生活小区改造工程项目可行性立项申报材料

但是，由于我市建市时间短，历史欠账多，加之人口增长和城市发展的因素，旧城改造步伐与城市发展比相对迟缓边是布局错落有致具有时代个性外观亮丽的高楼大厦和宽阔平坦环境优美的城市主干道边是布局零乱道路狭窄不平市政配套条件差房屋低矮破旧的老居民区。

两者形成鲜明对比，极不协调，与老城区在市区所外的区位极不相称。

项目场址区域是其中较典型的例子。

生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边有不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高，对其进行改造已迫在眉捷。

为合理利用城市土地优化城市空间布局落实城市规划改善人民群众的生活环境和居住条件提升城市形象加快城市现代化进程拉动经济增长失去城市经济发展和社会进步，本着优势互补互惠互利共同发展的精神，经友好协商，市房地产开发有限公司与市常山房地产开发有限公司达成协议，由市房地产开发有限公司对生活小区进行整体改造。

项目建设的必要性项目建设是加快旧城改造步伐的需要项目场址现有建筑大部分为上世纪五十年代建设的居民住宅楼，大都年久失修破损不堪，属危改房屋，随着项目场址周边旧城改造，场址上现有建筑将与周边城市改造后城区面貌极不协调，将越来越不能适应城市规划和发展的要求，因此急需进行相应的改造。

土地是不可再生的宝贵资源，节约土地是我国的基本国策。

在寸土寸金的旧城区，节约土地，提高土地利用率具有更重要的意义。

项目拟选场址占地面积约公顷，根据摸底调查，目前，场址上住宅建筑面积约万平米，居住户，人口约人。

经过改造后，住宅面积将达到平米地上，居住人口人，在保证回迁安臵的基础上，依托场址区位优势，利用临广安街中山路谈南路的地段建设万平米地上的大型商务中心，这样使土地资源得到合理配臵，土地的利用率也大大提高。

项目建设是改善当地居民的需要项目建成后，将使当地居民走出低矮破旧阴暗潮湿的危旧住宅楼房，搬进环境优美洁净居住舒适安全配套条件和功能齐全的中高档住宅极大地改善居民的居住条件。

项目发展概况生活小区改造工程是市房地产开发有限公司在进行旧城改造方面推出的又力作，因此公司对该项目的前期工作极为重视。

近年来，多次组织有关人员对外地各类不同建筑风格的居民小区进行实地考察和比较，博采众长，以期该项目建成与场址地段相称的我市流的住宅区和商务区对场址原民宅情况进行了全面详细的摸底与常山纺织集团就生活区整体发生达成协议与市有关部门进行了协商和沟通对场址市政配套条件进行了初步了解现已委托有关设计单位编制规划方案。

项目前期工作已全面展开。

第三章市场预测与建设规模市场预测本项目主导产品由商品住宅和商务楼两部分组成，以下就两部分分别进行市场预测。

商品住宅总体形势随着经济收入的逐步提高，物质文化生活条件的不断改善，我市居民生活水平已基本实现由温饱型向小康型的转变。

随着福利分房寿终正寝，在解决衣食问题后，个人购房已成为人们首选的消费行为，进入普通百姓的消费日程。

目前我国城镇居民人均居住面积约，据资料显示，在上世纪年代初，发达国家人均住房建筑面积分别是美国英国法国日本。

世界各国的经验表明，在人均住房面积达到之前，人均国内生产总值在至美元时，住房会保持较旺盛的需求，我国房地产业正处在这样的时期。

根据专家预测，未来十年我国房地产市场容量约为亿，其中提高居住水平改善居住条件需亿城市化进程加快，城镇人口增加约需亿自然折旧，更新住房约需亿。

随着居民经济收入的进步提高以及各种启动房地产市场的配套政策和措施如商业银行对个人购房实行抵押贷款规模逐年加大，住房公积金贷款，住房货币化分配，住房二三级市场的启动等的实施，将进步提高个人购房能力，使潜在需求转为现实消费，住房消费市场总体上看前景良好。

另方面，近年来我市房地产业的快速发展，有效地改善了居民居住条件，居民住房已由短缺过渡到生存型，正在向舒适型转变。

住房消费市场逐渐成熟，购房者的消费行为更趋理性化，不但要求合理的户型和宽敞的居住空间，更要求环境优美，配套设施和功能齐全，物业服务周到等，商业住宅正在由以价格为主要竞争手段向在品牌规划设计物业管理形象包装生活理念等更高次上展开竞争转变。

