业主有进步的服务需求，我们将有偿为该部分业主配备对的物业管家，业主相关的服务需求，可以直接找这位管家负责，这样来，业主无需去找物业管理公司的不同部门。这位管家由于很清楚业主的状况，因此，随时可提供近乎量身订做的服务。任何事情用个电话号码，将为业主全部解决。这种服务是向满足不同业户不同需求的转变，是种深入和贴近业户生活的服务模式。中南花园管理服务中心组织架构图管理服务中心组织架构图说明设置原则是专多能，精干高效。实行公司领导下的管理服务中心项目经理负责制。管理服务中心内部实行垂直领导，前台值班由项目经理各部门主管每日轮换值班，站式服务前台是各类信息的入口，也是指挥控制的枢纽，实行小时值班。行使事务保安和服务等管理职能。公共事务部负责入驻管理负责装修管理负责开展社区文化活动管理服务中心中南花园业委会深圳科技工业园物业管理有限公司公共事务部工程维修部秩序维护部环境维护部前台值班负责资料档案的登记整理保管负责收费环境维护部负责标识系统管理和临时标识系统的建立负责保洁绿化消杀管理服务工程维修部负责房屋本体及其设施设备的维修保障运行控制负责制定设施设备维修保养计划并实施负责智能化安全管理设备的维修保养负责设备设施的应急处理秩序维护部负责小区的公共秩序管理消防管理监控管理负责停车场管理负责交通疏导指挥管理处理紧急事件负责配合公安部门工作服务中心前台负责热线电话接听负责业主档案更新负责投诉接待回访负责业户定期服务问卷调查事务处理人员素质要求专多能，既是本岗专业能手，又是其他岗位的多面手。员工起点高，管理人员前台服务员部分公共秩序维护员拥有智能化知识，会电脑。第二节工作计划由于中南花园现已有物业公司在进行管理，实现接管的平稳过渡，是摆在业主和新接物管公司面前的项重要而艰难的工作。为使接管工作顺利进行，根据我公司在此类物业运作的经验，业主委员会及广大业主需给予新接管物业公司大力支持和帮助，以实现平稳过渡。接管前的准备序号工作项目具体内容拟定物业管理方案对项目开展深入的调查研究根据项目本身特点，拟订管理方案二组建物业管理队伍选聘员工员工岗前培训员工上岗三前期介入了解要求时间短快掌握物业现状保持与业主单位的密切沟通，做好各项事务与业主的对接工作。四制订规章制度对物业管理方案查遗补漏与项目现场结合完善管理方案制定各项规章制度公共管理制度五落实物资计划管理用房管理用物资装备六启动应急保护措施制定各类应急保证措施关联机构接触和事前的准备。七部分设施技术资料的了解相关技术人员介入部分设施资料建档。注意要点诚恳虚心低调。尊重原管理单位的工作，积极配合。二接管中的处理序号工作项目具体内容安全接管安全保卫般采取在原约定时间提前进行。保安接管后，其他工作开始办理移交手续，建立接管档案遗留问题签署备忘录二卫生接管协助清场卫生清理边沟死角三设施接管相关技术人员对接有关技术资料建立相关档案四档案的建立和管理收集档案资料分类建档五应急措施安全消防给排水供配电。现场统协调。三接管后的安排序号工作项目具体内容各类管理服务铺开根据制订方案及事前的培训，实施规范的管理工作。注重效果和改进。二加强沟通根据工作计划方案，加强与业主单位的沟通联系，了解掌握需求和对管理的意见。调整改进服务计划。三关心员工的生活逐步调整改善员工的生活条件。关心员工四客户服务制订客户服务日常计划方案日常客户服务管理客户投诉处理四现有亟待解决问题处理分析根据我们对中南花园的勘察及与业主的广泛沟通了解，小区目前存在有下列几个方面的问题急需妥善解决，对此我们进行了认真分析，并制订了解决方案。问题小区的垃圾房位置不合理。由于垃圾房现有的位置原因，造成业主进入小区，迎面而来的不是花草的清香而是股垃圾的异味，这种情况在温度湿度很高的夏季，会更为严重。解决方案对此，我们通过现场察看，对此问题承诺如果由我们接管小区的物业管理服务，第时间将此垃圾房停用，并根据小区的实际需要进行相应改造以服务广大业主，对于区内的日常生活垃圾，我们将采取日扫日清日运的原则和措施，当天垃圾当天运出小区，还中南花园广大业主个环境优美花香怡人的美好居住和生活环境。问题二现有物业管理服务人员的服务水平和服务礼仪等综合素质达不到业主的需求。解决方案充分利用科技园物业在行业十多年的发展和管理服务经验，特别在人力资源管理员工培训服务水平业务素质方面的独到管理方案，将会为中南花园配备和塑造支业务素质过硬服务水平优良贴心安心的管理服务团队，做业主的好管家和服务员。问题三小区的共用设备设施急需加强管理和维护。小区配套的水体景观设施因缺乏维护保养已经出现明显的裂缝，地下停车场因长时间未做冲洗，看上去非常灰暗。解决方案良好物业管理的个非常重要的作用就是，保持物业的各种共用设备设施良好功用，维护园区良好的环境和居住氛围，以利于物业的保值和增值。对此，我们将根据公司在设备维护管理方面的多年管理经验，制订符合中南花园特点的房屋本体和共用设施设备维护管理方案，根据小区现存的维修需求，分轻重缓急将予以逐项解决，维护好业主的切身利益，保障小区良好运转，促进小区物业的保值增值。