莒南供销商住小区项目可行性立项申报材料

年，全县完成生产总值亿元，同比增长三次产业结构比为全社会固定资产投资亿元，同比增长地方财政收入亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入万元，增长农民人均纯收入元，增长。

莒南县投资环境优越，服务体系健全。

成立了行政审批中心，为投资者提供便捷高效服务，对外商投资企业实行条龙全程服务。

深入开展了平安莒南诚信莒南文明莒南创建，在全社会大力倡导团结奋进，务实苦干，文明开放，创业争先的莒南精神，大力倡树人人代表莒南形象，事事关系投资环境和进了莒南门，就是莒南人，来到莒南县，事事都好办的观念，营造了文明诚信安全公正开放的社会环境。

不断加强载体建设，开发建设的民营科技工业园已被列为省级开发区，位置优越，环境优美，基础设施完善，园区规划面积平方公里，期开发平方公里，目前已有日本韩国新加坡港澳台和内地等个投资过亿元的项目入园开工建设。

规划开发的坪上临港工贸加工区，具备发展临港型加工业和现代物流业的优越条件，规划面积平方公里，期开发平方公里。

为进步加强招商引资步伐，县委县政府制定出台了系列招商引资优惠政策。

在项目用地上，通过出让方式取得土地使用权的，地方收入部门由当地财政根据投资额大小给予定比例的财政奖励返还。

对科技含量高投资规模大的工业项目可以事议企策。

在税费征收上按企业投资额大小和对地方财政的贡献率给予定比例的奖励返还。

对来莒南投资市场开发房地产开发的项目，可以通过土地招标拍卖挂牌等方式，依法取得土地使用权，并享受有关优惠政策，确保项目有较高的投资回报率。

承办单位概况莒南县十字路供销合作社成立于年月，注册资金万元，总资产万元，现企业地址县城隆山路中段，是家从事百货五金交电日用杂品中小农具食品农机配件废旧物资畜产品农副产品批发零售购销等业务的集体所有制商业流通企业，原址位于县城镇中路，现企业主要经营场所是年由镇中路迁建的，主要经营场所迁出后，十字路供销合作社镇中路旧址改为商住用地。

公司现有职工人，大部分是多年从事供销工作的老职工。

由于经济体制的转型和历史的原因，供销系统职工住房十分紧张，原供销社旧址现有经营用房和职工住房大部分已年久失修经鉴定为危房。

针对职工多住房条件差的现状，十字路供销社计划对镇中路旧址进行改造，总的原则是在改善职工居住条件的同时改善经营基础设施功能，重新将经营网点进行布局，拓展市场空间，从而满足社会需求。

莒南供销商住小区将由莒南县国鑫房地产开发有限公司开发建设，项目建设将按照经济实用的原则，最大限度地盘活存量资产，提高空间利用率，小区改造完成后将产生良好的经济效益与社会效益。

莒南县国鑫房地产开发有限公司成立于年。

企业为房地产开发暂定资质。

公司注册资金万元，公司下设办公室财务科技术科安全科预算科材料科售楼处物业管理公司等职能部门。

开发企业具备实施该项目的技术力量和经济实力。

项目提出的必要性居民小区建设是加快旧城改提升城市形象的需要为进步加快旧城改造步伐，改善居民居住条件和城市环境面貌，合理利用城市土地，优化城市空间布局，提升城市形象，推进城市化进程，促进经济社会持续快速健康发展，根据县政府关于加快旧城改造开发改造的意见，以三个代表重要思想为指导，以增强城市总体功能，改善人文环境为目标，按照落实科学发展观构筑和谐社会的要求，坚持统规划合理布局综合开发配套建设的方针，有计划有步骤地对旧城进行改造开发，使县城居民居住区布局更趋合理，配套设施更加齐全，服务功能更加完善。

二居民小区建设是健全完善房地产市场的必然随着我国国民经济持续快速发展，房地产业逐步走出了自年开始出现的低谷。

伴随着国家房改政策的出台完善及相关配套政策的制定，为房地产业的发展提供了良好的外部环境。

莒南县的房地产开发自年开始，起步较晚，经过多年的发展，经历了从计划经济时期的福利分房单位集资建房完成市场运作阶段，到年末全县共开发处商品住宅小区，共计开发完成住宅楼栋，开发住宅套，开发住宅面积万平方米，总投资约万元。

从建成的住宅小区看，普遍存在着规模偏小设计落后档次较低配套设施不完善物业管理滞后的弊端，影响了莒南县的整体形象和城市化水平的提高。

根据莒南县城市总体规划，年城区人口达到万人，年达到万人，人均居住面积达到或超过平方米，同时要打造出污水管电力电缆煤气管五种，除电力电缆和电信电缆沟铺设计，其余管线律采用直铺埋设。

各种管线之间以及管线与道路及建筑物之间要保持定的水平和垂直净距离，避免互相干扰。

生活给水管采用管。

消防给水管采用管。

室外排水管选用砼管材。

第六章环境保护与节能环境保护本项目地点选在莒南县城区中心，该处周围环境情况较好，水体大气土壤和植被具有较强的自净能力，周围无重污染企业。

本项目建成后，从事经营活动可产生部分垃圾，另外还将产生的少量生活污水厨房油烟生活垃圾等，只要采取有效治理措施，对周围环境不会产生不良影响。

污染源分析及治理措施主要污染源与污染物本项目属商住小区建设，其主要污染源为生活污水厨房油烟及经营生活垃圾。

为确保小区内环境不对周围环境产生不利影响，对上述污染源必须采取有效的治理措施。

环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响极其轻微，其主要治理措施如下生活污水本项目采用化粪池对生活污水进行处理，后经市政污水管道排放。

