量和成交价格的跳跃式增长。年度商品住宅成交量均接近万，市场需求旺盛，成交价格亦呈近元速度增长。受房地产调控政策影响，年市场成交量萎缩明显，但价格仍保持上扬趋势，均价达到元。郑州市商品住宅销售量均价图年度年年年年年年年上半年销售面积万销售价格元郑州市商品住宅销售量均价图月度年月月月月月月销售面积万销售价格元数据来源郑州市房管局区域市场以区位及房地产项目发展共性两方面确定本案所属的区域市场为铁路编组站农业路冉屯路西环快速路北环快速路围合而成的区域。区域环境区域房地产市场起步较晚，相对封闭，目前进入快速发展通道。受铁路线及环线快速路的阻隔，且区域内路网配套较少，区域出入相对不便，区域房地产市场起步较晚，相对封闭。随着市区土地价值的提升，此区域近几年亦得到较快发展，目前在售项目个。高新区与项目所在区域相邻，并具有定相似性，目前在售项目个，后期有升龙大型城中村改造项目入市。区域市场生态区域内项目以大规模中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度。区域内项目均较具规模，总建筑面积多在万以上，九龙城及升龙又城项目规模超万。区域内已有几个大盘前期入住，区域内生活居住氛围逐步形成，生活配套也在不断完善。随着土地价格在不断提升和区域内城中村改造项目不断推进，区域内项目综合容积率多在左右，区域产品建筑形态主要集中在小高层和高层，多层产品基本消失。区域房地产市场起步较晚且区域整体配套较市区相对不完善，区域内项目多以中档次为主，多数开发商在郑州有定知名度，如正商升龙等。项目名称总建面积综合容积率项目档次开发商托斯卡纳万中档次利海集团威尼斯水城万中档次城开集团晶华城万中档次洲海置业明钻万中档次正商集团九龙城万中档次益通置业美景菩提万中档次高档次美景置业升龙又城万中档次升龙集团区域产品形态区域内目前在售主力产品为高层两梯四户或以上产品，两房面积主要集中于，三房面积分布于，出现紧凑三房户型。区域内项目主要物业形式为高层，高层产品已经成为区域内主流的供应建筑形态，楼层多在层以上，仅托斯卡纳项目目前有层的高层及少部分多层洋房产品。区域内项目产品排布多为两梯四户或以上，部分项目规划两梯六户产品，仅有少部分项目仍有两梯三户产品。区域内项目以刚需产品为主力，两房面积主要集中于，三房面积分布于，美景菩提晶华城等项目出现紧凑三房户型，高性价比的紧凑两房三房户型市场接受度颇高。项目名称当前物业形式产品形式主力产品规划示意托斯卡纳高层美景菩提高层晶华城高层明钻高层九龙城高层威尼斯水城高层升龙又城高层区域客户区域内项目客户以区域内生客为主，辅以整个西区及高新区客户，客户需求以刚需为主。受区位和交通等因素影响，郑州市其他区域客户对此区域认知度相对较低，来此置业动机主要为受到其他区域价格高涨挤压。区域属于传统西区，临近高新技术开发区，西区及高新区客户对此区域有较强认知度，且区域距离西区商业中心及高新区工业园区相对较近，这两个区域为区域内项目的重要客户。区域内的核心客户为内生客户，厂企职工等，受区域位置环境等因素影响，来此置业客户的需求以刚需为主。区域销售状况区域内项目销售情况保持良好，目前销售价格均达到元以上。区域内项目主要面向于刚性需求客户，在调控严厉的年上半年，供应量充分的项目销售情况仍旧保持良好态势，如明钻托斯卡纳项目，上半年销售量均超过万，基本与年保持致。区域内销售价格直保持上升趋势，年均上涨约元，目前区域价格超过元，正商地产开发的明钻项目已达到元。单位万，元年年年上半年目前售价销售量销售价格销售量销售价格销售量销售价格托斯卡纳威尼斯水城晶华城明钻九龙城美景菩提高层售完升龙又城区域未来竞争区域内项目后期仍有较大供应量，竞争激烈。区域内未来新增项目较少，主要潜在供应及后期存量集中在现有项目后期加推，目前只有明钻美景菩提后期存量为零，其他项目后期存量均相对较大，潜在竞争激烈。项目名称总建面积已批准预售量在售余量后期存量备注托斯卡纳万万万万秦岭路东地块尚待开发威尼斯水城万万万万四期尚待开发晶华城万万万万明钻万万万二期预售证早已取得，近期开始推售九龙城万万万万美景菩提万万已接近清盘升龙又城万万大型城改项目合计万万万万注已批准预售量即项目已取得预售证备案的面积。在售余量即项目已取得预售证备案，但尚未售出的面积。后期存量即项目规划建设，但尚未取得预售证的面积。市场判断郑州房地产市场在年进入快速发展阶段，年成交量突破千万平方米，量价齐涨，在年上半年，市场受宏观调控政策综合影响作用开始显现，市场成交量下降，投机投资及改善性需求受到打压和抑制，而刚性需求依然是支撑市金全部为借款，即年利率也按照考虑，其中年财务费用主要来自于土地出让金的缴纳，但在年底摘地，计息时间仅考虑了个月，年月份项目拿到销许，实现销售，估计在月份可以还清借款，计息时间考虑为个月，且为了防止利率进步上涨的风险，统采用复利计算的方式。总成本项目总成本合计万元总投资万元营业税及附加万元土地增值税万元。按照核定征收税率进行估算。销售费用万元。按销售收入的计提管理费用万元。