芜湖镜湖新城项目可行性立项申报材料

南倚皖南山系，北望江淮平原，长江自城市西南向东北缓缓流过，青弋江自东南向西北穿城而过，汇入长江，芜湖就处在长江与青弋江的交汇口。

有长江巨埠，皖之中坚之称的江城芜湖，兴于二千年前，昌盛自唐宋之际，历经兴衰。

到近代，已发展成为安徽省近代工业发祥地，著名的对外通商口岸，全国四大米市之，长江流域经济中心之。

建国以后，芜湖度发展较为缓慢。

但改革开放以后，尤其是上世纪九十年代以来，芜湖市的区位自然资源交通优势和芜湖人开拓创新精神和能量得到了充分发挥和释放，经济以超常规的速度迅猛发展，综合经济实力和竞争力位居安徽省前列，是安徽省经济中心之。

东向发展融入长三角城市经济圈，安徽是最具活力的长江三角洲的纵深与腹地，在提供资源支撑的同时，可以承接在经济发展过程中长三角沿海地区必然出现的产业转移，承接长三角发达地区对安徽的经济辐射。

就安徽而言，芜湖是最具备与长三角对接条件的城市区域，芜湖与长三角衣带水，人员交往密切，风俗习惯相近，文化观念和思维方式有诸多共同之处。

芜湖与长三角具有较好的产业链接关系，芜湖的电子电器汽车纺织服装机械船舶工业等，在相当程度上融入了以上海为龙头的长三角产业体系和市场体系。

随着芜湖与长三角互通的高速公路等快速通道的建成，芜湖与长三角主要城市间的对接更加紧密。

借助长三角地区资金技术人才物资信息等优势，全面融入长江三角洲经济圈，带动芜湖市的经济发展。

城市规模芜湖市为安徽省省辖市，现下属三县芜湖繁昌南陵，四区镜湖弋江鸠江三山。

全市面积平方公里，其中市区面积平方公里。

年年末，市区建成区面积扩大到平方公里。

全市公交运营线路网长度公里，车辆辆拥有出租车辆，其中市区辆。

城市日供水综合能力万吨。

城市天然气利用二期工程和三县天然气利用工程投入使用朱家桥污水处理厂建成运营全年管道燃气供气总量万立方米，用气人口万人液化气家庭用量万吨，用气人口万人，城市气化率。

全年居民用电量亿千瓦时。

年末，城市绿化覆盖面积达到平方公里，建成区绿化覆盖率，人均公共绿地面积平方米。

二城市人口截止年年末，全市户籍人口万人，比上年增加万人其中市区万人。

全市人口中，男性人口万人，女性人口万人。

全年人口出生率为，死亡率为，自然增长率为。

二区域经济发展概括区域经济发展水平主要国民经济指标据初步核算，芜湖市年全年实现地区生产总值亿元，比上年增长，增速为近年来新高，比上年提高个百分点。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

人均生产总值元，比上年增长，按当年年末汇率折算为美元。

三次产业增加值比例由上年的∶∶调整为∶∶。

财政收入近年来芜湖市各级财政收入快速增长。

年全年实现财政收入亿元，比上年增长，其中，地方财政收入亿元，增长。

在地方财政收入中，增值税亿元，增长营业税亿元，增长企业所得税亿元，增长城市建设维护税亿元，增长。

全年完成财政支出亿元，比上年增长。

芜湖市财政收入亿元年年年年年财政收入二经济结构产业结构安徽芜湖以科学发展观统揽全局，产业结构不断优化。

其中，汽车及其零部件电子电器新型建材等支柱产业已具备良好基础。

随着国家促进中部崛起战略的系列政策的落实，芜湖支柱产业和新兴产业迎來发展新机遇。

芜湖市坚持大企业大集团大項目大品牌战略，加快产业结构调整和招商引资，走新型工业化道路。

在继续壮大原有支柱产业的同時，芜湖注重发展新材料船舶制造电力能源文化产业等新兴产业。

芜湖正致力建設具有较强核心竞争力和产业层次较高的先进制造业基地，打造芜湖制造的工业品牌。

同時，培育和壮大文化产业，建設区域文化中心。

目前，芜湖产业结构特点鲜明，已形成批具有较强竞争优势的龙头企业，汽车及零部件电子电器新材料等三个支柱产业对经济增长的贡献率达。

芜湖已先后建立或家特种显示工程技术研究中心或家节能环保汽车工程研究中心等个国家和省級工程技术研究中心。

芜湖产业结构中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三次产业结构比例由上年的调整为，工业化实现程度进步提高，产比重继续下降。

固定资产投资年芜湖市全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长。

其中，城镇投资亿元，增长。

全年新增固定资产亿元，本年项目建成投产率为，固定资产交付使用率为。

固定资产投资中，第产业投资亿元，比上年下降第二产业投资亿元，比上年增长，其中，工业投资亿元，增长第三产业投资亿元，比上年增长，其中，房地产开发投资亿元，增长。

全年销售商品房万平方米，比上年增长商品房销售额亿元，比上年增长。

招商引资和对外贸易年，芜湖新批外商投资企业家。

实际利用外资金额亿美元，比上年增长。

实际利用内资金额亿元，比上年积率与出让容积率不符，回购成本较低根据出让文件，本项目要求代建房建设万平方米，限价元平方米，且按出让文件规定容积率为，实际已设计代建房容积率在左右。

