次土地级开发地块项目位臵如下图所示新城北区及地块项目位臵图注红色虚线范围为大兴新城北区范围蓝色虚线范围为地块项目用地范围。项目开发必要性经过北京兴创投资有限公司六年来对新城北区的开发建设，新城北区凭借优良的区位，完善的基础设施，吸引了众多的投资者，各知名房地产开发企业纷纷入区开发，新城北区城市面貌已经逐步形成，但因受北京市总体规划修编等因素影响，后续土地上市速度放缓，区域内剩余村庄整体拆迁及转非工作至今尚未落实。随着新城建设的深入，剩余各村内出现了外来人口数量增多违法经营现象增多的状况，且呈现出了逐渐增长的趋势，引发了许多社会矛盾，为区域内的治安管理工作带来困难。因此，区政府决定年年内完成前后高米店的整体转非撤制工作。新城北区地块项目涉及征用前高村集体土地，为确保年年内实现北区内前后高米店村整体拆迁及转非撤制工作，急需完成上述项目供地的前期手续的办理工作。该居住项目的建设还将促进区域经济发展，提升城市形象。二项目土地利用现状分析根据新城北区地块勘测定界成果及成果图，本次申报项目用地面积为公顷，现状均为集体农用地，该项目需征用黄村镇前高村及西红门七村两村土地，具体情况见下表土地利用现状统计表土地权属土地类型土地面积小计平方米亩平方米亩集体土地西红门苗圃道路用地建设用地前高米店村果园用地道路用地合计根据上表的统计结果，可以看出本项目实施范围内的土地利用现状以建设用地苗圃和果园为主，分类列表如下分类统计表地类指标建设用地含道路用地农用地合计其中耕地面积平方米亩三地上物现状调查分析地块用地范围内无民宅及公产拆迁。现状地块涉及西红门七村用地范围内的地上物主要为苗圃，黄村镇前高村用地范围内主要为果树。地块地上物现状实景地块东侧兴华大街北侧北兴路及南侧前高路已随北区整体开发建设完毕，西侧兴和大街尚未实施建设。项目规划用地范围内没有古树和文物设施。现状地形图四主要规划指标根据黄村卫星城北区控制性详细规划，地块项目规划用地面积为公顷，其中建设用地面积为公顷，规划用地性质为居住用地，规划容积率为，建筑物限高米，总建筑面积为平方米。本次申报项目规划图上述项目的规划指标见下表项目规划用地指标表五开发进度供地数量及时间预测根据规划区现状情况，地块预计年月供地。第三章征地地块编号用地性质代码用地规模建筑高度容积率绿地率建筑面积防护绿地二类居住用地街头绿地公园合计按照北京市建设征地补偿安臵办法北京市人民政府令第号文件规定征地补偿费包括土地补偿费安臵补助费。涉及青苗或其它土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会。征地补偿费依据号文件的要求，征地补偿费包含土地补偿费和安臵补助费，涉及青苗或其它土地附着物的，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。参照京国征号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，经与黄村镇政府协商确定按万元亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费安臵补助费地上附着物补偿费不含房屋的拆迁补偿等费用西红门镇按万元亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费安臵补助费，青苗补偿及地上附着物补偿费另行计算。本项目土地级开发涉及征用集体土地共亩,征地补偿费为万元合万元亩，其中支付黄村镇万元含土地补偿费劳动力安臵费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费，西红门镇万元含土地补偿费劳动力安臵费。二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿由于黄村镇万元亩的征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿，此项中不再重复计算。依据西红门镇政府近年来的青苗补偿经验，青苗补偿及地上物补偿费约为万元亩不含正式房屋补偿费用，实际操作中青苗补偿及地上物补偿费将依据评估机构的评估结果进行作价补偿。地块项目涉及征用西红门镇集体土地约亩，青苗补偿及地上物补偿费约为万元。地块北部西红门村用地现状三征地相关税费征地相关税费包括复垦费耕地占用税防洪费超转安臵费，以上各项税费均依照国家征地税费标准执行，征地税费共万元。征地相关税费明细表序号税费名称单价基数税费万元复垦费万元亩亩耕地占用税元平方米平方米防洪费元建设用地平方米平方米超转安臵费元亩亩合计四征地总成本本项目在实施过程中共需征地亩，征地总成本为万元，其中，征地补偿费为万元，青苗及地上物补偿费为万元，征地税费为万元。征地总成本序号费用明目征地数量单价征地费征地补偿费亩万元亩万元青苗补偿费亩万元亩万元征地税费万元总计万元五劳动力安臵方案根据国家相关政策并结合本项目的实际情况，经与大兴区黄村镇人民政府及西红门镇人民政府协商，确定由黄村镇政府及西红门政府负责各自权属范围内被征土地所在村集体劳动力安臵，征地单位向各村集体经济组织支付每亩万元的征地补偿费中，包含了被征地的农村集体经济组织或者村民委员会的土地补偿费及劳动力安臵费。