石牌戏曲文化区项目可行性立项申报材料

古时石牌带是水乡泽国，前河后河长河三水在石牌上两公里汇合，水势很大，片汪洋。

而地处中流的筲箕山外露，远远望去如牌浮水面，故名石牌。

年月石牌镇人民政府成立，上属石牌区，下辖保甲不变。

年月底石牌镇下辖个村和上下镇两个居委会，年月撤区并乡石牌镇扩大辖区，地域范围包括皖河两岸的猫山和石牌，共辖个行政村个居民委员会。

年至年石牌镇是怀宁县城所在地。

年起，怀宁县政府迁至高河。

年，石牌列为全国重点镇。

年底，皖河乡并入石牌镇，撤除原怀宁县皖河乡行政建制，皖河以东猫山带的个行政村划出，石牌镇共辖个行政村个社区居民委员会。

地方戏曲文化石牌镇为徽剧黄梅戏发源地，京剧发详地。

大约在明万历以后到清乾隆初上下百年间，石牌戏班艺人对青阳腔昆腔俗调弋阳腔等多种腔调，进行加工，逐渐形成徽调，即徽剧的前身。

徽剧名伶郝天秀京剧鼻祖程长庚是典型代表。

包世臣都剧赋云‚徽班昳丽，始自石牌‛，点明了石牌是徽戏的发源地。

‚南国艺兴隆，北都弹戏香，梨园佳子弟，无石不成班‛，说明徽班遍及全国，没有石牌伶人参加，就没有徽班。

石牌在明清时是比较发达的水路城镇，商贾云集，下江人以丝绸棉麻盐杂来此交换潜岳的木材中药茶叶竹席，往往看戏消闲。

石牌镇清末著名京剧表演艺术家杨月楼的故里杨下墩，今仍有业余京剧团。

皖河地区民间戏曲历来盛行，农民手工业者大多会唱黄梅戏。

石牌黄梅戏班社数量规模演员人数及演出水平，在安庆地区历年都有很高的知名度。

据调查统计，自雍正时起到解放为止，怀宁县内徽京剧社班有个，演员达多人。

解放以后石牌还有个半徽半京剧团青年京剧团群乐剧社旧剧改进社汪岭京剧团杨牌京剧团，其中杨牌京剧团绵延至今，坚持演出徽剧，延续徽戏传统。

如今的石牌，还活跃着很多私人黄梅戏团，‚出门三五里，处处黄梅声‛。

镇内道路交通在城区街道建设中，将原有的建设路改造成水泥路面。

镇区道路框架基本形式，道路铺装率达，年度新扩改建道路面积万平方米。

石牌镇旧有街道条上镇的河北街四平街下镇的正街后街汀字街。

街道狭窄，为米宽的石板路。

城区地势低洼，常受洪水威胁。

解放后，政府对旧城进行了改造并扩展了城区，城市面貌格局发生了很大的变化。

先后修建了建设路建新路皖河路石腊路怀望路怀中路大桥北路宜塘路中洲路及皖河大道，全长米。

同马大提建成后，上石牌因位于堤外，不再发展建设，并于年迁入下石牌。

随着皖河大桥通车，城镇过境公路三北线和怀太线向外扩展，城镇沿路扩展，发展了官山猫山新区。

城市中心也逐渐由建设路部分移向皖河大道。

现存老街道有正街后街汀字街永兴街等。

对外交通运输发展现状皖河右岸，座级航道码头，为蔬菜粮食其它农副产品和建材等大宗产品的运输服务。

公路方面石牌西北方向是通往合肥安庆潜山的国道和条通往三桥方向的省道。

石牌南北是通往太湖方向的怀太公路。

东边通往望江皖河农场的石新路。

镇内无铁路和空运交通。

商贸及市场发展现状皖西南地区历来是物产丰富的渔米之乡，石牌镇历史上即为望江太湖潜山和怀宁边界地区商业贸易和水上运输中心，俗称商埠和皖南农产品集散地。

近年来，随着市场经济的不断发展，石牌农副产品交易额逐年上升，辐射范围包括周边个乡镇约万人口。

尤其在每年春节前后，集市贸易繁荣，流动人口达万人左右。

