，共计万元由区分中心负责前期费用市政建设及公益设施资金等其它费用，共计万元。资金的监管按签订的各项协议，由市区二级中心按协议约定的资金数额支付给协议的乙方，即第三方支付原则。项目所需资金由区分中心将签订的协议征地协议拆迁补偿安置协议等报送市中心，市中心审核批准后，属市中心投资部分由市中心将资金直接拨入相应的账户，属区中心投资部分由区中心将资金直接拨入相应的账户。由市财政局确定项目资金的审计形式和审计机构。工作分工市中心负责筹集由市中心负责筹措的资金协调解决项目实施过程涉及到市级各委办局的问题审核区分中心报送的协议项目的验收土地入市交易及地价款的监管。区中心负责筹集由分中心负责筹措的资金编制完善土地级开发实施方案申报土地联席会，办理立项规划征地等相关手续监管项目的管理单位，保障项目按实施方案确定的进度成本实施与二级开发单位的土地交接配合完成市中心负责的工作。管理单位负责协助编制土地级开发实施方案，协助办理立项规划征地等相关手续完成项目范围内地上物拆迁安置工作，完成市政基础设施建设工作开发完成后至交地前的土地管理工作二级开发单位的市政接用配合完成市区中心负责的工作。资金的回收开发完成后由市中心组织入市交易，交易完成后，由市中心收取开发补偿费，扣除市中心投入的资金及资金成本后，其余的返还分中心。分中心取得剩下的开发补偿费后按下列顺序进行分配区财政出资的本息偿还支付项目管理单位的管理费用暂定计提。三报告编制依据建设部年发布的房地产开发项目经济评价方法国家计委建委年发布的建设项目经济评价方法和参数投资项目可行性研究指南年版北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知京政发号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第号北京市土地交易市场管理暂行办法京国土房管出号关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定的通知京国土市号关于印发北京市土地储备和级开发暂行办法的通知京国土市号关于印发北京市收回企业国有土地使用权补偿办法的通知京国土用号北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知京政发号关于印发北京市征收城市基础设施建设费暂行办法的通知京计投资字号。北京市制定的其他与土地开发整理相关的法规和规章规划指标相关数据榆垡镇居住区组团普通测量成果及成果图榆垡镇居住区组团勘测定界成果及成果图编写人员实地踏勘资料市场调查资料及其他相关资料。第二章发展规划产业政策和行业准入分析发展规划分析本项目的实施符合北京城市总体规划年年的要求年以来，经国务院批准的北京城市总体规划年年在指导首都建设和发展方面发挥了重要作用，规划确定的年的大部分发展目标已经提前实现。随着经济社会的快速发展，北京进入了新的重要发展阶段。为紧紧抓住本世纪前二十年重要战略机遇期，充分利用好城市发展的良好机遇和承办年夏季奥运会的带动作用，实现首都经济社会的持续快速发展，解决城市发展中面临的诸多矛盾和问题，迫切需要为城市未来的长远发展确定新的目标，开拓新的空间，提供新的支撑条件。为了适应首都现代化建设的需要，年月北京市第九次党代会提出了修编北京城市总体规划的工作任务，根据年国务院对北京城市空间发展战略研究的批示精神，以及年月建设部请尽快开展北京市城市总体规划修编工作的函，特编制北京城市总体规划年年。年月日，国务院关于北京城市总体规划做出了批复国函号，同意了总体规划的实施。北京城市总体规划年年中对北京的人口规模作了规划，年，北京市总人口规模规划控制在万人左右，年均增长率控制在以内。其中户籍人口万人左右，居住半年以上外来人口万人左右。年，北京市城镇人口规模规划控制在万人左右，占全市人口的比例为左右。考虑到影响城市人口聚集的多方面因素及其不确定性，为适应首都城市经济社会的快速发展，根据对城市实际发展速度的动态监测，适时调整城市基础设施建设及城市空间布局，积极应对各种发展状况，始终保持城市规划对城市发展和建设的调控作用，统筹人口资源与环境，实现协调发展。考虑到人口流动以及其它不确定因素，本次规划的城市基础设施等相关指标暂按万人预留。北京城市总体规划年年中对城镇建设用地规模进行了规划，年，北京市建设用地规模控制在平方公里，人均建设用地控制在平方米。其中中心城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米新城城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米镇及城镇组团城镇建设用地规模约平方公里，人均建设用地控制在平方米以内。北京城市总体规划年年在北京市域范围内，构建两轴两带多中心的城市空间结构。两轴指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。两带指包括通州顺义亦庄怀柔密云平谷的东部发展带和包括大兴房山昌平延庆门头沟的西部发展带。