【定稿】2012年7月房价和新开工分析报告_行业分析报告模版

高端楼盘开始出现零星成交，但仍然较少。

方面，主要城市的限购政策确实限制了投资型需求入市在些严格执行的城市，记录很难洗干净，但另些城市则相对容易，另方面，全国性的限贷也降低了投资杠杆，使得地产对投资者的吸引力大减。

库存结构出现变化刚需盘大幅去化刚需盘去化率倍升，虽然不同城市不同楼盘去化率差异很大，但观察其近期的环比变化，几乎都大幅提升，大多数调研对象表示去化率倍增或更高，达到或超过了去年的水平。

从库存总量上看，新盘入市的高峰没有过去，根据各地现有项目情况估计，月份还有波新盘入市的高峰。

目前销量下，大多数地区库存仍然是经增加的。

库存结构的改变更值得关注。

刚需盘去化显著。

新开工意愿增强今年月，地产商新开工的意愿及其低迷，在我们每月的调研中，几乎没有地产商对新开工计划有具体提及。

其结果，今年的新开工计划，大多积压到了下半年。

价量齐升的基本面给开发商以信心，不少开发商开始认真思考新开工的计划，这与上半年形成强烈反差月和月的调研中，没有开发商有兴趣新开工。

通常情况下，个地产项目从开工到可售约需个月，转换成账面收入又需个季度。

为了年的业绩，大中型开发商也必须启动新开工。

土地供应也成为新开工意愿增强的个辅助指标。

月份以来，土地成交逐渐活跃起来，北京天津等多城市都不断传出新地王的消息。

政策趋严，未必加码地方政府不断打擦边球，中央政府则或默许，或叫停。

我们认为，政策的节奏随市场而变，核心变量是价格。

被默许和鼓励的是降低刚需购房成本便宜刚需购房的政策，如提高公积金额度等被叫停的则是各能不会大面积出现。

如果后期销量仍能维持在高位，价格上调将可能越来越普遍。

购房者结构变化越来越多的改善型需求刚需依然是购房的主力，从销售房型和地产商自己的统计来看都是如此。

但是，刚需的比例在降低，这是因为，改善型需求的入市成为目前股越来越壮大的购买力。

在月和月的调研中，开发商表示，几乎以上的购房者是刚需。

我们认为，今年年需要消耗两年的刚需大部分去年积压而来，同时透支部分明年的刚需。

真正有能力的刚需，数量是有限的，尤其在经济景气度下滑的大环境下，不能仅以适龄人口推断。

如果仅靠波波的刚需释放，我们对后市的销量信心不高，但目前改善型需求入市的情况增强了我们的信心，我们因此认为，在传统淡季月里，地产销量仍将淡季不淡，高于季节性规律。

高端楼盘开始出现零星成交，但仍然较少。

方面，主要城市的限购政策确实限制了投资型需求入市在些严格执行的城市，记录很难洗干净，但另些城市则相对容易，另方面，全国性的限贷也降低了投资杠杆，使得地产对投资者的吸引力大减。

库存结构出现变化刚需盘大幅去化刚需盘去化率倍升，虽然不同城市不同楼盘去化率差异很大，但观察其近期的环比变化，几乎都大幅提升，大多数调研对象表示去化率倍增或更高，达到或超过了去年的水平。