石牌镇现有各类市场个，占地面积约公顷，其中石牌市场为全国文明市场，占地公顷粮油果品批发市场公顷。

石牌镇现有超市家，个体工商户户。

园林绿化城区年新增公共绿地平方米。

沿皖河大道建设路建新路等主要道路绿化初见成效。

麻塘湖东岸山丘绿树成荫，起到了较好的保护水源作用。

水库排水渠庆洲河大部分沿岸绿化较好，但缺少管理，茅草杂灌丛生。

星光河刁子河仅部分河段有树木围护。

相关规划摘要安庆市市域城镇体系规划综合报告年年摘要规划原则整合资源，优势互补的原则城乡体，持续发展的原则区域协调突出特色的原则实事求是承上启下的原则以人为本营造良好环境的原则。

市域城镇发展条件分析怀宁工业发展较快，目前已形成‚大龙山高河‛，‚月山石牌‛的‚‛型工业产业带。

由于距安庆较近，随着安庆市区不断向北拓展，怀宁县城的经济基础设施以及城市建设已逐步与安庆市连为体，今后发展成为安庆市区的部分。

行政区划调整石牌镇行政区划调整为石牌镇石牌镇皖河乡腊树镇雷埠乡。

在规划期内争取调整为安庆市怀宁区。

城镇人口高河镇石牌镇远期年规划人口规模为为万人。

城镇化水平怀宁县城镇化水平预测年达，到年达，到年达。

职能分工石牌镇属于综合型城镇。

市域城镇经济分区安庆市域划分为个城镇经济区，即安庆中心经济区桐枞经济区潜岳太经济区和宿望经济区。

安庆中心经济区即以安庆市为中心城市，以枞阳高河石牌为次中心城镇，地域范围是安庆市枞阳怀宁大部分区域，规模到旅游资源，如潜山县天柱山每年超百万客源这成熟的旅游资源，以及太湖县正在兴建的五千年文博园，二者都在半小时车程内，联手打造旅游金三角地带，形成联动效应，扩大品牌知名度，吸引旅游客源。

区位交通的便利性石牌濒长江枕皖水，与望江太湖潜山皖河农场毗连，集镇辐射人口安徽省怀宁县石牌镇达多万人。

距合九铁路安庆站安庆民航机场和长江‚黄金水道‛安庆港仅公里，与正在规划建设的东营香港和广洲济南高速公路出口仅公里。

安庆长江公路大桥和正在建设中的望江长江大桥与这里的省道相连，为石牌构建起了新的交通枢纽。

地价不断走高，升值潜力大年，上海合肥土地市场呈现量价齐升局面。

政府为了平抑过快上涨的房价，加快推地步伐，通过加大土地市场供应来平抑地价。

而土地作为不可再生资源，土地供应过量，加速了土地消化步伐长远来讲，随着可供土地量的减少，土地供应将会越来越紧。

但是，我们有不可逾越的亿亩红线，所以土地供应是有限的。

即使考虑容积率的提高，也必然要考虑级开发的难度，两相抵消，土地供应局面大势是不会转变的。

项目投资及收益投资分析开发投资估算均为人民币年为石牌镇文化居住区项目规划的开发建设时期，本阶段规划区内所有景点基础设施配套设施将建设到位，投入使用。

石牌镇文化居住区项目规划投资估算表商业街占地面积层数总面积单平方造价总造价层层层层教育用地层预备发展用地未统计仿古建筑总面积景观单平方造价总造价滨水公园中心公园农家乐建筑居住用地单元面积单栋总面积层数总面积栋数建筑总面积单平方造价总造价梯四户梯两户梯四户梯六户梯四户梯六户单体别墅区连体别墅区四合院徽黄戏楼廊桥面积未能确认材料设施未能确认，造价未能确认估算金额根广场源广场面积未能确认材料设施未能确认，造价未能确认估算金额投资总额合计元拆迁费用因房屋及道路拆迁费涉及到搬迁补助费，安臵补助费，损失赔偿费等因素，情况复杂，也因不了解当地的具体情况与实施工程的具体情况，故此报告未能做出拆迁费用的预算。

