菏泽天洛置业投资办学、住宅项目可行性立项申报材料

如今人们买房走的是先看环境地段，再看房型功能，然后才讨论房价高低的三部曲，特别是绿地率已成为楼盘优劣的主要标志，而识别房型孰好孰差也几乎成为楼市常客的基本功。

目前消费者对楼盘功能的开发已形成共识厅卧大小合适，朝向端正，厨房卫生间不狭小，洗衣机和冰箱有专门位置，甚至阳台的取舍过道楼递的宽窄装饰都成了楼盘品质的重要因素。

三投资办学项目宏观分析投资办学发展空间大省委省政府突破菏泽的战略和市委市政府加快菏泽工业化进程的决策以及各项优惠政策的出台实施，将有力地推进和拉动菏泽经济超常规跨越式的高速发展，必将为我县经济和社会发展带来广阔的发展空间。

本项目的提出，是天洛置业有限公司从战略角度和宏观方面的考虑作出的项重大决策。

园区经济的大发展国内外发达地区的经验都充分表明，发展园区是招商引资的最好载体，是增强环境吸引力有效聚集生产要素的最佳途径，是加快工业化和城市化进程的有效措施，是调整经济结构城乡结构所有制结构，确保经济超常规高速度跨越式发展的必由之路。

尤其是在国家宏观调控力度不断加大建设用地日趋紧张的情况下，菏泽市各级各部门进步提高了对园区建设重要地位和作用的认识，牢固树立了调整结构靠园区财政增收靠园区招商引资更要靠园区的观念。

按照工业园区化园区城镇体化的思路，举全市之力发展经济园区，加快园区建设步伐，是菏泽市各级政府的共识。

充分考虑专业技术人才科技人才是对企业发展产生的影响因素，建设菏泽市职业技术学校将对公司的发展和进步壮大将起到积极的促进作用。

符合区域经济发展菏泽市近几年来国民经济发展速度保持了较快的增长，综合经济实力不断增强，人民生活水平大幅度提高，但仍存在着专业人才科技人才缺乏专业结构不合理，经济效益水平较低，基础设施薄弱不足等问题。

为此，省委省政府在年月召开的加快菏泽发展现场办公会议上明确提出，加快菏泽发展，在工作中，要着力抓好三个关键，建设三个基地，采取三大动作。

建设三大基地，培植经济增长点，巩固强化第产业，做大做强第二产业，创新发展第三产业。

菏泽市委也在年加快菏泽发展誓师大会上明确提出统对加快菏泽发展重大措施的认识，集中全力，建设三大基地，进步加快菏泽经济发展。

本项目作为人才培养的龙头，对于促进菏泽教育事业建设三大基地，推进社会主义新农村建设具有重大作用。

项目的建设，符合菏泽区域发展规划。

提高居民整体素质促进工农业的发展培养大批专业技术人才科技人才是与经济发展和人民群众生活密切相关，人才市场的繁荣与否直接反映了个国家的生产状况。

特别是经济和社会发展关键人才，关系到人民群众的基础生活和社会的进步。

搞好人才培养对促进工农业的发展，提高居民整体素质具有重要意义。

二项目实施的必要性住宅开发的必要性有利于加快小城镇建设的步伐党中央国务院在关于促进小城镇健康发展的若干意见中强调当前小城镇建设要优先发展条件较好的小城镇，通过建设批辐射功能强的农村区域性经济文化中心，为其他小城镇建设起到示范带动作用，最终实现全国城镇经济水平的提高。

有利于加快城市化进程城市化水平是衡量城镇体系发育程度的重要标志，是区域经济发展水平的集中反映。

山东省委省政府在年月出台了关于加快城市化进程的意见，确定山东到年城市化水平要达到左右。

同时指出要以中心镇建设为重点，加快小城镇基础设施建设步伐。

菏泽市在十五规划中明确提出，十五末城市化水平达到，积极发展小城镇，调整优化城市整体布局，加强基础设施建设，加快人口和产业集聚，增强对周边地区和社会发展辐射带动能力。

按照科学规划合理布局突出重点，保护环境的原则，积极发挥县域中心城镇的带动作用。

本项目的建设将极大推动定陶县城镇建设的步伐二投资办学的必要性改革开放以来，特别是近年来，定陶县县委县政府坚持以大改革推动大开发，以大引进促进大发展，抢抓机遇，深化改革，扩大开放，对外交往不断扩大，城市面貌日新月异，综合实力显著提高，人民生活明显改善，政治经济科教文卫等各个方面都有了长足发展。

但基础教育，特别是优质教育资源与全面建设小康社会目标和全县万人口的文化教育需求相比，尚有相当大的差距。

市场经济规律对优质教育的发展提出了更迫切的需求，同时使优质教育资源的重新整合具有了可行性和必要性。

适应全县高中教育发展的需要县高中教育发展规划明确提出到年在城区普及高中教育，这是普及义务教育后，提高国民整体素质实现科教兴县战略的要求，也是全面建设小康社会的必然要求。

目前全县高中入学率不足，而新建所高级中学能缓解高中升学压力，有利于推进普及高中教育的进程。

广大人民群众迫切需要更多的优质教育资源，使子女接受更好的优质教育。

因此，随着定陶县新城区建设速度的不断加快，建设所高标准现代化高级中学也是发展的必然要求。

是适应全县职业教育发展的需要随着我国进步的对外开发，工业生产的快速发展，我国正成为世界性的制造加工中心，社会急需大量的中高级专业技术人才。

菏泽经济近年来也驶入发展的快车道，社会对从业者的素质要求越来越高，但我市从业人员和外出务工人员大多未经过专业教育培训，只能从事高强度低技术低工资的简单，粗放型职业。