从库存总量上看，新盘入市的高峰没有过去，根据各地现有项目情况估计，月份还有波新盘入市的高峰。

目前销量下，大多数地区库存仍然是经增加的。

库存结构的改变更值得关注。

刚需盘去化显著。

新开工意愿增强今年月，地产商新开工的意愿及其低迷，在我们每月的调研中，几乎没有地产商对新开工计划有具体提及。

其结果，今年的新开工计划，大多积压到了下半年。

价量齐升的基本面给开发商以信心，不少开发商开始认真思考新开工的计划，这与上半年形成强烈反差月和月的调研中，没有开发商有兴趣新开工。

通常情况下，个地产项目从开工到可售约需个月，转换成账面收入又需个季度。

为了年的业绩，大中型开发商也必须启动新开工。

土地供应也成为新开工意愿增强的个辅助指标。

月份以来，土地成交逐渐活跃起来，北京天津等多城市都不断传出新地王的消息。

政策趋严，未必加码地方政府不断打擦边球，中央政府则或默许，或叫停。

我们认为，政策的节奏随市场而变，核心变量是价格。

被默许和鼓励的是降低刚需购房成本便宜刚需购房的政策，如提高公积金额度等被叫停的则是各种限购限贷放开，鼓励投资投机和改善型需求入市，从而可能推高房价。

从时点上也是，在房价上涨时，政策严厉程度明显加大。

据此判断，虽然未来价格上涨的概率在不断加大，但总的来说还是很有限的。

政策可能是从度的把握上更加严格，而不太会从量上进步加码。

被默许的救市政策多是上调公积金等。

人民日报近期对房地产调控论调依然是严格的，近期频度显著提高。

新华社的评论比较严厉，甚至提到强化对地方政府的问责。

经济参考报是新华通讯社主办的重点报刊，传递出对楼市调控趋紧的声音。

年月房价和新开工分析报告地产销售进入高潮，新房价格零星上涨销量买涨心理促进刚需大面积出手从月中下旬开始，房地产市场的销售进入新轮景气，并不断创下新高。

刚需购房的心理，对于资产快速增值的诉求较少，对于购买在低点的诉求较大，小幅的市场回暖往往容易放大成观望者的争相出手。

有些城市销量上涨过快，难以为继，已出现回落。

其中，重庆的情况比较有参考性，当地没有限购，有条件的刚需和改善性需求可以充分释放，因此，月月仍维持高位，月中旬后却因为需求消耗殆尽而销售下滑。

这和其他很多地方的情况是相反的。

我们认为，这有定的代表性，刚需和改善型总量是有限的，无法维持长期高水平释放。

也正是基于这个原因，我们看到如杭州北京等城市，经过月的释放，到月中下旬，销量已经回落。

对于未来的成交量，我们的判断是刚需总量是有限的，其释放方式是分批次的，而非均匀的今年全年要消化的刚需可能是两年的量包括去年挤压的和透支明年的因为改善性需求的加入，我们对销量更乐观了。

价格二手房显著上涨，新房促销缩窄，零星上涨地产中介反映，二手房跳价度成为普遍现象，月里价格上涨幅度在左右。

新房方面，大部分开发商不敢贸然涨价。

虽然具体项目策略有不同，但大多开发商仅仅是缩窄了原先促销的力度，有些前期降价比较到位，在微利销售的房源有以内的回涨。

由于库存压力仍然存在，开发商调整基准价格的行动可能不会大面积出现。

如果后期销量仍能维持在高位，价格上调将可能越来越普遍。

购房者结构变化越来越多的改善型需求刚需依然是购房的主力，从销售房型和地产商自己的统计来看都是如此。

但是，刚需的比例在降低，这是因为，改善型需求的入市成为目前股越来越壮大的购买力。

在月和月的调研中，开发商表示，几乎以上的购房者是刚需。

我们认为，今年年需要消耗两年的刚需大部分去年积压而来，同时透支部分明年的刚需。

真正有能力的刚需，数量是有限的，尤其在经济景气度下滑的大环境下，不能仅以适龄人口推断。

如果仅靠波波的刚需释放，我们对后市的销量信心不高，但目前改善型需求入市的情况增强了我们的信心，我们因此认为，在传统淡季月里，地产销量仍将淡季不淡，高于季节性规律。

高端楼盘开始出现零星成交，但仍然较少。

方面，主要城市的限购政策确实限制了投资型需求入市在些严格执行的城市，记录很难洗干净，但另些城市则相对容易，另方面，全国性的限贷也降低了投资杠杆，使得地产对投资者的吸引力大减。

库存结构出现变化刚需盘大幅去化刚需盘去化率倍升，虽然不同城市不同楼盘去化率差异很大，但观察其近期的环比变化，几乎都大幅提升，大多数调研对象表示去化率倍增或更高，达到或超过了去年的水平。

从库存总量上看，新盘入市的高峰没有过去，根据各地现有项目情况估计，月份还有波新盘入市的高峰。

目前销量下，大多数地区库存仍然是经增加的。

库存结构的改变更值得关注。

刚需盘去化显著。

新开工意愿增强今年月目前股越来越壮大的购买力。

在月和月的调研中，开发商表示，几乎以上的购房者是刚需。

我们认为，今年年需要消耗两年的刚需大部分去年积压而来，同时透支部分明年的刚需。

真正有能力的刚需，数量是有限的，尤其在经济景气度下滑的大环境下，不能仅以适龄人口推断。

如果仅靠波波的刚需释放，我们对后市的销量信心不高，但目前改善型需求入市的情况增强了我们的信心，我们因此认为，在传统淡季月里，地产销量仍将淡季不淡，高于季节性规律。

高端楼盘开始出现零星成交，但仍然较少。

方面，主要城市的限购政策确实限制了投资型需求入市在些严格执行的城市，记录很难洗干净，但另些城市则相对容易，另方面，全国性的限贷也降低了投资杠杆，使得地产对投资者的吸引力大减。

库存结构出现变化刚需盘大幅去化刚需盘去化率倍升，虽然不同城市不同楼盘去化率差异很大，但观察其近期的环比变化，几乎都大幅提升，大多数调研对象表示去化率倍增或更高，达到或超过了去年的水平。

从库存总量上看，新盘入市的高峰没有过去，根据各地现有项目情况估计，月份还有波新盘入市的高峰。

目前销量下，大多数地区库存仍然是经增加的。

库存结构的改变更值得关注。

刚需盘去化显著。

新开工意愿增强今年月，地产商新开工的意愿及其低迷，在我们每月的调研中，几乎没有地产商对新开工计划有具体提及。

其结果，今年的新开工计划，大多积压到了下半年。

价量齐升的基本面给开发商以信心，不少开发商开始认真思考新开工的计划，这与上半年形成强烈反差月和月的调研中，没有开发商有兴趣新开工。

通常情况下，个地产项目从开工到可售约需个月，转换成账面收入又需个季度。

为了年的业绩，大中型开发商也必须启动新开工。

土地供应也成为新开工意愿增强的个辅助指标。

月份以来，土地成交逐渐活跃起来，北京天津等多城市都不断传出新地王的消息。

政策趋严，未必加码地方政府不断打擦边球，中央政府则或默许，或叫停。

我们认为，政策的节奏随市场而变，核心变量是价格。

被默许和鼓励的是降低刚需购房成本便宜刚需购房的政策，如提高公积金额度等被叫停的则是各