生态风情小镇项目可行性立项申报材料

根据盘锦市城市总体规划，从城市结构调整和城市发展走向来看，盘锦旅游综合开发项目所在区域是城市向新区拓展的重要地段，是承接沿海产业带和区域拓展的战略要地，承接城市的总体发展方向。

土地整合开发是辽宁沿海地区经济发展的必然趋势。

滨海大道的建设，促进了辽宁沿海地区土地整合，营建若干个沿海的小城镇，形成港口运输观光旅游以及农业产业体化的新兴经济带。

盘锦作为辽宁沿海地带的重要支撑和组成部分，在区域整合中起到重要的作用。

生态风情小镇多元化的产业经济结构充分发挥了大型国有农场的资源优势，农场经济实力显著增强，在省直单位中名列前茅。

公司基地位于辽河与饶阳河交汇处，系辽河入海冲击三角洲末端滨海平原，与世界第二大苇田相毗邻。

温暖湿润的海洋性气候，纯净丰饶的辽河水资源，栽培优质粳稻不可缺少偏碱性土壤条件，纵横阡陌的近万亩林带，远离工业三废污染，构成得天独厚的优越生态环境。

公司有耕地近万亩，芦苇万多亩，公司以发展优质农业为目标，选用优良品种，注重水稻深加工，引进了国际先进的大米加工生产线，提升了粮米加工质量，生产的粳冠牌大米先后荣获辽宁省名牌产品国家免检产品。

公司还是国家有机食品生产基地。

公司土地集中连片，农业技术力量较强，在发展种子业方面具有较多的优势，粳冠牌稻种直畅销不衰。

已被省农业厅评为优质稻种繁育基地。

小结生态风情小镇开发项目，充分整合工业农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地苇地滩涂等地价格低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三区域旅游发展背景盘锦市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富特色鲜明，但由于产品开发滞后旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。

据盘锦市委市政府盘锦市旅游十五发展规划，为了进步发挥旅游业关联带动性强市场需求潜力大投资效益好容纳就业多发展速度快特点和优势，进步推动产业结构调整和优化促进对外开放，加快全市经济发展和经济社会环境文化的协调持续发展，将全力推进盘锦市旅游业的开发发展，将盘锦打造为世界湿地休闲之都。

鼎翔生态风情小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。

这里系辽河入海冲积三角洲末端滨海沉积平原，特殊的地质构造茂密的森林广袤的芦苇河流滩涂沼泽坑塘沟渠稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河漫步两岸自然林带观鸟楼远距离观鸟观鸟廊近距离观鸟采摘有机果蔬苇海水上观光苇海栈道观光钓蟹摸鱼科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假拓展运动野外宿营湿地探险观看表演购买地方特色纪念品品尝风味小吃等项目。

活动方式有乘船骑马等。

小结项目区拥有良好的湿地资源，如植被鸟类栖息地水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生温泉疗养为卖点生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章市场可行性分析本项目主要面对三大市场，是营口盘锦地区，主要是商务休闲和房地产等消费市场二是辽中城市群及东北周边地区，主要是周末休闲会议培训休闲度假等消费市场三是京津唐地区，主要是休闲度假及度假房产等消费市场。

针对以上三大市场采取实地考察座谈调查问卷统计资料分析访谈等多种调查方法，从市场的需求和供给两个方面对市场进行可行性研究。

关于市场需求，可以分为营口盘锦地区辽中城市群及东北周边地区京津唐地区三大需求市场。

针对营口盘锦地区，对房地产休闲娱乐商业购物公务会议等方面，进行潜在消费能力购房意愿休闲方式商业购物等调查针对辽中城市群及东北周边地区，进行潜在消费能力休闲度假商务会议等方面调查针对京津唐地区，进行潜在消费能力休闲度假偏好等调查。

关于市场供给，对盘锦房地产旅游及休闲娱乐等方面，进行住房现状新开发房地产项目情况旅游总体发展状况主要旅游景区客源情况主要休闲娱乐场所客源状况等调查。

市场需求调查本地和营口市场潜在消费能力调查近几年数据统计表明，盘锦营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。

据初步统计，年两市总量分别超过和亿元，城市人均可支配收入超过元，在全省居于前列。

其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过万人，是消费能力很大的群体。

盘锦市经济发展状况统计年份人口万人亿元人均可支配收入元城市居民农村居民纯收入数据来源辽宁省统计年鉴盘锦市国民经济和社会发展统计公报营口市经济发展状况统计年份人口万人亿元人均可支配收入元城市居民农村居民纯收入数据来源辽宁省统计年鉴营口市国民经济和社会发展统计公报营盘都市区经济发展状况统计年份人口债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。

