生态旅游区文化科技娱乐中心项目可行性立项申报材料

丰远•热高乐园项目及其配套设施的建设必将起到补遗拾缺综合平衡的良好效果。

二项目建设符合旅游业的发展趋势年月，省委省政府首次召开了全省旅游产业发展大会。

时任省委书记李克强省长张文岳和国家旅游局局长邵琪伟等领导出席会议并做了重要讲话。

大会全面总结了‚十五‛以来全省旅游产业发展情况，明确‚十五‛时期旅游业的发展目标和主要任务。

会后省委省政府印发了关于进步加快发展旅游业的意见，提出培育旅游支柱产业建设旅游强省的系列政策措施，推动了旅游产业又好又快发展。

市委市政府提出把建成东北亚中心城市的战略目标，进步转变旅游发展方式，大力推进集约型发展，促进旅游产业的转型升级，使旅游业发展在速度质量效益上全面协调，以项目为牵动，完善旅游体系提升产品质量优化产业结构壮大产业规模为重点，开拓实现国际国内市场统，城乡协调发展质量和效益全面提高的旅游发展态势，全面促进旅游业又好又快发展。

同时，要积极引进体量大规模大影响大吸引力大的旅游大项目，不断提高产业的综合实力和发展后劲打造无障碍旅游确立旅游大市地位使旅游产品更加丰富。

‚正在形成的七城市旅游体化小时旅游圈，将打破地区和行业壁垒，实现交通城建园林文物民航等部门的联动。

‛确立流的旅游发展思路思路决定出路。

近年来，市旅游业直保持着年均的增长速度，旅游业总收入和接待旅游人数等经济指标直处在全省领先地位。

打造流的特色产品产品是旅游的依托，特色是产品的灵魂。

创造流的旅游发展环境。

建设东北亚旅游中心城市，不仅需要良好的硬件环境，更需要宽松的软环境。

近年来，随着市建设水平的不断提高，旅游基础设施和旅游服务环境等旅游硬件条件有了很大改善，对旅游业的发展起到了重要的促进作用。

本项目完全符合抚顺旅游业的发展趋势。

第三部分市场分析及预测市场分析随着人民生活水平的逐步改善和国家国际地位的日益提升，我国的旅游业得到了长足的发展，每年国内旅游者以及入境旅游的国外旅游者数量不断增长，以下是国家统计局提供的全国及部分地区年接待国内外游客的统计数据。

指标旅行社数个国际旅行社国内旅行社旅行社职工人数人国际旅行社国内旅行社星级饭店总数个入境旅游人数万人次外国人华侨港澳同胞台湾同胞过夜旅游者人数万人次国内居民出境人数万人次因私出境人数国内旅游人数万人次旅游收入国际旅游收入亿美元国内旅游收入亿元注本数据来自中国旅游统计年鉴，从全国旅行社业务年检情况通报的数据比本数据还要高。

通过以上数据可以看出，年全国国外游客人次数的增长量是非常高的。

综上所述，凭借着卓越的旅游环境，人民日益增长的经济实力和旅游消费需求，以及丰远•热高乐园的鲜明特点，该项目具有极大的消费潜力。

二市场预测按照事物发展的规律，市场预测按照事物的连贯性原则相关性原则类推原则系统原则等原则进行市场预测。

据有关专家预测考虑到北京年奥运会的成功举办，市奥运会的成功协办，的旅游人次将不会低于的增长。

再加之本项目建成后将是集旅游运动休闲度假娱乐商住为体的消费多元化结构全面化的旅游热点，据测来到棋盘山旅游风景区世博园的旅游者中将会有的旅游者会在丰远•热高乐园中旅游消费休闲购物。

比例趋势预测法旅游人数预测方程为其中从预测基准年的开始年的旅游人数预测基准年的旅游人数近几年的旅游人数增长率预测年与基准年的差值由上述公式可得市年初的旅游人数为国内旅客人数万人次国外游客人数万人次由于该项目的社会认知度不断增加，该区域对游客的吸引力将不断增加，预计其人数将不会低于占到旅游人数的。

采用比例趋势分析的方法，我们预测丰远•热高乐园项目于年建成后，其国内外旅游人数将达到游客人数万人次但是考虑到影响旅游市场的其它不确定性因素例如金融危机国家政策国家经济发展水平的增长等，进行保守估计项目期建成后达到满额经营，旅游人数将达到万人次其中国内万人次，国外万人次。

四季乐园水上乐园人数将达到万人次。

在正常经营期及在乐园建成后不追加投资的假设下，其预计的热高乐园万总人次年的入园人数和四季乐园万总人次年的入园人数已趋于饱和。

上述项目的兴建与运营，不但丰富了当地居民的文化娱乐生活，而且吸引了大量的国内外游客，增加了区域的货币供给量，取得了可观的经济效益，提升了城市的知名度。

第四部分项目选址及建设方案项目选址项目选址位置条件交通四通八达，为东北区域的枢纽地带交通要塞，距营口港公里，桃仙国际机场已开通余条国内外航线，京沈高速沈大高速沈丹高速沈吉高速沈哈高速哈大铁路辽宁中部城市环城高速等以此为起点。

项目选址在沈抚连接带沈抚同城核心区。

这里历史文化悠久，依山傍水，草木繁茂，绿树成荫，风景之秀丽，气候之宜人，为乐园之理想建设地。

皇家极地海洋世界已在该地区建成对游客开放。

本项目距棋盘山国际进行了敏感性分析及盈亏平衡分析。

敏感性分析敏感性分析是通过预计项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响通过计算这些因素的影响程度，判断项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于项目经济效益影响较大的不确定性因素。