厨房油烟本项目在厨房采取通风排气措施，在炉灶上部设有吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。

经营生活垃圾本项目垃圾处理采用集中式垃圾中转站，组织专职卫生保洁人员统收集清扫，集中到垃圾中转站后，由城市环卫部门运往垃圾处理场处理。

施工期环境保护措施本项目在施工建设过程中应精心组织，合理安排，争取最大程度的减少对周围环境的负面影响。

现场堆放的粉灰沙等建筑材料要作好防风遮盖，场地四周严格按有关部门要求砌筑时护墙，施工垃圾及时清运。

施工过程的主要污染源是嗓声污染，来自于基础工程装修工程的机械噪声，可通过控制作业时段，使用低噪音机械等措施减弱这污染，避免对附近学校居民造成干扰。

绿化绿化分为中心绿地，组团继地，小区通过主干道的带状绿地将二级绿地联系在起，形成完整的绿化体系。

绿化配置以乔木和草坪为主，灌木常绿树花卉为辅，常绿树选择玉兰枇杷塔松等。

整个小区内的环境要求不漏黄土只见绿，除了道路少量机动停车位等铺砌地面之外，其余部分地面由绿化覆盖。

节能节能措施所有设备包括变电配电设备消防设备等全部选用符合国家有关规定的节能型设备，国家已公布淘汰的产品和非节能型设备严禁使用，电器设备选用高效节能型，并采取电容补偿提高功效因数减少电能损耗，这样可减少物业管理费支出，并为购房业主节省费用。

灯具以节能灯为主，以节约用电。

卫生间选用节水型卫生洁具，以节约用水。

采用新型节能墙体材料，并推广采用新材料新技术新工艺新设备，以节能降耗。

除上述措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各种设备管道器具等进行检修，保持正常运行，减少非正常损耗，最大限度节省费用。

材料的应用为了提高住宅小区的科技含量，体现以人为本的住宅设计理念，根据国家建设部门有关规定要求，在本项目建设中应用新技术新工艺新设备新材料。

使用冷轧带肋钢筋由于冷轧带钢筋握裹里强钢性大，与使用普通元钢相比较可节约成本，国家推广使用冷轧肋钢筋，并颁布了有关规程，冷轧肋钢筋用在现浇板及屋盖板受力配筋上，可以代替级钢筋。

使用上水管，下水管传统的铸铁管镀锌管由于材料能耗大，二次污染严重，已属淘汰产品，上下水管具有质量好能耗小不污染安装维修方便等优点，因此已被大面积推广，水龙头采用陶瓷嘴。

外墙乳胶漆住宅外墙采取环保乳胶漆，并突出细部设计，不再使用外墙砖。

供暖系统部分管道使用镀锌管。

坐便器使用节水型水箱。

充分考虑小区内老弱病残人员的起居生活方便，道路公建及住宅采用无障碍设计。

第七章物业管理在本项目投入使用后应成立物业业主管理委员会或委托物业管理公司进行管理，物业管理要提前介入，参与方案的制定，对小区实行封闭式统的物业管理，按物价局及有关部门规定的价格，实行有偿服务。

物业管理是房地产开发和小区建设必备条件，因此运用现代化管理手段管理居民小区是大势所趋。

物业公司要配备高素质的管理队伍，并注重加强专业知识培训和职业道德教育，随着小区建设投入使用开始运营。

物业管理服务内容及职责包括维护社区治安道路公建管线及设备维护检修水电暖供应管理环境卫生绿地维护及管理向入住居民提供需要的商业服务小区其它管理事宜等。

物业管理要全方位落实管理措施，加强环境及物业设施建设，加强安全防范，形成套完整的物业管理体系，为业主营造个祥和安全方便优美的生活居住环境。

第八章投资估算与资金筹措投资估算估算依据山东省建筑工程消耗量定额山东省安装工程消耗量定额山东省建筑工程价目表山东省安装工程价目表政府及有关部门发布的工程造价指标莒南县建筑材料预算价格其它相关资料总投资估算项目总投资万元。

其中土地费用万元，拆迁费用万元，土建及安装工程万元，基础设施配套费万元，其它投资万元，费用万元。

详见成本费用估算表表资金来源及筹措资金来源及筹措项目总投资万元，资金由开发企业自筹万元，通过预售收入解决万元。

第九章财务分析成本构成土地成本万元土地出让金亩万元万元拆迁费用万元开发前期费万元规划管理费元万元规划设计费元万元单体设计费元万元劳保统筹费元万元招投标费元万元质检费元万元监理费元万元勘测费万元放线费元万元消防费元万元地震设防费元万元避雷设施费元万元人防工程费元万元基础设施配套费万元城市建设配套费旧城改造免区内配套设施工程费万元小区绿化环境智能化元万元给排水消防系统元万元灯光配电系统元万元建安成本元万元合计万元费用销售费用元万元管理费用元万元基