全境津塘公路京津塘高速津滨高速津北公路与外环线杨北公路等十余条公路构成经纬滨海国际机场坐落在区内，现代化的空港物流中心正在兴建之中紧靠中国北方最大的国际贸易港口港，形成了公路铁路水路航空多功能的立体交通网络。

这些优越的环境已经吸引了众多优势项目，区级市级重点项目相继落户镇。

正在兴建的东丽湖度假村空港物流区英才硅谷园家园和千亩生态公园的投资兴建，已经吸引高端人才在镇聚集，也营造了优厚的人文生态环境。

在发展大中型企业形成财富聚集的过程中都将为镇的招商引资形成优越的人文资源积累。

三从微观的镇来看区位优势东丽区镇，地处市中心区和滨海新区之间，总面积平方公里，约占东丽区的三分之。

全镇辖个自然村，常住人口万余人。

镇地理位置优越，交通便捷畅达，周边环境良好。

这里东连滨海新区，西靠市中心区，南临滨海国际机场，北通东三省。

津汉公路北环铁路贯穿东西，杨北公路外环线南北并行，京津塘快速路在境内都有出入口。

从镇中心区到机场仅公里，到市中心仅公里，完备的交通设施使这里成为连接市区与滨海新区国际机场首都北京以及东北三省的重要枢纽。

通过以上地理环境可以看出镇是城市东移战略规划中的重中之重，它是连接北京滨海新区的中枢神经，是东丽整体发展的代表。

基础设施优势根据实地考察我们认为东丽区目前正属于高速发展时期，无论从市政配套还是道路管网都正在产生着日新月异的变化。

而镇这个东丽的经济桥头堡更是在政府领导的带领下发生着惊人的变化。

据调查近期市自来水公司即将投资亿，完成钢管公司钢厂的供水工程，将铺设大口径管道公里，在解决工业用水的同时解决京塘公路沿线及东部村镇居民用水问题，为东丽湖地区镇及海河下游工业区的发展提供水源保证。

为了扩大招商引资，提高人民总体生活水平，镇政府正在日以继夜的加快完善市镇基础建设，为镇未来十年的飞跃发展打下坚实的基础。

经济优势应对入世及知识经济时代发展要求，镇政府秉承了拼搏创新的精神，以结构调整为主线，引资兴镇，着力构筑适于全球化竞争的经济结构框架适于新形势要求的村级管理框架适于现代化建设的城镇格局框架，通过加快发展促进全镇综合实力的快速提升，通过营造稳定祥和的社会环境大大增强了新的对外吸引力。

综上所述，在镇工业园发展办公区，既充分利用了本区良好的交通优势，生态环境优势，同时也顺应了市加快建设北方经济中心滨海新区和工业东移总体战略规划。

这对于东丽区镇产业链的形成与提升人才的培养会产生巨大的作用，也将进步促进这资源优势转化为产业优势，全面实现这个区域的产业升级。

我们相信我们在镇工业园建设方案的定位是准确的，是超前的，是符合市场规律的。

最终的高起点建设必将带动镇整体经济的跨越式发展。

三整体规划布局及实施计划规划的指导思想基于世界能源紧张的情况，年市政府提出了三步节能的超前理念与具体实施办法。

我们认为大都市的，随着经济的发展，也伴生出大城市的通病交通拥挤大气和水环境污染人口和建筑过密土地和水资源紧张生态环境遭到破坏等等。

为了维护城市的生态平衡，就必须向郊区发展。

而绿色生态办公区概念的提出，正迎合了这种逆城市化的发展要求，也极大的符合了市政府对三步节能的要求。

工业园目前占地平方公里，从功能布局上也需要在个相对优势的区域成为我们园区的中心枢纽。

为此我们引入园中园的概念，从功能上能满足园区的中枢作用。

同时搭建了集中的商务服务平台如管委会银行保险机构宾馆国际会展中心公共技术支撑中心中介服务中心商务会馆人才培训中心综合管理中心体育场馆超市等。

二的项目定位中国加入以来，日益扩展的开放格局吸引了大批高科技高成长公司的总部分支机构研发中心结算中心营销中心在大城市安家落户。

他们不再需要标准车间，而是看不到车间的工厂，是工厂生产的缩影。

这样的机构就需要我们在空间上给以合理的安排，让它们聚集在起，给以个相对的优美环境。

三项目概况选址及规模拟在产业园南部紧邻津汉公路，中心规划路西侧，计划用地亩来打造津城第个，分期实施，期计划用地亩，起步区为亩。

该区域位于镇工业园区南部，东临规划路，西接园区地，北接园区地，南面紧邻津汉公路，是进入产业园区的主要入口，位置重要，交通便捷，是选择建设的理想之地。

附图地块位置示意图总体规划以本项目期占地亩为例，根据规划要求和用地性质，拟规划总建筑面积余万平方米，其中办公区和公共配套服务区容积率分别为和。

由行相关配套建设和部分生态办公楼建设，占地亩。

主要包括栋生态办公楼园区管委会行政中心国际会展中心商务会馆人才培训中心中介服务中心公共技术支撑中心体育场馆商业超市等配套设施。

其中配套公建，生态办公楼，建设周期年半，需要投资约亿元。

二期开发面积万平方米，占地亩，主要是生态办公区的建设。

主要包括栋生态办公楼及相关生态环境景观，建设周期年半，需要投资约亿元。

六运作模式及资金的筹措模式政府以地入股，企业投入后续建设资金及运作管理该项目，优势互补，协同合作共同完成。

镇政府以土地为资本，后续的建设的全部资金由我公司来筹措，建成后，部分作为园区招商引税的巢部分作为固定资产入股进行风险投资，实现园区企业孵化器功能部分对外租售给我们定位的区域总部研发结算中心和为空港经济产业链的服务机构。

