艺术园整体定位分析及项目可行性立项申报材料

交通距市中心公里，距区政府所在地公里，距开发区管委会新址里，距禄口国际机场公里。

沿将军路跨秦淮河大桥与共青团路贯通连接市中心和沿机场路高速与城东干道贯通连接市中心均只需分钟。

同时地铁号线延长线三年后的接通为交通的更加便利埋下很好的伏笔。

从先天条件看，本地块是块自然山水生态的绝佳别墅用地，具备建造高尚别墅区的各种条件，称得上是山水生态，别墅天成。

后天艺术文脉本地块本身就是以盛唐艺术园的名义立项的，园内必须有亩的艺术园用地，而且亚明艺术馆江宁区博物馆就在小区内，艺术性必将是本地块价值提升的最大的亮点和特色。

历史沉淀三山半落青天外，二水中分白鹭洲，从唐诗宋词中可以找到很多关于将军山，翠屏山的典故和人文传说本地块属牛首山风景区，春牛首，秋栖霞，从中可以借用很多牛首山的历史掌故，本地块上本身也有少数历史遗迹和古墓再加上本项目命名为盛唐，唐本盛世，江宁为六代繁华之地，十朝京畿要冲，本地块的历史资源较为丰富。

人文氛围项目位于南京新建大学城内，五所大学两所国际学校，众多高新技术企业包括家世界强企业，使得整个大环境充满独无二的知识氛围，成为高素质人才的聚集地。

超低地价本地块的取得价格十分优惠，使得本地块比竞争对手更有条件建造出高品质低容积率的别墅从后天条件看，本地块具有很大的价值提升空间。

艺术和人文为本地块价值提升的两大手段，而超低地价的取得为本地块获得了后发的重要优势。

从本地块的是建造别墅的块好地，具备了较强的先天的资源优势综合本项目的艺术性质立项容积率限定低地价取得等因素，本地块在后期的操作中有较大的价值提升空间。

第三章项目开发理念太多年了，南京市场最好的别墅还是被帝豪花园之类所占据，营销的升级只能从金陵家天下的炒作中依稀看见„„这个城市从不稀缺顶级的山水资源，但真正顶级的产品，太少太少。

从开发商的角度出发，盛唐人不仅仅希望赢取利润，更希望赢得掌声从策划公司的角度出发，我们也不仅仅期望能够完成特色传播和快速去化的任务，更希望从营销的立场出发，尝试从土地的固有属性去提升它的价值，以别墅消费的心态去构造产品，在纷杂的竞争中凸显产品的特色与差异。

对于本案的开发，我们充满热情和信心。

当然，我们的信心必须来源于开发商的专业和实力，我们的热情只能建筑在实实在在的产品和品质上。

整体开发理念理念之围绕市场，赚足利润作为个发展商，赚钱是本能和动力只有赚钱，才能生存，才有发展卖掉产品，才能赚得利润要卖掉产品，就必须尊重市场，从市场的真正需求出发。

理念之二做精品，树品牌作为个有责任的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌先天的山水资源和后天的价格优势为打造精品准备了充分条件艺术立项的性质和股东合作的本意，也必须要做好项目。

不是顶级价格，但必须抢占顶级概念，塑造顶级品质理念之三既要考量现实，又要适度超前南京别墅市场的现实情况和发展阶段，必须充分考虑必须超前，因为开发有周期只能适度，走快步，避免前浪死在沙滩上。

理念之四尊重共性，突出个性南京的特性要尊重，但南京的客户可教育只有突出个性，才能形成差异，将军路的错位竞争才能形成。

以盛唐对江宁新城市未来居住文化的深刻把握，和对南京别墅市场需求的准确理解，集海内外精英团队于体，在江宁这个活力四射的板块上，以全面人性关怀的理念，为这新城市中的精英人士打造座极艺术性的别墅园。

把现代人的心灵从钢筋水泥的丛林中解放出来，让疲惫的心回到自然本源的乐土中，让山水人性成为精神艺术的家园。

从所处地带的前瞻性物业的规模性产品的高档性，和开发商的艺术及品牌性出发，本案需要诠释时尚别墅概念，破译时代精神秘诀，充分挖掘最能反映南京高阶层特有的居住文化特征，以及在建筑物业上的居住感受。

包括社区规划格调环境的唯美性房型的舒适性立面的雅致性动线的合理性物管的细致性会所的全面性社区的开放性生活的国际性，均要符合南京顶级人土的居住感受和审美需求，为南京高档物业提供个未来国际新生活典范。

二产品设计理念幢境界户艺境亭台楼榭，彰显人性温暖山水树石，蕴含生命热爱每户都有自然利用自然地势和植物，把别墅种在大自然的怀抱中，让每幢，每排都与自然资源真实结合，让自然成为每个家庭的亲密成员。

每幢都是意境按自然地理设计别墅，完全以自由自在的形式来组织园区，造型户型都国际化，个性化设计。

每幢都是风景，是艺术。

每点都有艺术我们导入艺术原则。

目的就是让居住者的生命在自然中得到养育用艺术的概念来贯穿环境会所社区文化和物业管理等，让生活就是艺术，在艺墅中享受艺术。

每处都是空间。

各组团的主轴线和主中心的公共景观做大做好内部环境则可考虑尽量减少共用面积，加大私有的花园面积，为客户提供更多的依据个人喜好营造园林的机会。

艺术园区在早期将成为本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是道独特的景观，应特别设计，而且建议设计代表本案形象的精神堡垒，以增加人气，吸引人潮。