市场营销推广投资估算年为本项目的品牌推广期，本阶段将加大市场营销与品牌推广工作，力争将景区升级为国家级景区。

参照行业标准，以营业收入的作为营销推广费用，预计此阶段的营业收入为万元，营销推广费用为万元。

效益分析参照收益测算表由规划发展安排，石牌镇文化居住区项目的规划开发建设所需投资估算总额为万元约亿人民币，根据旅游项目的设臵，其未来的旅游经济收益主要为游客旅游消费，因此本规划结合国内旅游消费趋势判断对本项目旅游收益进行粗略估算，以分析项目的经济盈利能力。

利益来源解析地产投资收益商业地产投资或投资开发本案的大型景区经营商地产运营商将获得土地升值带来的收益土地使用权出租产生的收益物业销售收益等旅游门票收入项目内，各经营的景点收取参观门票，戏曲文化表演收取演出门票物业租金收入商业街道商业楼休闲娱乐业等物业投资业主可回收各种形式的地租房租具体业态经营收入餐饮住宿娱乐商品销售等经营承包商可以通过相关的产品和服务的提供获得收益石牌镇周边产品开发收益石牌镇目前可以开发农家休闲农业旅游，特色手工编织品等。

收益估算预计旅游区建设启动期结束后，第年旅游人次达到万，第二年达到万人，第三年达到万人，第四年达到万人，第五年达到万人，第六年达到万人，第七年达到。

根据以下预测来估算收益门票定价元住宿预计接待游客数的会在旅游区内住宿，人均消费元购物预计接待游客数的会在旅游区内购物，人均消费元娱乐与服务预计接待游客数的会在旅游区内有此项消费，人均消费元餐饮预计接待游客数的会在旅游区内就餐，人均消费元房地产按均价元每平米单价此乃所有房地产形态的售价平均值，按照房地产的滚动开发，后期的售价将会更高，收益也将更高商业街均价元每平米单价以此依据估算，商业街及住房的房地产收益合计达到万约亿人民币旅游观光收益，第年实现旅游区经济收益达到万元第年达到万元第年达到万元第年达到万元，第年达到万元，第年达到万元，第年达到万元，第年达到万元，第年万元，第年达到万元。

从建设成熟期开始计算，预计年内，商用及居住地产以成售出率计算，那么，年后的经营的总收益万元，已高于投资成本。

即从建设成熟期开始，预计年内即可收回成本。

必须指出的是，旅游受到多种外部因素的影响作用，各种变化将会引起市场收益的增减，本规划的估算以毫无外界影响为前提的静态分析，具有定的局限性。

同时本项目的开发是以旅游为主导的多种经济成份共享的开发模式。

项目招商组合分类投资方‚十二五‛期间，石牌镇党委政府将积极依托丰富的戏曲文化资源优势，充分挖掘地方戏曲文化内涵，以旧城改造为契机，以文化为载体，重塑古城新形象。

月日，石牌镇举行‚戏曲圣地，徽黄故里‛重大文化旅游项目策划方案征求意见会议，县领导和县发改委县旅游局等相关部门参加。

随着该项目积极推进与实施，不仅为石牌镇经济社会发展带来契机，扩大石牌乃至怀宁对外影响力与知名度，还将促进怀宁旅游总体水平迈上新台阶。

在重大旅游招商项目中，我市在招商引资方式和机制上有所创新，招商意向是既可以独资合资合作经营股权转让，也可以整体或部分租赁出让年期左右的景区经营权等等。

投资现状石牌镇城镇建设用地重点向东南发展，适当向西部北部发展。

规划居住用地面积公顷工业用地公顷仓储用地面积公顷公共设施用地公顷对外交通用地公顷道路广场用地公顷市政公用设施用地公顷。

规划城市道路网主干道系统规划形成‚二横三纵‛的主干道系统。

‚二横‛即皖河大道和新民路，连按东西‚三纵‛即建设路建新路和五路贯穿南北并与外环路连接。

石牌镇丁字街棚