福田大厦建设项目可行性立项申报材料

于都县城区城市功能完善的需要由于经济高速发展，增长能量的释放，城市形象经济拉动的需求等原因，促使当前新城的建设逐渐成为股潮流。

建设新城以分流老城减少环境压力促进发展逐渐成为业内人士的共识。

随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断叠置，城市内部结构及土地利用现状逐渐成为了发展的约束。

这种结构性门槛对于城市整体发展的负作用是显而易见的是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大二是城市财富的大量破坏和浪费三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。

县城区通过最近十几年的经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益凸显，如城区人口密度过大，公共绿地匾乏传统街区破坏交通拥堵旅游资源萎缩整体居住环境质量上升压力大街道与建筑景观渐失特色而流于庸俗化等。

在区域体化趋势中，县城区为了完善和发展其城市功能。

必须置身于城镇群中寻求发展空间。

针对目前于都县城区人口较集中居住房屋密集道路狭窄园林绿化稀少居住条件较差市政基础设施落后等现状，将建设福田大厦项目，该项目将极大地增强区域的居住交通等综合功能，缓解交通压力，完善城市功能优化道路布局结构，创建良好生态环境打造生态居住小区，完备各项配套设施及市政基础设施。

促进经济社会协调发展的有效途径实施福田大厦建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需惠民生保稳定的重要结合点。

既可以满足当地居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。

综上所述，福田大厦建设项目的推进实施，对于加快于都县房地产健康稳步发展，构建和谐社会主义社会提升地方政府形象，拉动城市经济推进基础设施建设保护生态环境完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。

另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。

第三章市场分析于都县房地产市场分析房地产调控政策实施以来，二线城市的房地产市场受到国家调控政策的影响其发展有所放缓。

与之相对的是三线城市及县级城市的房地产市场异常火爆，呈现出强劲的发展态势。

于都，这座有着六县之母之称的县级城市，在其经济快速发展的基础之上，房地产市场也被日渐看好。

于都县近年房地产业发展状况分析年季度，于都县的房地产市场形势再度显现良好发展势头，主要呈现三大特点是房地产开发投资增长迅猛，新增七个开发项目。

季度，全县完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产开发总量达万，同比增长其中商品房新开工面积万，同比增长二是房屋销售状况好于往年。

季度，全县商品房销售总面积万，其中住宅销售面积万，非住宅销售面积万，与去年同期相比分别增长和房屋销售额达亿元，同比增长房地产税收达万元三是二手房交易成交量明显好于去年同期。

季度，全县二手房交易宗，成交面积万，与去年同期相比分别增长和。

年月，于都县共完成房地产开发投资亿元，同比下降房地产开发总量达万其中商品房新开工面积万商品房销售面积万其中住宅销售面积万，非住宅销售面积万房屋销售额达亿元房地产税收达万元。

全县高层商品房销售均价为元，小高层商品房销售均价为元，多层商品房销售均价为元左右办理房屋权属登记宗，确权面积万，他项权利登记宗，二手房交易宗归集物业维修资金万元，累计万元。

从上述介绍可知于都县的房地产市场发展前景广阔。

近年来，随着江西省以及赣州市对基础设施建设投入力度的加大，于都县城市性质确定为以发展商贸旅游加工业和新技术产业为主。

据此对于都县进行规划布局，提出了开放兴县，工业强县，农业稳县的战略方针，对外招商引资的力度进步加强，县城经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。

随着于都经济的发展，县城人口将不断增长，由此带动商品房写字办公用房商业用房的潜在市场。

本项目地处于都县县城，是未来发展的重点区域。

因此，项目具有较大的市场潜力。

于都县房地产市场分析房地产产业直接或间接联系着建筑冶金建材装饰家电家具金融等数十家产业，目前，中国房地产及建筑业增加值占的比重近，已成为我国国民经济的支柱产业之，经过宏观及区域市场研究报告分析，可以看出整体于都县地产及区域市场有如下表现宏观经济形势较好，于都近年来的经济发展速度十分猛烈，居民生活水平不断攀升。

于都县经济以传统商贸向商业中心逐步发展。

于都县地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，于都房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循国六条。

于都县人口分布以县城区最为稠密，且购买力较强县城区外次之，购买力亦相对不如限于于都县交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。

