紫金大厦项目可行性立项申报材料

在我们欠发达的内地县城，随着人们生活水平的提高，农民工入城务工经商农村孩子入城就学，房地产市场的发展仍有巨大的潜力。

这源于相互影响的三方面事实第，中国是个经济转型国家。

对于个发展中国家来说，城镇化是个不可避免的问题。

自年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行，年以后步伐明显加快。

持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。

不仅如此，中国到目前为止已经历了长达年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提供了强劲动力。

第二，中国是个体制转型国家。

中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之。

以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。

住房推向市场，促成了个巨大的房地产市场的产生和发展。

除了这两个方面以外，中国还是个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。

以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。

它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。

只要这些因素没有改变，房地产市场发展的趋势就不会改变。

而在相当长段时期内，这些因素很难改变。

因此，我们对房地产前景保持乐观。

近几年来隆回县城房地产状况及发展趋势近几年来，房地产作为隆回新的经济增长点和城市居民新的消费热点，对于扩大内需包括投资与消费需求拉动经济增长，加快城区扩容提质步伐，改善居民住房条件和提高人民生活质量等方面作出了积极的贡献。

近几年来，随着福利房全面停止上市和城区建设步伐的加快，隆回房地产开发投资增幅进步加快，房地产市场日趋成熟。

目前，隆回房地产价格总体来说比较合理。

销售前景预测分析项目价格分析位于县城城东恒丰房地产，其销售价高达元平方米左右位于县城公园路北向的百龙观天下房产，其销售均价在元平方米左右位于县城城西的怡然花园，其均价在元平方米左右位于沿江西路的彼岸春天，其销售均价在元平方米左右，位于沿江路中段的向华房地产，月份开盘其销售均价预计在元平方米左右。

与上述项目比较，本项目在产品设计景观资源区域位臵等方面拥有相对优势。

根据项目的定位，以及隆回县城总体房价水平，预计本项目年至年住宅销售平均价为元平方米，地下车库平均销售价为万元个，超市，元平方米。

根据隆回目前商品房的销售价格及未来趋势，结合本项目的特点，本报告认为该价格在隆回具有较强的竞争力。

销售前景分析本项目定位明确，位臵优越，资源丰富，交通便利，设计独特，较其它房地产开发项目比具有十分明显的价格优势。

可以预见，本项目具有良好的销售前景。

第三章建设地点及自然条件建设地点项目位于县城东东环路与桃洪路交叉路口，隆回广电大夏对面，北依广达汽车修配厂，南临桃洪路，与县城汽车东站仅米，距万和学校米，交通方便地段环境优越，超市医院学校等生活配套完善，紧邻县城城东南工业主园区，工作学习休闲娱乐十分便利。

自然条件隆回县位于东经，北纬，地处湖南省西南部，邵阳地区的中部，是国家经济工作重心由东南沿海向西部推进的过渡地带，属涟邵丘陵向雪峰山地过渡地带。

东邻邵阳市新邵县，南抵邵阳县，西接洞口县溆浦县武冈市，北连新化县。

东西长公里，南北宽公里，总面积平方公里，占全省总面积的。

县境地处衡邵盆地向雪峰山地过渡地带，南部为丘岗区，北部为山地区，地势自东南向西北呈阶梯式抬升。

隆回属中亚热带湿润季风气候区，四季分明，冬冷夏热，雨季明显，夏秋多旱。

全县年平均气温在之间，由东南向西北递降。

隆回县全年降水量主要集中在春季和初夏，月降水递增，月降水递减，全县多年平均降水量毫米。

年降水总量亿立方米。

县境地处资水上游，境内河流分属资水和沅水，水系总长度公里，年径流总量亿立方米，大小溪河纵横交错，遍布城乡。

根据中国地震动参数区划图查得隆回县地震动峰值加速度为，对应地震基本烈度为Ⅵ度，本项目所有建构筑物均按Ⅵ度进行抗震设防。

第四章建设规模和建设内容建设规模项目总投资万元，项目规划用地面积，其中住宅用地面积，公建绿化及道路用地，层地下车库，层为商业办公裙楼，层为商住房的大夏座，每层有八个户型，分别为二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫四室二厅二位。

停车位个，套商住房，总建筑面积。

建设内容该项目计划依桃洪路而建，依据城市规划和提升隆回的城市形象，计划建座县城东大门形象大夏紫金大夏。

大夏计划建设高度为米，计划层数为层，地下层，地上层建筑面积至层为，地上层为层，层为层，总建筑面积为。

大夏地下层为地下停车场，层计划为公司的经营场所或超市休闲娱乐场所，层为商住。

各功能区域运行，相互辅助，内设区域事会总经理行政人事部财务部采购供应部开发策划部工程技术部营销部拆迁安臵部合计经营管理阶段组织机构项目建成后的物业管理，根据建设方的意见以及国家颁布的小区物业管理等有关文件精神，三年之内，拟由建设单位湖南省乾华臵业有限公司聘请物管资深人士组建物业管理公司进行管理，实行业主代表大会及其委员会与物业管理公司相结合的体制。