作为农业人口大市，亟待通过中短期职业技术培训提高从业者素质。

目前我县现有职业教育中心三处校区及艺达集团琴雅制衣，铭扬汽配，县技校等多处培训机构，是规模小，档次低，培训能力有限。

此项目投资即为固定资产投资。

经估算，本项目总投资为万元。

其中土建及设备安装工程费用万元，室外工程建设费用万元，土地费及建设规费万元，其他开发费用万元，包括不可预见费用万元。

建设投资估算详见附表。

资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，本项目的资本金约为万元。

项目法人前期投入资金已达到项目拟建所需资金要求。

其余建设资金由项目法人单位自筹和通过预售解决。

财务效益分析分析依据及说明本财务分析根据国家现行财税体制进行。

本财务分析计算期为年，其中建设期年。

本项目建成后商品住宅及商铺全部出售，暂不考虑物业管理的收入及其成本。

营业收入项目建成后，平方米的住宅和平方米的商铺全部按市场价出售。

房产销售采取预售与现售相结合的方式。

销售均价多层住宅按元平方米，高层住宅按元平方米，商铺按元平方米计算，销售收入约为万元。

分年度销售收入计划表年度销售收入万元万元销售税金本项目按销售收入的交纳营业税，并分别按应纳税额的交纳城市建设维护费教育费附加堤防费管理费河道维护费，合计为。

详见销售收入和销售税金及附加估算表。

分年度投资计划分年度投资计划表年度年年年万元万元万元利润所得税按经营利润的交纳所得税。

利润分配按税后利润的计提公益金和公积金。

详见损益表财务效益分析投资收益率万元行业基准投资收益率般为，由于，该项目可以考虑接受。

静态投资回收期净现金流量表如下单位万元第年末现金流出现金流入现金流量累计现金流量税前年设定房地产业基准投资回收期为年，由于表明项目投资在规定的时间可以收回，该项目可行。

盈亏平衡分析用销售量表示的盈亏平衡点万平方米住宅及商铺的平均销售价为元平方米。

元平方米万平方米用销售单价表示的盈亏平衡点住宅及商铺平均单价万元平方米元平方米。

损益分析投资利润率投资利税率资本金利润率均是反映项目单位投资盈利能力的静态指标。

根据损益表和总投资估算可以分别计算出上述几项指标利润总额投资利润率税后总投资金可见，该项目投资利润率和投资利税率均大于设定值，说明该项目单位投资对国家积累的贡献水平高于预期水平。

从上述财务盈利能力分析看，各项财务指标较好从敏感性分析看，项目具有定的抗风险能力，因此从财务上讲该项目是可行的。

附件投资估算表直接成本建筑安装费用多层住宅元万元高层住宅元万元商铺元万元绿化景观万元公建设施万元含供热道路物业设施等小计万元二间接成本税金销售收入综合税费万元各项规费元万元管理费用含监理设计勘探销售成本办公管理费用销售额综合费率万元万元小计万元三合计万元四不含税费计算成本万元附件销售收入销售税金及附加估算表单位万元序号项目金额备注销售收入销售税金及规费营业税附件损益表单位万元序号项目金额备注销售收入销售税金及规费总成本费用不含税费利润总额二投资办学项目投资估算及资金筹措投资估算依据本可研的全部投资，包括土地征用费用工程前期费用建筑安装费设备购置费管理费绿化费和不可预见费用等多项构成。

本项目设备购置价格依据国家设备市场咨询价建筑工程安装工程采用类似工程估算指标计算其他工程及费用参照国家省市的有关规定计划项目总投资该项目总投资万元，其中征地投资万元，前期费万元，建筑工程万元，配套设施投资万元，设备购置费万元，流动资金万元。

新城区投资办学项目估算表序号投资项目单位数量单价投资额总投资征用土地平方米二前期工作费三建筑工程平方米教学校平方米学生宿舍平方米实验厂房平方米办公楼平方米图书馆平方米体育馆平方米学生食堂及浴室平方米四配套设施绿化及道路建设水电配套网络中心体育设施五设备购置教学办公电脑实验实习设备办公学生桌椅图书册均价元册监控消防设备其他教学设备六流动资金项目资金由天洛置业有限公司负责筹措。

项目收益评价项目收益预算自新校区建成第三年起，依据近期市场及政府现行政策，项目每年可预期收入在校生收费序号名称人数收费标准收入万元备注高中生元人高复补习生元人小计二学费序号名称人数收费标准收入高学费元人高二高三学费元人年职业高中学费元人年就业培训学费元人年小计三物业管理费万元按人月均元人每年算九个月合计万元每年预算支出序号名称人数标准小计万元教职工工资万元人年教职工福利水电费万元月办公费万元月维修费教师培训进修费教师奖金其他支出合计项目投资回收期项目总投资亿元，项目建成第三年起，每年预期收入万元，每年预算支出万元，每年预期收益万元。

包括两年建设期在内，项目投资回收期预计为年可行性研究报告目录目录第部分发展战略篇„„„„„„„„„„第二部分市场分析篇„„„„„„„„„„菏泽市宏观经济分析„„„„„„„„„二项目实施的必要性„„„„„„„„„„三项目实施可行性„„„„„„„„„„„四项目风险分析„„„„„„„„„„„„第三部分营销篇„„„„„„„„„„„„企划推广的核心概念„„„„„„„„„二品牌意识的导入„„„„„„„„„„„三品牌形象的塑造„