多中心指在市域范围内建设多个服务全国面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区奥林匹克中心区中央商务区海淀山后地区科技创新中心顺义现代制造业基地通州综合服务中心亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。本项目位于北京市大兴区榆垡镇地区，处在两带的西部发展带上，项目的建设符合北京城市空间发展战略的要求。本项目的实施符合大兴新城规划的要求大兴是北京与周边城市协调发展的重要门户和通道，大兴东部的京津塘高速公路西部的京开高速公路都是城市重要的城镇发展走廊尤其京津城镇发展走廊更是未来京津格等于土地机会成本和新增资源消耗之和，本项目在实施过程中无新增资源消耗，并且土地使用性质已经确定，为非生产性用地，按照支付意愿的原则，根据市场交易价格测算影子价格，影子价格暂按市场价格，不作调整。项目收益估算经预测，本项目总投资项目预计投入万元，预计收入万元，预计亏损万元。四区域经济及宏观经济影响分析年月日，国务院常务委员会讨论并原则通过了北京市总体规划年年简称北京新规划，北京未来年发展规划从此绘就蓝图。北京新规划明确了北京国家首都世界城市文化名城宜居城市的四个发展目标，提出了两轴两带多中心的城市空间布局结构，本项目的开发，将改善周边居民的生活质量，美化区域的建设环境，在提高城市整体环境功能改善区域经济配置改善居民生活工作条件的同时，提高了土地的价值。本项目的建设有助于大兴区加快城市建设，有利于优化区域经济发展环境，促进区域经济及宏观经济的健康持续发展，具有积极意义。第八章社会影响分析社会影响效果分析本项目的实施对大兴区域的经济发展和经济结构优化建设均会产生定影响。项目的相关利益群体本项目的建设主要涉及到合理开发利用资源保护生态环境优化重大布局保障公共利益等方面的影响，项目外部性将对以下群体产生影响。地方政府本项目的实施，必然对大兴区的区域规划产生正面影响。周边居民本项目对周边居民的出行生活都产生定的影响。以上社会群体是本项目的相关利益群体。项目对不同利益群体的影响本项目地方政府周边企事业单位周边居民为本项目的不同利益群体，在项目的建设中受到不同的影响。地方政府将从项目建设中取得土地出让金等土地收入大兴区的建设与完善将有利于政府的招商引资工作，促进当地经济发展本项目的建设是适应北京市总体规划的需要，有助于推进城市化进程促进人口向新城和小城镇聚集的规划目标，大兴区政府自然持支持的态度。本项目拆迁范围内住户本项目拆迁范围内农民原居住条件差，拆迁实施货币补偿后，该部分人可另行购入住房，在很大程度上提高其居住环境质量，因此，拆迁范围内农民对本项目的实施持积极态度。二社会适应性分析本项目的建设主要利益获得者本项目的实施是大兴区新城建设的重要举措，有助于推进城市化进程促进人口向新城和小城镇聚集的规划目标。项目实施有助于大兴区加快城市建设，带动和促进大兴区经济和社会的全面发展。本项目的社会适应性分析及对策项目建设过程中产生的噪音会对当地的居民产生定的影响。应对噪声较大的设备进行隔声降噪处理，同时对运输车辆加强管理，以防止噪音扰民。建筑材料和垃圾运输过程中，为防止对市政道路的破坏，项目单位采取有效的办法，防止道路凹陷污染，同时对运输时间和运输车辆的管理上加大力度，减少对大气的污染。三社会风险及对策分析投资建设项目在建设和运营过程中存在各种不确定因素和诸多的风险，在决策阶段必须进行分析，评价风险和不确定因素对项目的影响，并制定有效的防范措施，以降低不利影响，保证项目目标的顺利实现。本项目的风险主要来源于以下几个方面政策风险分析政策风险主要是指由于政策调整或政治经济条件发生了重大变化，项目原定目标难以实现的可能性。现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应管理体制的变化，在项目运转和操作过程中仍存在许多的问题，而且由于政策变化较快，使得土地级开发具有很大的变化性。随着政策的改变会给开发商的前期工作带来定的困难，因此将给土地级开发的管理资金管理等方面带来风险。市场风险分析市场风险是指由于市场需求的变化给项目带来的损失的可能性，这也是竞争性项目常遇到的重要风险。本项目虽然经过了市场分析和预测，但若市场供需总量的实际情况与预测值发生偏离或者是市场出现新的竞争对手，打破原有的市场竞争格局又或者由于市场条件的变化等，都将对项目的效益产生重大影响。工程风险分析拆迁工作是大难题，很可能会影响本项目的进度，因工期拖长而造成损失，给项目的效益产生重大影响。在项目操作和运行的过程中，应制定有效的风险控制措施，以降低不利影响，保证项目的顺利实施。针对其中拆迁的问题，要重点进行防范及采取有力的对策，制定有效的措施加以防范拆迁工作实施之前取得被拆迁户的详细资料，并认真做好拆迁评估方案，与地块内住户多沟通，争取得到拆迁户的大力配合和有力支持在拆迁的过程中做好被拆迁人员的思想工作，以取得他们的理解和信任，保证拆迁工作顺利完成科学管理，降低成本确保建设资金达到平衡。第九章结论及建议结论本项目的建设符合北京市城市总体规划的要求，建议政府予以积极扶持。本项目建成后不产生重大的环境污染因素，对周围生态环境也不会产生新的影响。项目经济效益和社会效益分析表明，项目的建