本项目作了全部投资的敏感性分析，考虑项目实施过程中些不确定因素的变化，分别对投资销售收入和经营成本做了提高和降低的单因素变化对内部收益率影响的敏感性分析，敏感性分析结果见敏感性分析表。

敏感性分析表变化因素内部收益率累计净现值万元投资回收期年基本方案，投资费用增加，经营费用增加，收入减少，二盈亏平衡分析盈亏平衡分析是测算个或多个不确定性因素变化时，项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。

年经营成本年经营收入年营业税金及附加计算结果表明，当项目达到的营业状态时，项目就可以保本运营。

按照目前的市场形势分析，实现的营业额比较容易，因此项目的风险较小。

四还款能力分析本项目从建设期第年开始贷款，营运期第年开始还贷，将净收入及折旧主要用于还贷，借款期限为年，偿还期为年即第年借款，第年开始还款，还款能力较强详见借款还本付息计算表。

第十部分项目经济评价经济风险分析市场风险旅游产业的发展与整个国民经济发展城市化水平和居民的收入能力有着密切的相关关系。

目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，这些都为旅游市场的加快发展提供了良好的支撑。

奥运的胜利召开与闭幕，更为旅游项目的开发建设提供了良机。

该项目应该充分利用这难得机遇，尽早进行开发，占领市场，实现预期的收益。

但在项目建设中可能会遇到市场风险，尤其是周边项目的竞争压力，影响项目的经营收入。

所以在项目开发过程中定要做好项目的营销策划工作，尽早着手项目的市场推广工作。

适时调整经营策略，采用灵活多变的营销策略，在最短的时间内获得回笼资金，顺利实现项目投资的预期效益。

二政策风险作为城市大型开发建设项目，该项目在开发建设过程中必须考虑政府政策因素。

随着土地市场规范化进程的推进，国家和政府将逐步加强对城市土地供给和土地使用的管理，包括土地储备制度的推行和土地公开拍卖制度的实施。

这些政策的推行，将有利于土地的规范，同时也提高了土地开发的成本。

目前应该抓住沈抚同城化这有利时机，尽早进行项目开发建设，实现项目的预期收益。

三金融风险该项目占地面积较大，区位和交通条件优越，规模优势突出，通过精心的运作，能够获得较高市场回报。

在资金运作上，开发企业除了可以利用自有资金开发外，还可以利用自身良好的信誉进行融资建设。

这种情况下，项目可能面临因为利率调整和国际金融危机带来的金融风险。

因此，该项目应该尽快投资建设，实行滚动发展，尽快实现项目的变现。

四经营风险该项目规模大，开发周期较长，资金使用量大，管理难度大。

所以，在项目投入建设后，要进行周密的市场分析，根据项目的市场背景和自身特点进行规划设计，严格监理工程的进度和建设成本，制定项目的营销策略，适时推出项目的卖点，为项目赢得广泛的客户群，增大项目的赢利空间，避免可能因管理不善或其他因素变动引起的经营风险。

第十二部分研究结论问题与建议研究结论丰远•热高乐园项目是市抚顺市城市建设的需要，是使成为国际性现代化城市的个重要举措，可以提升及抚顺旅游业的硬件设施，并可提高及抚顺旅游度假品牌内涵及国际知名度。

该项目中各种娱乐设施符合相应的国家抚顺的规划要求及旅游娱乐业的发展趋势，市场前景良好。

二问题与建议由于项目总投资较大，开发时间较长，建议项目聘请信誉度高的项目公司对项目的资金使用严格把关并聘请优秀的监理公司对工程质量进行监督，严格控制工程的成本，使工程的收益可以达到最大化。

立项开发建议由于项目自身的优势该项目市场前景为众人看好，因此要利用开发企业良好的资质信誉，雄厚的资金实力，尽早的进行项目立项开发。

这样做可以在其他企业加入竞争之前进行经营，避免因为竞争而使项目风险加大，获得预期效益。

二规划调整建议从土地利用上说，该项目的规划建筑面积较大，而且为特殊建筑，这说明该项目土地利用强度较高。

因此，项目开发应该尽量利用周边的市政设施和广场绿化带，营造良好的商业氛围。

三开发理念建议在开发工程中，该项目定要树立品牌意识。

要树立项目本身的品牌形象，从项目的立项，规划，开发，环境设计，营销直至整个项目的后期管理，定要讲究速度，讲究质量，讲究效率。

四景观设计建议在项目规划设计中，建议聘请国内外顶尖的规划设计单位进行项目的设计和规划。

运用国际先进的规划思维，结合当地的实际情况，积极利用自然的资源，以超流的规划设计奠定项目在全国旅游开发项目中的地位。

第部分总论项目概述项目名称丰远热高乐园高湾生态旅游区文化科技娱乐中心项目二项目性质旅游休闲运动度假项目三承办单位有限公司四建设用地位置该项目位于中国辽宁省市与抚顺交界处，沈抚同城核心区与起步区。

五建设规模用地面积丰远热高乐园高湾生态旅游区文化科技娱乐中心项目占地面积为平方米，其中包括四季乐园水上乐园入口广场区室内家庭娱乐中心奇妙故事区冒险传说区神话故事区漫画世界区生态广场区花园故事区项目。

六项目总投资丰远热高乐园高湾生态旅游区文化科技娱乐中心项目投资亿元。

七建设资金来源企业自筹资金亿元，银行贷款亿元。

八项目建设期本项目预计建设期为三年，年月开始动工，年月日正式对游客开放，年月全部完工。

二项目开发的社会