污水处理站箱变垃圾收集站等设施周围可否适当填土造坡，并建乔木林或灌木丛，目的在于让所有可能影响住户视觉及心态的地上物从住户视线中移除。

建筑物四周的散水坡可使用低成本的鹅卵石铺设地坪，其使细节之处也能与整个环境相互协调，保持美观其二可消除因雨水的侵蚀产生视觉不悦的感觉。

第八章公共服务设施规划建议艺术馆区建议通盘考虑本项目的艺术性宗旨，本区域将是最能发挥园区特色的个所在，要求其建筑与景观的布置要有利于人文性景观的最大限度发挥，同时其建筑风格要旗帜鲜明，富于特征性，利于空间展示。

同时要求其配套设施需在般小区配套功能的基础上，突出艺术功能。

另外个不能忽视的因素是由于与本项目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大学学生的强大消费能力，需在项目的配套中给其安排定的消化区域。

在会所的考虑上，既可与艺术中心合二为，亦可单独建造。

但功能上必须有所互补经营性的商业用房和以增进交流为主要目的的艺术中心，建议尽量放在佛城西路沿线，同时可穿插部分对外性强的艺术馆。

艺术中心可考虑设置画家村的功能，充分考虑展示空间的问题，楼的空间尽量开阔，考虑在楼盘开始销售后先做售楼中心用。

艺术会所平方米左右，功能设置可从以下各项考虑服务性的以提供打字传真复印票务及小型会务服务为主的商务中心提供日常服务的超市美容美发形象设计中心洗衣房银行电信办事处等运动型的室内温水游泳池桑拿浴室影音室健身房韵律操房棋牌室乒乓房台球房壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室餐饮餐厅咖啡屋酒吧西餐厅等其它阅览室保健诊疗室等。

艺术交流中心平方米左右。

对外营业，主要功能考虑以满足艺术人员的居住展示交流沟通为主，集会议住宿酒店功能等于体。

主题艺术馆所，每所平方米，是小区的亮点，是最可以淋漓尽致的发挥设计师的专业水准与专业追求的地方，在主题明确的情况下，可以给设计师最大的发挥余地。

亚明艺术馆江宁区博物馆茶艺馆陶艺馆南京云锦展示馆民俗文化馆等，风格方面可以是现代的前卫的，也可以是经典的唐朝的江南的，主要根据最终的功用来定。

建议可邀请世界著名建筑设计大师设计个艺术馆，提升小区的形象，二可以为炒做概念埋下伏笔，三可以成为小区的最大卖点。

艺术幼儿园平方米，规划为高档次的特色艺术幼儿园，特色要在建筑造型上就有所体现。

室外配套设施建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。

特别注意人际沟通的需要。

二公共设施建议室外配套设施建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。

特别注意人际沟通的需要。

同时，可利用采石场建造如室外攀岩利用两个水库设置游艇码头等智能化系统建议从三个方面来考虑信息网络系统安全防范系统物业管理系统。

信息网络系统由宽带网接入每户要求带宽。

设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和点播。

安全防范系统门禁系统周边防范系统电子巡更系统可视对讲及家庭安防系统物业管理系统停车场管理系统耗能自动接收系统卡通系统背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统综合物业管理系统物业服务以艺术概念为统领的社区，需要提供许多个性化的服务，在硬件设备完善的基础上，在般社区服务的基础上，举行各种艺术交流活动将是以后社区生活中不可缺少的部分如钢琴舞蹈艺术等少儿素质训练，美墅家摄影艺术展览，主妇健美韵律操比赛，国画油画技法培训，业主业余合唱团等社区活动。

而如何使居民对类似活动产生兴趣是摆在物业公司面前的个现实的课题。

这就对物业管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服务，又使活动具有定的感召力，塑造社区生活的艺术氛围是关键。

第九章分期推案建议根据上述对规划设计要求的描述，我们建议本项目按三期分期推出，具体分期如下第期以艺术园区作为小区的亮点和特色先期建造，作为样板段部分项目左侧高尚别墅区靠近佛城西路平缓地带先推期体量为栋单体双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，抢占南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点，打响盛唐品牌第二期加推项目右下侧平缓地带的般别墅区，约万平方米联体别墅双立别墅，迅速回笼资金，体量套左右同时，单体和双拼继续去化第三期项目右侧高尚别墅区山地部分，万多平方米。

第十章新材料新技术的应用对于别墅这种高档次高价值高享受的特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料新技术的应用十分必要。

根据对南京市场的了解和对国家相关政策与规定的研究，建议在盛唐艺术园的规划设计中，尽量考虑以下新材料新技术的应用新型保温隔热材料防渗漏噪音材料新型门窗新型板材集中供暖变频直供水绿色环保建材建议按照国家康居示范工程十大标准参照国家商品住宅性能评定方法和指标体系之级标准和绿色生态住宅九大指标的相关规定。

第十章经济指标建议及财务分析项目主要经济指标项目容积率占地面积建筑面积预期均价总用地面积平方米亩，总建筑面积平方米，其中单体别墅亩元联排别墅亩元配套及艺术园区亩，成本