商业公建及其他可自留经营，项目所得根据投入分配。

模式二企业购地，全部企业化运作，政府给予定的优惠政策。

项目收益归企业所有。

四发展对镇的战略意义基于我们对理念的理解，经过我们对工业园的地理分析与长期在开发的经验建议在工业园开发项目。

的开发建设对工业园镇乃至东丽区的长足发展都将有着长远的战略意义，的开发必将呈现企业政府百姓三赢的优势局面。

直接的影响建设，给镇打造了良好的投资硬环境，是在镇的几亿元的投资的直接体现。

通过项目的开发，也直接给镇带来几千万的税收。

工业园区内建设生态办公区，不仅能成为园区内的示范，近而带动整个园区，也能使工业园区成为园区经济的示范。

的建设将以生态办公区的示范作用促进园区经济，提升园区的社会影响力，扩大了镇的知名度和影响力。

二间接的影响开发对镇总体经济水平的影响。

的建设将吸引大中型公司总部余家入驻工业园，使本地区财政收益和税收进步增长，为政府创造可观的税收效益，预计年创实际财政税收入达到亿左右，年均税收增长以上。

开发对镇就业消费等相关服务业的影响。

在镇的建成，将吸引众多家大型企业的入驻，这样在此形成明显的企业流人才流资金流，将迅速促成镇第三产业的繁荣和发展，促进产业结构的进步优化。

同时将带动园区内的金融餐饮娱乐等配套服务行业的发展，也将最大限度的满足当地的就业需求。

预计能提供就业岗位数千个，实现就业机会的利用最大化。

在镇的建成后，势必会成为市的地标建筑，同时成为空港地区的个鲜明的主题，吸引国内外更多的企业来投资，从而拉伸了这个区域的地价及房价。

五发展的相关建议建议企业与政府强势结合，加大招商力度。

由于目前整个产业园区投资氛围及相应配套较差，周边环境和氛围改善有待时日，软硬环境对外埠和国外企业进驻都不同程度的造成障碍。

我们建议工业园的整体运营招商由政府牵头，企业参与，政府搭台企业唱戏，使工业园所蕴涵的潜力和前景与政府强有力的支持成为入驻企业的信心保证。

建议二媒体宣传，扩大市场产品认知度。

鉴于项目形态新颖，市场认知度低。

我们建议在立项的同时以政府行为组织新闻发布会，通过各媒体途径传播生态办公的概念，使其逐渐达到渗透人心的作用，并对今后招商工作打下坚实的基础。

建议三国际先进物业管理，保障优质服务体系。

针对项目特点建议引进国际先进的物业管理方式，对项目进行专业系统化管理，使其配合本项目的硬件形态并支撑本项目的市场定位，提高产品附加值。

建议四斟选环保节能建材，提高产品价值。

针对项目特点我们建议采用世界新型环保建筑材料及新型节能系统，为入住企业提供个高效低耗无废无污染的优质办公环境。

六结束语在镇工业园建设高科技生态办公区是继北京发展生态办公区之后的首度呼应，是继鑫茂工业园标准厂房之后全方位工业地产业态的升级产品。

该项目的实施将彻底改变目前传统办公模式中人流密集资源浪费的弊端，营造出通风良好绿化完善人员分散的健康办公新理念。

生态办公区将采用国内领先的各项生态环保技术，进行大规模绿化，实现了发展经济和保护环境相结合的目的。

该项目的实践也是实施可持续发展战略的重要举措。

它不仅是理论与园区环境的种契合，更体现了工业地产所升华出的种科学维度。

以科技就是生产力生成空港东丽区以及镇的经济的飞跃发展。

我们将成为现代工业地产的领跑者。

也将成为城市又重要产业功能区域。

美国设计有限公司世纪房地产开发有限公司北京全程策划公司目录与总部经济„„„„„„„„„„„„„„„二的区域定位„„„„„„„„„„„„„„„„三整体规划布局及实施计划„„„„„„„„„„四发展对镇的战略意义„„„„„„„„„„五发展的相关建议„„„„„„„„„„„„„„六结束语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，与总部经济的建筑形态绿色生态办公区，其英文全称，是生态学环境学和建筑学的完美结合体。

它遵循生态平衡及可持续发展的原则，合理设计科学规划建筑内外空间的物质和能源因素，使其在系统内部能有序地循环转换，从而获得种高效低耗无废无污染，而且能够实现定程度自给的新型建筑形态。

生态办公区的建设是以可持续发展的思想为指导，它寻求自然建筑和人文之间的和谐统，与相比，就是小别墅。

往往坐落在郊区的优美环境之中，低密度，个性化，区域内绿化率高，产业实现零污染排放。

不会象形成整块区域，而是散落在各个适宜建筑生态办公区的区域。

则是名副其实的商圈，金融中心豪华酒店酒楼商务中心写字楼等高楼林立。

有点类似于野外别墅，有仿古建筑欧式农家小屋式建筑通体以玻璃结构为主的通透式建筑等，不仅建筑风格各异，强调采光与绿化，且建筑材料在选材上也注重环保，雨水收集渗漏系统太阳能利用系统可循环利用再生材料绿化防晒墙自然通风系统等应俱全。

绿色生态办公区具