区域市的重要措施，是完善城市功能的客观要求。

实施福田大厦建设，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。

项目所在地区与适性分析该项目得到政府及各级领导部门的关心和重视。

各有关方面领导出面参加建设单位与建设用地所在区域的调解工作。

建筑施工单位也给予大力支持，积极配合建设单位安排项目建设前期工作。

周围居民对该项目更是翘首企盼，希望项目能够尽快施工完成。

项目咨询专家组对项目建设周围可能受到环境影响的公众进行了民意调查，访问咨询了周边民众对建设该项目的意见。

从调查资料看，大部分受访者对建设该项目持支持意见，少部分民众受访者认为无所谓。

他们认为项目的建设能改善居民生活环境，带动城市基础设施建设，好处多于害处。

当地政府对项目建设是持积极支持态度的。

积极协助施工单位做好各项前期工作，理由是本项目的建设将为当地居民带来丰富的收益，将可以改善当地社区环境条件，提高当地民众的生活质量。

加速于都县城市化建设的步伐，能促进城市建设，实现与城市的融合发展，改善人民生活水平。

项目用地所涉及的相关工作已基本办妥，本项目的建设可为于都县县城区居民提供优美居住环境，对提升现代化城市的综合发展水平提升城市生活质量起到了积极的推动作用。

项目风险及对策分析时机风险本项目预计总工期有四年的时间，从年月到年月。

介于近几年房地产市场火爆迅猛的发展，目前地价在今年内基本就翻了翻，但是现在有时处于个相对来说比较调整的阶段，下阶段房地产的形势业界众说纷纭，以比较主流的看法加上本项目的分析，于都房地产市场既使是冷下来也不会到种崩溃的程度，因此，本项目的动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较少。

需要注意的是由于今年物价的上升，通货膨胀率达到了历年的最高，钢材更是水涨船高。

根据惯性定律，今后几年钢材的价格可能会对本项目的物价成本构成比较大风险。

解决措施要随时注意跟进各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强注意市场的变化，做得好有时不如作的巧，时机的把握在不断更新分析各方面数据的基础之上，失时调整自己的战略规划。

规划风险由于本项目地块属于大盘式的地块，所以在规划的上，定要考虑与周边和于都县的总体规划布局，不然很有可能造成不合群的局面，参照周边的楼盘的规划，在此基础上进行了综合改善，像容积率的限制，车位数的限制等等条件，也都在定程度上影响了本项目的规划方案。

解决措施本项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，区区办公酒店区在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了，次性规划的风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。

项目市场风险关于市场风险最主要的还是影响到本项目房价的各个因素，比如宏观国家政策，政府限制条件，市场健康程度泡沫化程度等，在这其中宏观的国家政策有最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，使央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年年调整的次数多，从这点可以看出中国对于打击这种过热投资的决心，九月初央行又发出了，以家庭为单位购买第二套房产的按揭最少要四成以上，这些政策的重点打击对象无疑是居高不下的楼价，今后几年的政策也很难判定，但是有点是肯定的房价几乎没有可能再出现这样疯狂的飙升。

这样的事实也使本项目在产品定价方面存在了定的风险。

解决措施由于本项目初步定为中上端的产品所以在自我产品的完善度上，将本着精益求精的态度去做本项目的产品，时尚，典雅，温馨，舒适这些都是本项目的主题，相信在比照了类似楼盘的基础上本项目的楼盘将会占据优势地位。

项目社会风险更具本项目地块所处的地理位置，周边环境，交通条件，区位特点，人们的生活水平等实际情况来看，本项目的投资建设对项目周边不会有很大的影响，但由于是项工期较为长久的项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有些类似于学校，医院，其他住在小区之类的功能性设施的出现，因为如果出现本项目的施工所产生的噪音可能会对他们产生影响。

解决措施当然会尽量了解这些设施的出现，以及周边环境的改变等情况，同时也要安排好自己的周期，使之尽量合理施工。

安全生产风险在施工过程中，容易出现意外事故，保障社工人员的生命安全也使我们必须重视的大问题。

如果有人员出现意外，将建设给带来定的阻碍。

解决措施将成立个专门的安全监督小组，每天准时进行巡查监督。

项目安全控制必须将持安全第，预防为主的方针。

项目经理部应健全管理体系和安全生产责任制。

安全员持证上岗，保证项目安全目标的实现，项目经理是项目安全生产的负责人。

项目经理部根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施，根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素和管理缺陷进行相应得安全控制。

项目安全控制遵循下列程序确定施工安全目标编制项目安全保证计划项目安全计划实施项目安全保证计划验证持续改进兑现合同承诺。

质量风险如果施工过程中出现了滥用劣质的建筑材料，会给房屋质量保障带来风险。

如果出现倒塌，那么将给本项目的销售带来风险。

会损害楼盘的声誉，并且带来信誉风险。

解决措施本项目是个大盘所以各方面都受到很大的关注，必须要树立品牌卖给业主带来永久的信用承诺的原则，决不建造劣质的商品房，将高度在质量监督上把关，所有的建筑材料都有质量保证决不因为要降低成本而偷工减料。

将会加强施工人员的专业道德从人们的生民安全出发。

有可能在建筑材料上的成本有所增加，但是同时可在别的方面如营销卖点中进行补充，收回成本。

项目质量