三机会镜湖新城的整体规划和总体开发，为该地块的开发创造了条件，有利于挖掘该区域开发物业的整体价值。

芜湖市场尚未出现强势地产品牌企业，该项目的整体开发有利于打造强势开发品牌。

芜湖市场的商务需求缺少相对应物业，有机会创造项目价值。

市场销售和价格走势正处于轮强势的上升期，对项目开发的后续价格定位教为有利。

四威胁芜湖当地政府习惯强势干预房地产市场，存在受政策调控的风险。

市场价格在快速上升后势必会放缓销售去量，并且后续市场供应体量较大，存在定风险。

二项目开发定位根据拍卖文件提供的规划设计条件，本地块项目拟定位于引领芜湖城市商务与居住新概念的集城市商务购物娱乐居住于体的综合功能的大型城市街区。

根据相关规定和规划技术指标，项目开发产品分为四大类金融商务商业街区规划指标用地分属地块，总用地面积容积率，建筑密度﹤建筑限高米总可建面积为。

产品分类五星级酒店座层以下高层，建筑面积经济型酒店座小高层，建筑面积座按小高层估算，建筑面积含大型连锁超市座，建筑面积商务型连锁酒店座，建筑面积家电超市个，建筑面积购物中心座，建筑面积多功能影院娱乐会所座，建筑面积街区商业。

街区商业多层，包含家电超市中型连锁超市餐饮特色街街区商铺等业态甲级写字楼层以下高层休闲娱乐中心层以下高层。

上述业态中经济型酒店商务连锁酒店家电超市大型连锁超市以及街区商业和写字楼物业考虑出售，其余物业暂时考虑持有租赁或合作经营。

商业类可售物业面积为，写字楼可售面积为，持有性物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等面积为。

二代建安臵小区规划指标总代建面积为万，规划容积率，用地平衡为。

产品分类小高层层高层层以下。

假设代建房如有多层建设要求，则考虑多层与小高层建安成本差为土地价款差平衡。

三中高档商品住宅小区规划指标总用地扣除学校和代建用地后为，容积率，建筑密度，总建筑面积扣除物业用房和个社区服务用房。

产品分类小高层层计高层层以下计社区商业按层以下高层估算配建计。

四综合配套及社区服务街区班九年制学校，建筑面积，用地面积班高级中学，建筑面积，用地面积区域社区服务中心处含室内游泳池篮球馆羽毛球馆少年宫文化服务中心藏书阅览等，建筑面积两层菜场处按出让方提供的施工图纸建设，建筑面积万平方米的公交调度站，占地万平方米，建筑面积小区社区服务中心五处，每处建筑面积，合计小区物业管理用房和经营用房合计建筑面积约万平方米的九条道路及地下管网建设约万平方米的绿化工程含绿带小型室外活动场地建设水系清淤整治景观建设区域内西洋湖公园改造等。

合计配建强度为总投资不低于亿元的基础公建配套建设建筑面积为的社区用房和物业用房。

五项目综合技术指标项目总用地计亩，其中出让总用地为亩含学校用地计亩，容积率，住宅区块建筑密度，公建建筑密度，总建筑面积不含地下室。

其中限价代建安臵房商品住宅可售社区商业可售商业可售写字楼持有物业五星级酒店购物中心多功能影院娱乐会所和休闲娱乐中心等学校等配套类物业含物业用房社区用房纳入建安造价分析则纳入建安造价分析总建筑面积为另学校等公建配套类物业建安纳入配套总投资亿元内。

地下室投资按利润平衡估算。

暂不分析可建面积等。

三项目产品预期销售价格结合芜湖当地市场实际情况，本次分析采用市场现行价估算进行相关分析，开发增值计算为项目利润，项目产品预期销售价格为限价代建安臵房元计定价理由政府限价商品住宅元计定价理由参考周遍平湖秋月元融汇锦江元定价。

可售社区商铺元计定价理由参考周遍社区商业，按的商品房销售价格估算。

可售商业元计定价理由参考芜湖现有商业价格，综合经济酒店超市卖场等大商业低价出售平衡后估算。

可售写字楼元计定价理由参考侨鸿国际写字楼价格预计元以保守价确定。

镜湖新城周遍主要参考楼盘示意图镜湖新城镜街商业街，销售均价元四项目开发实施进度计划项目内容下半上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年策划定位策划调整策划调整规划设计规划调整规划调整施工图设计分期分期分期分期分期分期代建安置房准备开工在建在建，期交付交付金融商务区招商设计期开工期招商销售二期开工期销售二期招商销售三期开工二期销售期交付二期招商二三期招商销售综合交付商品房小区方案准备设计报建期开工期销售二期开工期销售二期销售三期开工期交付二三期销售四期开工三期销售二期交付四期销售三期交付四期销售尾盘销售公建配套方案准备公建施工公建交付学校交付河道水系整治方案准备方案准备整治施工整治施工整治施工景观施工方案准备方案设计景观施工景观施工道路施工方案准备方案设计道路施工道路施工道路交付第五章项目经济可行性分析投资估算项目估算总投资不包含地价万元，折算到单方可售面积不包括持有物业为，则单位成本为元平方米不含地下室成本。

序号项目面积单价元总额万元估算说明前期费用设计费前期工程费工程费用建安工程费层高层公建层高层住宅代建层高层小高层住宅代建小高层多层商业配建投资按亿小区基础设施费小区环境工程费弱电工程费用不可预见费建安开发期间规费规费公共配套设施费财务费用管理费用不可预计费总成本不含地价总建筑面积总成本开发物业总成本可售物业估算依据成本数据参考芜湖同类型物业的成本数据芜湖房地产开发过程中实际涉及规费收取标准