开发商只有顺应这市场变化趋势，才能赢得市场。

我市房地产市场发展趋势从近年商品房销售情况看，凡是具有规模大环境优美户型合理配套完善功能齐全物业管理水平高的小区项目均受到购房者青睐，有的甚至出现热销。

随着经济收入的提高，住房货币化分配进程的加快，住房二三级市场的启动，商业银行抵押货款逐年增加以及公积金货款的实施等，因对原有住房地段户型环境面积配套条件等不满，需臵换新房者逐年成倍增长，有力地促进房地产市场递次结构的形成，进而促进商品房级市场的活跃随着我市城市化步伐的加快，户籍制度的改革，进市人口也将逐步增长。

上述他有关规定。

编制办法及各项费用的确定建筑工程费按建构筑物的结构特征和现行定额指标，参照当地类似工程以单方造成价估算，室外工程按设计工程量及有关概算指标估算主要设备价格采用生产厂家报价，不足部分参照全国机电产品价格目录，并按有关规定计取运杂费及调整价差。

安装工程费用在概算定额及概算指标基础上，按现行市场价格调整价差。

其他费用按国家和地区有关规定计算。

本工程取定基本预备费率为。

价差预备费根据计投资号文规定，投资价格指数按计算。

建设单位计划本项目三年内分期竣工，其中期工程指回迁房年内竣工，鉴于这种情况，本报告按不分期进行经济评价。

投资估算及投资其构成本项目估算总投资为万元，其中建筑工程费万元设备购臵万元部分设备含安装工程费安装工程费万元其它费用万元，其中土地费用万元含契税预备费万元建设期贷款利息万元项目资金筹措与来源本项目建设资金为全部自筹。

资金来源向银行贷款万元，年利率。

其余全部为自有资金第二三年预售收入视作自有资金，分三年投入。

以上详见资金使用计划表。

第十二章财务评价本篇根据国家计委颁发的建设项目经济与评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法及现行有关财务制度，对本项目的经济效益进行分析与评价。

基本数据总收入估算根据本项目建筑特点及所处的地段等因素，参考我市房地产业销售行情，预计售价如下名称建筑面积单方售价元小计商住楼写字楼综合楼公寓楼产权式商务酒店商业农贸市场地下车库合计本项目计算期内总收入万元。

其中，在建设期的第二三年，预计收入总营业额的，工程竣工后，第四年全部售出。

详见总收入估算表。

销售成本按销售收入的估算，含广告营销等全部费用。

本项目销售总成本万元。

税金营业税按营业额的估算。

本项目营业税万元。

城建维护税按营业税的，教育附加按营业税的。

本项目城建维护税和教育附加万元。

所得税按利润总额的计算。

本项目所得税万元。

以上详见损益表。

财务评价指标计算评价指标如下投资利润率税后投资利润率税前投资利税率税后投资利税率税前财务内部收益率税后财务内部收益率税前资本金财务内部收益率税后资本金财务内部收益率税前财务净现值税后万元财务净现值税前万元投资回收期税后年含建设期年借款偿还期年含建设期年，。

以上详见损益表财务现金流量表借款偿还平衡表。

不确定性分析盈亏平衡分析经计算本项目盈亏平衡点，这表明本项目具有定的抗风险能力。

单因素敏感性分析本项目从建设投资销售价格两个方面，以〒为幅度，以财务内部收益率财务净现值投资回收期为指标，对本项目进行了敏感性分析。

数据结果表明当建设投资增加和销售价格减少时，对项目财务内部收益率和财务净现值均产生较大的不利影响详见单因素敏感性分析表。

请开发商注意加强控制建设投资和销售价格的优惠幅度。

临界点分析本报告以财务内部收益率为期望值，以总收入建设投资的增减作临界点分析，结果表明，当达到临界点时，总收入减少万元建设投资增加万元。

从财务评价可以看到，本项目具有定的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行的。

第十三章社会评价项目现状本项目属旧城改造项目，生活小区地处城市中心，始建于上世纪年代，整个小区布局混杂，建筑物年久失修，许多服务配套设施陈旧不堪，已不能适应居民的生活需要，且区域内居住环境较差，大部分房屋已成危房，与周边环境极不协调，严重影响城市面貌和城市品位的提高。

社会效益通过改造，不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的居住生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，还有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步。

本项目建成后，商务区及物业管理将提供许多就业机会，这将有利于社会稳定。

本项目建成后，上缴国家利税万元第十四章评价结论生活小区项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，在我市城建工作中，其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，因此，该项目是可行的。

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第章总论项目概况项目名称生活小区改造工程承办单位市房地产开发有限公司法定代表人注册资金万元人民币地址电话承办单位简介市房地产开发有限公司是以房地产为龙头以高新科技为依托，集商贸工业科技餐饮娱乐服装于体，走综合发展道路的大型企业集团，现有资产总额近亿元，员工近千人，其中管理人员多人，管理人员中大专以上学历及各类中高级以上学历及各类中高级以上技术职称人员占以上，在公司完善的核准通过，归档资料。

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