按销售收入的计提总收入项目总收入合计万元如下表销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计根据目前的市场情况判断高层目前价格为元，高层开盘时间预加在年月，按照年均的保守增长估计，项目入市时的价格在元，项目住宅部分当年实现清盘，销售收入为万元廉租房按照元的价格由政府回购，在普通商品房拿到预售的情况，收回资金为销售收入的，主体封顶收回资金为销售收入的，竣工后收回其余的销售收入，销售收入为万元项目住宅底商考虑在年项目竣工交付前进行销售，销售价格为元，销售收入为万元项目高层人防地下室考虑以出租的形式在年项目竣工交付前进行销售，销售价格为元，销售收入为万元项目地下车库考虑在年项目竣工交付前进行销售，销售价格为元，约合万元个，销售收入为万元。利润税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元项目总成本是指除所得税以外的所有支出总金额，该项目总成本目前估算为万元，所得税考虑查账征收，按照税前利润的征缴，即所得税税额估算为万元，故项目税后净利润为万元。财务评价投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入税后利润税前利润所得税万元现金流量表现金流量表单位万元序号项目合计核对现金流入销售收入现金流出土地成本前期费用土建安装费基础设施配套费设备购置费监理费用物业管理准备金不可预见费用销售费用管理费用营业税及附加土地增值税现金流出合计现金净流量累计现金流量折现系数净现金流量现值累计净现金流量现值内部收益率静态回收期敏感性分析敏感性分析选取的敏感性因子为项目商品房住宅销售价格，因为商品房住宅销售收入约占项目总销售收入的，而其又容易受到营销环境的影响产生变化，分析在不同销售价格时，即不同销售净利润率的情况下，项目效益情况销售净利润率为销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入销售净利润率为销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入销售净利润率为销售物业销售总价万元销售均价元可售面积高层住宅廉租房住宅底商高层人防地下室地下车库合计税前利润总收入总成本万元所得税税前利润万元税后利润税前利润所得税万元投资净收益率税后利润总投资销售净收益率税后利润总收入汇总比较净销售利润率住宅销售价格元项目销售总收入万元项目总成本万元项目税前利润万元所得税万元项目税后利润万元项目净投资收益率七结论通过对政策市场经济方面的论证分析，本项目可行。在目前市场经济快速发展的情况下，房地产市场尽管受到宏观调控政策影响而出现波动，但房地产对宏观经济的作用也是不可小觑，因此房地产市场调控切目的均是为了保证行业的健康稳定发展，对真正的刚性购房需求影响相对较小，目前虽然受政策影响郑州房地产销量出现下降，但刚性需求仍是市场的活跃力量，区域内规模大盘的开发也将改善区域的整体居住氛围，使区域形象及市场地位得到提升，本项目规模较小，自身无强势资源，但仍可借助整个区域规模大盘的生活配套和大盘影响力，实现成功销售，综合评价，该项目可行。目录前言,宏观环境政策环境经济环境宏观小结二市场环境整体市场区域市场市场判断三项目认知项目区位四至及交通周边环境经济技术指标分析项目界定四项目发展战略项目的核心问题项目发展战略五项目定位总体定位市场定位客户定位产品定位价格定位六经济评价总图方案规划指标开发计划经济评价敏感性分析七结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,宏观环境政策环境在年相对宽松的市场环境下，房地产市场得到长足的发展，量价高涨，泡沫又现，为稳定房价，打压投资投机性需求，年底房地产行业进入了新的轮调控期。年伊始，新国八条拉开调控序幕，各地限购令接踵出台，首付利率不断攀升，房产调控力度空前。年至今重点政策览分类政策概要主要内容行业政策新国八条加大保障性安居工程建设力度加强差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍严格制定执行限购政策，外地人禁止购房，本地人最多可再购套住房国五条已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。郑州版限购令对已有套住房的当地户籍居民家庭能够提供当地定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购套住房对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭拥有套及以上住房的非当地户籍居民家庭无法提供定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本市市区含市内五区郑东新区向其售房。税收政策个人住房转让营业税政策调整调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易的，统按销售收入全额征税。土地政策严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用