第四章管理服务人员商业部分管理费收入元月幼儿园部分管理费收入元月停车场费及其它收入元月预估收入合计元月预估收入与预计支出相抵，略有盈余。三小区物业管理费测算收取标准住宅为元平方米，商业为元平方米。附表房屋及公共设施维护费序号项目测算依据月支出年支出备注单价计算数量计算数量比例月分摊比例元元房屋共用部位的日常养护按元月计估算室外道路的日常养护元月计估算健身及娱乐设施维护每年次维修保养，材料费元套化粪池清理养护吸粪按次季，车次，共车年,按元车计雨水井污水井清理养护元个年,按个计算消防疏散指示灯灯具损耗按月计根据估算共约盏室内共用部位照明灯维护灯具损耗按月计室内公共部位照明按配置照明灯具数量计算地下停车场照明按配置照明灯具数量计算，共计盏，每套材料费元室外照明灯维护灯具损耗按月计公共部位照明按配置照明灯具数量计算，共计盏，每套材料费元公共设施维护费合计大部分为必须安排的项目，入驻率的变化影响不大注房屋共用部位仅测算建筑的室内公共面积。附表二共用设备维护费序号项目测算依据月支出年支出备注单价标准计算数量计算数量比例月分摊比例元元给排水设备生活水泵日常维护按元台次定期维护按元台次，每半年次供水设备变频日常维护按元台次定期维护按元台次，每半年次排污泵潜水泵日常维护按元台次定期维护按元台次，每半年次消防泵日常维护按元台次定期维按元台次，每半年次护喷淋泵日常维护按元台次定期维护按元台次，每半年次消防稳压泵日常维护按元台次定期维护按元台次，每半年次喷淋稳压泵日常维护按元台次定期维护按元台次，每半年次水景设施日常维护综合测算定期维护综合测算，每年次系统管路维护每年次系统检修，按元次测算二次供水维护清洗消毒水质检测外委专业公司，次年，总容积按估算，综合按元计二变配电设备高压柜日常维护按元台月计，共台变压器日常维护按元台月，共台定期维元台次，每半年次护低压配电柜日常维护按元台月计，共台定期维护按元台次，每半年次柴油发电机组日常维护按元台月，共台定期维护元台次，每年次楼层配电箱日常维护按元台月计，共台定期维护按元台次，每半年次电气检测定期检测两年次，元次避雷检测费定期检测按元点位，个点位计，次年三电梯电梯维保费电梯保养费按全保每月元台月计，共台电梯年检费电梯年检费按元台年计参考深圳市电梯安全年度检测收费标准四弱电智能化设备维护消防报警主机联动日常维护综合测算定期检每年次系统检修，按元次测算测消防系统设备设施日常维护次月，按系统容量综合测算可视对讲日常维护可视对讲按损坏率计,每套元智能门日常维护智能门按损坏率计,每套元安保监控设备日常维护综合测算定期检测综合测算停车场管理系统日常维护道闸按元套月计共套定期检测次年，按系统综合测算设备维修养护费用合计注综合测算按设备数量工作量复杂系数及经验估算综合考虑。本次测算所含费用为共用机电设备由管理费中支付的设备设施的日常维护以及必要的检测费用大中修翻新改造费用可由本体维修金支付。附表三公共水电费序号项目计算依据月支出年支出备注单体容量单体数量单价标准月使用时间使用系数负荷系数元元公用电费室内楼梯间厅堂走廊照明灯按配置照明则约为，使用系数取平均值，负荷系数取地下停车场照明灯按配置照明则约为，使用系数取平均值，负荷系数取室外路灯草坪灯等照明按配置照明则约为，使用系数取平均值，负荷系数取生活水泵，共套，使用系数取，负荷系数取排污潜水泵排污潜水泵功率合计为，使用系数取，负荷系数取消防泵，使用系数取，负荷系数取景观喷泉泵，使用系数取，负荷系数取电梯运行用电，使用系数取，负荷系数取通风排烟风机，使用系数取，负荷系数取弱电消防设备运行用电按每套消防设备及控制室其它设备用电总功率综合测算办公用电按设备用电总功率综合测算二公用水费清洁用水经验估算，清洁耗水月，清洁部位按总建筑面积计,共平米。绿化用水经验估算，绿化耗水月，总绿化面积按计算。水景池用水经验估算，定期补水耗水月，水池深度按以下测算，水体面积约消防用水经验估算，按月计地下清洁停车场用水经验估算，每月清洗次，清洁耗水月，共平米。公共卫生间用水经验估算，按个天，计个公共水电费合计注本次测算电价参考网上公示的深圳居民用电价格元，水价暂按元估算实际费用按供电局及自来水公司收费标准执行。第章物业管理服务水平的整体设想及策划第节对中南花园的认识及物业服务水平的定位关于中南花园项目特征分析中南花园位于宝安区，毗邻深圳重要的交通干线宝安大道，小区地理环境优越，交通便利，紧邻深圳特区，周边商业生活辅助设施完备。小区占地面积平方米，建筑面积，平方米，建有栋个单元的高层及小高层住宅，总计有户，另配备有八千多平方米的商业设施。小区为典型的围合式结构，区内环境优美，安静雅致，园林绿化景致及休憩小品点缀其间，小区充分考虑了住户子女的就读问题，配备了完善的幼儿教育设施，具备了居住休闲生活配套文化教育等较完备的社区功能。物业管理规划定位秉承服务业主报效社会的核心理念，我们着力在中南花园营造个安全舒适幽雅尊贵的居家环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不