三年以后，由业主代表大会决议是否需要对外公开招标聘物业管理公司进行物业管理。

重大问题由业主代表大会及其委员会与物业管理公司共同决策，日常管理则由物业管理公司负责。

物业管理公司各机构的运行经费来源，可根据政府出台的住宅区物业管理办法及国家颁布的有关法律法规，采取向在该小区各业主含住户及经营性业主收取定的费用解决，费用的收取以国家文件为依据。

组织机构图职工定员此定员系指物业管理公司从事日常工作所需各部门定员本报告只作初步分析。

除聘请全国资深物管人士人专职外，其余各人员均实行外聘。

定员的详表如下职工定员表序号部门人员人备注经理办公室专职，设经理名管理部负责日常卫生绿化保安财务部由发展商专职人，外聘名多种经营部实行有偿服务，负责开拓性经营活动维修部简单的水电及设备维修维护合计重大决策业主代表大会委员会物业管理公司办公室管理部维修部经营部保安部第十章项目实施进度项目建设期本项目建设期个月项目实施计划项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持，建设单位也做了大量的前期准备工作，本报告认为，为保证工程顺利进行，项目的建设实施过程中应做到有条不紊，科学管理，注重施工安全和质量，并协调好建设和周边环境保护的关系，尽量减少对周边居民生活生产学习的影响。

经与建设单位商定，并根据项目建设的实际特点，实施进度初步安排如下年月年月，完成项目前期各项审批工作年月年月，完成场地平整及建筑设计施工招标年月年月，主体工程完工年月年月，主体装修及室外配套工程年月，竣工验收。

项目实施进度表表第十章投资估算及资金筹措投资估算投资概况项目规划总用地为，总建筑面积，经测算，项目总投资为万元，其中工程费用万元，其它费用万元，预备费万元，项目周转用流动资金万元详见项目投资估算表。

项目投资估算表单位万元工程项目或费用名称建筑工程费设备及安装工程费其它费用合计工程费用住宅及地下车库公建配套设施工程费用合计二其它费用征地费亩建设单位管理费勘察设计费监理费建设期的借款利息其他规费等其它费用合计三预备费四项目周转用流动资金建设投资合计估算依据及说明工程费用，根据湖南省建设厅颁发的湘建价第号文件湖南省建筑工程概算定额估算，同时参照邵阳市目前同类建筑单位工程造价。

土建工程包括整个建筑物及其它构筑物等投资给排水供配电工程主要包括给水排水供水配电通讯等设备投资及安装费用总图主要包括道路工程绿地工程等投资。

安装工程参照邵阳市目前类似工程的造价指标进行估算。

其他费用中包括各种规费征地拆迁费建设单位管理费勘察设计费监理费等。

征地费，根据建设单位提供的取得国有土地使用权所支付的成本进行估算预备费主要是指因设计变更及施工中增减工程量引起的不可预见费部分，以及考虑价格变动带来的费用增加。

资金筹措项目总投资万元，所需资金拟申请商业银行贷款万元，项目资本金万元，预售收入投入万元。

项目的资金筹措及运用情况见下表项目资金筹措及运用表单位万元项目合计建设投资资金筹措其中银行借款自筹资金项目预售收入第十二章财务评价项目财务评价的主要依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法国家及地方有关政策项目设计方案及相关市场调查。

经营设计及营业收入经营设计本项目设计用途为商品住宅区，项目建成后，共形成高层商品住宅，地下车库个停车位，地上停车位个，公共配套设施。

除层裙楼市政配套房建筑用于物业公司管理使用外，其它建筑均以出售形式经营。

营业收入测算价格预测根据建设单位提供的有关资料以及对项目周边地区范围内的商品住宅写字楼宾馆商场及门面销售价格进行德抽样调查，本报告对县城城东区域的商品住宅配套商业设施超市地下车库的价格预测如下商品住宅均价为，元，配套商业设施超市均价为，元，车库万元个。

营业收入及税费估算营业收入商品住宅销售收入，万元配套商业设施超市销售收入，万元地下车库销售收入，万元合计万元。

销售税费税费种计税依据税费率营业税销售收入土地增值税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税根据上述税费规定估算经营期间销售税费额营业税万元土地增值税万元城市维护建设税万元教育费附加万元合计万元。

营业成本费用估算经营期间成本费用主要有营业费用管理费用和财务费用。

营业费用营业费用主要包括广告费销售人员的工资及福利费等，按销售收入的估算营业费用万元管理费用管理费用主要包括办公费用水电费招待费管理人员的工资及福利费等，按销售收入的估算管理费用万元财务费用财务费用按建设期以外的银行贷款利息估算。

本项目除项目贷款万元外，不考虑其他贷款，估算财务费用为万元。

项目总成本费用上述各项与项目开发成本之和即为项目总成本费用。

经测算，其总成本为万元详见总成本及费用估算表。

财务效益分析利润估算项目根据国家计委建设部年月颁布的建设项目经济评价方法与参数第二版的要求进行经济评价。

项目总销售收入扣除销售税金及附加与总成本费用即得利润总额详见损益表。

财务盈利能力分析根据项目成本与收入情况测算的主要指标如下表所示项目主要经济指标表序号指标名称单位指标备注全部投资内部收益率所得税前所得税后全部投资回收期所得税前年所得税后年全