第四章拆迁拆迁政策说明◇北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令◇关于印发的通知京国土房管拆号◇大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知京兴政发号二拆迁房屋面积本项目无民宅及单位房屋拆迁。三拆迁成本估算民宅搬迁补偿及非住宅搬迁补偿由于不涉及民宅及单位房屋拆迁，不发生搬迁补偿费。区域内市政设施的补偿含地下管线对确需进行拆除且原作用不能替代的，按实际情况由评估机构进行作价补偿。对于经过土地级开发后可以替代的，原则上不再进行任何形式的补偿。其它地上附着物的补偿项目地上附着物补偿树木园林花卉坟墓麦地等将依据评估机构的评估结果进行作价补偿，该费用已含在征地成本中成本测算报告，新城北区市政工程建设成本为万元。新城北区市政基础设施建设费序号工程名称工程数量造价万元备注市政道路及管线建设费含道路管线管护改造工程绿化工程建设费水利工程建设费合计地块项目市政建设费分摊新城北区经营性项目建筑面积为平方米，则每平方米经营性用地建筑面积上分摊的市政工程建设费约为元，地块内经营性项目建筑面积为平方米，则地块应分摊市政工程建设费为万元。万元平方米平方米万元四公益设施建设费根据黄村北区控制性详细规划，新城北区定位为原黄村卫星城的副中心，各种公益性项目设施全面，主要公益性项目包括体育休闲公园地块中学地块消防警务中心，总用地面积为平方米，建筑面积为平方米，参照项目可研报告及周边地区同类项目建造成本，预计公益设施总投资为万元。新城北区公益设施建设费序号项目名称位于地块占地面积平方米建筑面积平方米投资额万元九年贯制学校体育休闲公园金星公园消防警务中心合计地块公益设施建设费分摊地块作为新城北区整体开发的部分，应根据相应比例对新城北区公益项目建设成本进行分摊。新城北区可转让经营性项目总建筑面积为平方米，地块可转让经营性项目建筑面积为平方米,地块项目应分摊的公益设施建设费用为万元平方米平方米万元五财务费分摊根据大兴新城北区土地级开发成本测算报告，新城北区应付贷款利息为万元。地块财务费分摊新城北区共有可经营性项目建筑面积为平方米，地块经营性项目建筑面积为平方米,地块项目应分摊的财务成本为万元平方米平方米万元六项目总投资估算地块项目总投资为万元，其中，直接成本万元，间接成本万元。土地级开发成本估算表分摊方案序号费用名称投资额每亩成本各项成本占总成本的比例备注万元万元亩征地费分摊新城北区总征地成本分摊费拆迁补偿费分摊新城北区总拆迁成本及回迁房损益分摊费市政建设费分摊新城北区总市政建设费分摊费公益设施建设费分摊新城北区公益设施建设费分摊费前期费之和的财务费分摊新城北区总贷款利息分摊费不可预见费之和的管理费之和的合计经营性项目用地开发成本七土地成本分析由上述测算可以看出，本项目土地级开发总成本为万元，折合可上市交易土地成本为万元亩，折合项目总建筑面积单方成本为元平方米，出让金以元平方米计算，折合楼面熟地价为元平方米。八基准地价参照分析根据北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政号令中颁布的北京市基准地价表，新城北区为六级地，住宅基准地价楼面熟地价为元平方米元平方米。本项目用地的楼面熟地价为元平方米，在基准地价的合理范围内。第十章项目收支分析项目支出根据项目支出的测算,若按地块建设的直接费计算，本项目土地级开发总成本为万元，折合可上市交易土地成本为万元亩，折合项目总建筑面积单方成本为元平方米，出让金以元平方米计算，折合楼面熟地价为元平方米。若按新城北区整体土地级开发进行计算，地块项目土地级开发总成本为万元，折合可上市交易土地成本为万元亩，折合项目总建筑面积单方成本为元平方米，出让金以元平方米计算，折合楼面熟地价为元平方米。二销售收入参照新城北区内居住项目的近期元平方米的销售均价，地预计上市交易楼面地价为元，则地块的收入约为万元。预测土地销售收入表规划用地性质用地面积亩建筑面积平方米转让地价均楼面地价均收入万元居住用地万元亩元建筑平米合计三现金流量预测若按地块发生的直接成本考虑，项目预计投入万元，预计收入万元，预计盈利万元若按新城北区整体开发分摊各项建设费用考虑，项目预计投入万元，预计收入万元，预计盈利万元。下表为该项目土地级开发的现金模型分析表，按照工程进度假设投资，按照供地计划假设收入。大兴新城北区地块土地级开发现金模型分析表年度项目名称年度年度合计季度季度季度季度季度季度季度用地转让收入,贷款,资金来源合计,征地,拆迁基建投资,前期费用利息支出不可预见费还贷,管理费资金流出合计期末资金结余四结论从现金流量表可以看出，现金流最大数额的峰值会出现在年季度，预测现金流数额达到万元，从建设期计起，项目投资的回收期为年，从经济上分析，该项目可行。第十二章项目测算影响因素分析本方案是基于本时点的国家政策及市场行情编制的，若国家政策市场行情发生变化，该方案中的测算结果将会发生较大偏差。影响收入的因素土地收入是根据开发成本并结合市场初步评估确定的，由于项目土地收益受市场政策变动影响较大，土地收入也会随着国家政策的变化而变化。考虑到国家对土地控制得越来越紧，加之交易方式交易情况国家经济情况等众多不确定因素，成交土地价格与估算存在定变化空间。二影响成本的因素从开发成本上看，主要是征地