利率变动风险。

投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。

目前我国正处在高通胀阶段，物价指数高企，抑制通货膨胀，已经成为中央政府本年度的首要经济目标之，所以可以预见到未来的段时间，我国依然处在加息周期之中。

加息，无疑会直接增加项目的财务成本，对于数额巨大的项目，利率变动带来的财务风险是很大的。

为应对利率变动对项目产生的财务风险，建议采取固定利率与可变利率结合的融资方式，以规避由于可能的利率变动给项目带来的风险。

四社会风险社会风险是指对社会影响估计不足，或者项目所处的社会环境发生变化，给项目建设和运营带来困难和损失的可能性。

在本项目中，主要的社会风险包括拆迁安置风险。

由于房价上涨过快，在每个大型项目的拆迁安置过程中，都会出现钉子户现象。

很多项目开发商采取措施不当，造成矛盾激化，甚至产生法律上的严重纠纷。

社会治安风险。

项目中新的居住和消费群体同原来的本地居民在生活方式文化习惯上的差异，可能引发冲突和矛盾。

社会风险的识别难度极大，不确定性也很大。

对于拆迁安置风险，建议企业在拆迁安置的过程中，严格按照政府规定，对本地居民进行合理补偿，以尽量控制风险。

同时，在项目的经营过程中，应该充分考虑到惠及周边居民的各种办法，例如，优先雇佣本地劳动力等。

五经营风险分析经营风险指在项目的运营过程中，由于经营管理模式和方法的不当，导致项目收益受损。

本项目面临的主要经营风险有对合作伙伴资信情况考察不细，导致上当受骗法律关系不清，对经营活动把握不准，风险增大例如，错定合同性质和名称，导致双方当事人的权利和义务及应承担的责任无法确定。

乐观签约，在经营中，缺乏对经营项目风险评估，形成纠纷后无法追回损失。

例如，合同没有要求对方提供担保，或者虽然对方提供了担保，但因未依法办理登记手续而归于无效。

④对合同的履行不够重视，导致合同不能履行的责任不清，应收帐款得不到及时收回。

以上风险，在服务类项目的运营过程中，是经常发生的，而且旦发生，损失也可能十分巨大。

为规避以上经营风险，建议加强对经营管理人员法律知识的培训，提高运用法律解决问题的能力。

建立兼职或者专职的法律顾问队伍，加强对合同签订履行的法律审查。

可根据本单位人员和业务量等状况，设立专职或者兼职法律顾问，具体负责对合同签订履行的法律审查和诉讼代理工作。

未经法律顾问审查同意，不得签订和变更合同。

认真审查合作方的资信情况，谨防上当受骗。

签订合同前，要对合作方的工商登记资产信誉及经营状况进行认真调查，对于公民个人开办或控制无资产操作不规范的有限责任公司，要尽量规避。

对于资信情况不明朗，但确有合作必要的，要通过严格财物控制同时履行对方提供担保等方式予以防范和化解风险。

④密切关注合同履行过程，确保合同履行善始善终。

生意的运作过程实质上是合同的履行过程。

合同经签订成立，即具有法律效力，必须按照合同的约定履行变更合同，须经双方当事人协商致，否则就要承担相应的法律后果。

以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。

上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转嫁或规避。

而且，由于项目自身所处的宏观环境行业地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。

第十二章结论与建议主要结论该项目通过鼎翔小镇的开发，不仅能够丰富盘锦市旅游市场的产品结构，还能够满足市场对旅游地产的需求和改善人居环境，更将推动当地游业走向进步的繁荣。

项目所在地的宏观环境稳定，所在地的经济社会发展状况良好，功能区划和定位明晰，并且在地理位置政策层面功能设计和协同效应方面具有优势，如果投资者在开发和运营过程中注意把握产业政策和经济的变动情况，注意控制招商进度，项目的市场前景是比较看好的。

二问题和建议建议项目单位做好项目前期的规划和方案设计论证工作，做到规划合理方案可行，以达到简约实用的目的。

工程建设应严格按照国家工程建设招投标法的有关规定，通过公开招标的方式，选择具有资质业绩良的设计施工监理企业进行工程建设，以保证项目的工程质量。

在项目开发建设过程中既要注重景观的完整统与协调，又要保证历史文物历史遗迹的原真性，注重历史文化内涵的挖掘。

优良的生态环境与良好的基础设施是基础和保障，项目实施过程中应符合国家环保部门标准。

第章项目总论项目基本背景项目范围项目区域南与湿地保护区隔水相望，东距盘锦市中心公里，北至高速公路出口公里，可建设用地约平方公里。

二研究内容按照建设项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括项目背景分析项目建设的必要性项目建设的依据项目建设条件分析旅游市场现状及预测分析项目建设的内容和规模投资估算及资金筹措项目建设进度安排项目组织运作项目的国民经济效益分析项目的社会效益分析项目的生态效益分析及评价。

二项目建设必要性与意义鼎翔风情小镇项目的建设是生态环境资源综合开发和利用的需要，是旅游景区发展到的必然趋势。

小镇的建设直接带动当地人文氛围的活跃，带动房地产经济的发展，