【定稿】哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司服务手册_服务手册模版

假如刮起大风，应该立即将门窗紧闭将易碎之物件移离门口或窗口。

假如管道漏水，应该立即用电话向管理部门物业公司供水公司或供热公司报警关闭可能关闭的阀门，用车胎或塑料毛巾缠绕漏水部位，减轻或限制喷射移走可能浸湿的物品，并在漏水部位周围进行遮挡通知楼下住户，注意防范切断就近的电源，防止触电。

假如电源中断，应该尽快通知物业公司欲离开住所，请将门户紧闭，并将水电气阀关闭如所在区域大面积停电，请在离开住所时使用走廊通道，按照紧急疏散指示方向离开。

假如煤气泄漏，应该立即关闭燃气阀门，将门窗打开，让空气流通立即通知燃气管理部门假如发生地震，应该保持镇静，躲在桌子或坚固的结构如卫生间下寻求保护，不要躲在楼梯的底下远离窗户，玻璃隔板架或悬挂的物件准备应付接连更多次的余震五当您交纳房租费物业服务费热费时，收费人员应向您开具专业收费票据，您应认真核对票据填写的内容是否与实际缴纳的钱款相符六当您收到新的房屋租赁证时，请您注意核对新证记载的内容是否经微机打印，经办人章签发单位章是否齐全。

物业管理有关法规摘编房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务二提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议三提出制定和修改管理规约业主大会议事规则的建议四参加业主大会会议，行使投票权五选举业主委员会成员，并享有被选举权六监督业主委员会的工作七监督物业服务企业履行物业服务合同八对物业共用部位共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权九监督物业共用部位共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用十法律法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务遵守管理规约业主大会议事规则二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定四按照国家有关规定交纳专项维修资金五按时交纳物业服务费用六法律法规规定的其他义务。

以上摘自物业管理条例年月物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定，并遵守下列规定按照国家省市规定的技术标准和操作规范实施管理服务二向业主和物业使用人告知物业共用部位共用设施设备使用的方法要求及注意事项三定期听取业主大会业主的意见和建议改进和完善管理服务四及时劝阻和制止业主违反法律法规规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。

物业服务收费应当实行政府指导价或者市场调节价，具体收费项目标准和方式按照国家和有关物业服务收费办法执行。

房屋自用部位自用设备的维修养护由业主自行负责，业主委托物业管理企业对自用部位自用设备进行维修养护的，服务费用由双方约定。

物业使用中禁止下列行为破坏房屋承重结构主体结构二损坏或者擅自占用物业共用部位共用设施设备，移动共用设备三破坏房屋外观四违法搭建建筑物构筑物五擅自改变物业的使用性质六侵占绿地，损毁花草树木七随意停放车辆八随意堆放倾倒或者抛弃垃圾杂物九违反规定放臵易燃易爆剧毒放射性物品，排放有毒有害物质或者产生超过规定标准的噪声十擅自设臵摊点十擅自在物业共用部位或者场所悬挂张帖涂写刻画十二法律法规规章禁止的其他行为。

业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。

按照法律法规的规定需要办理有关审批手续的，办理后方可进行。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位共用设施设备损坏赔偿废弃物清运处臵装修人员管理等有关事项签订协议。

物业管理企业发现业主使用人在房屋装饰装修中出现违反法律法规规章或者业主公约的行为，应当依据有关规定或者约定予以劝阻制止对拒不改正的，应当及时报告业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织维修更新或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由相关业主承担。

业主对设臵于房屋内部的共用设备负有监管责任。

业主应当配合物业管理企业对物业共用部位共用设施设备实施维修养护。

任何单位或者个人不得擅自占用挖掘物业管理区域内的道路或者场地。

供水排水供电供气供热通讯有线电视等单位因维修养护等需要，临时占用挖掘道路场地的，应当事先通知物业管理企业，完工后及时恢复原状造成损失的，应当予以赔偿。

住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专户存储，专项用于保修期满后物业共用部位设施设备的维修更新改造不得挪作他用。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，业主大会可以决定解除物业服务合同，由物业管理企业承担违约或者赔偿责任。

业主未按照物业服务合同约定交纳物业管理服务费用的，应承担相应的违约责任。

以上摘自哈尔滨市物业管理规定年月公有房产管理有关法规摘编全民所有制单位购建和依法收归国有的房产，为全民所有集体所有制单位购建的房化教育体育以及保护建筑等公益性设施加收至百分之百为止。

用户热费应当直接向供热单位全额交纳。

新建房屋未交付购房人使用前的热费，由建设单位交纳租赁房屋的热费，由房屋所有人交纳，但承租公有住房的，热费由房屋承租人交纳。

用户逾期未交纳热费，供热单位可以自逾期之日起，按照所欠热费总额的千分之按日加收滞纳金逾期三十日仍未交纳的，供热单位可以对其暂缓供热限热或者停止供热，但不得损害其他用户的用热权益。

用户逾期拒不交纳热费的，供热单位可以向人民法院提起诉讼。

供热单位的收费人员在收费时，应当佩带统标志，文明服务。

用户不得拒绝阻挠收费人员登门收费。

在国家规定的供热设施的地面地下的安全保护范围内，禁止下列行为修建建筑物构筑物二挖坑掘土打桩三爆破作业四堆放垃圾杂物五排放污水废水六其他影响供热设施安全的行为。

供热管网标志井盖阀门仪表等设施，任何单位和个人未经热源单位或者供热单位同意，不得擅自改变拆卸或者移动。

供热设施的更新改造维修养护由产权人负责。

居民用户室内供热设施的产权，归房屋所有人所有。

居民用户入户管网及楼内的共用供热设施的更新改造维修养护由供热单位负责。

供热设施发生故障需要抢修时，供热单位可以先行施工，后补办有关手续。

用户不得阻挠拒绝抢修供热设施或者按照经人民政府批准的计划改造供热设施。

确因危及公共安全，情况紧急，在履行通知义务后，用户不能在规定时间内及时赶赴抢修现场的，经热源单位或者供热单位负责人批准，并书面通知当地居民委员会和公安派出所后，由当地居民委员会和公安派出所各派二人以上人员到现场配合，可以入室抢修。

抢修后，在现场的抢修负责人和配合人员应当在抢修单上签字。

因抢修人员故意或者重大过失给用户造成损失的，由抢修单位承担赔偿责任。

用户室内装修遮挡供热设施影响抢修的，用户应当无条件自行拆除，不得拒绝抢修。

用户未自行拆除的，由抢修单位拆除，损失由用户承担。

以上摘自黑龙江省城市供热条例年月哈尔滨市普通住宅小区物业服务等级指导标准使用说明本标准将本市普通住宅小区物业服务根据服务内容服务要求和设施设备配臵等情况分为五项，分别是综合管理，公共区域秩序维护，公共区域保洁，公共区域绿化养护，共用部位共用设施设备的日常运行保养维修。

标准分别划分为五个服务等级，级至五级服务标准从高到低，每个等级对应个收费标准。

普通住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，逐项选择并组合确定。

物业服务收费标准为各物业服务分项目收费标准的总和。

本标准物业服务项目和等级的选择，应根据本小区实际情况和需求确定，不同服务项目的等级选择不宜差别过大。

本标准所列的收费标准为基准价标准，计价单位为元月平方米建筑面积。

本标准所列具体服务项目服务内容服务标准的解释详见各部分说明。

哈尔滨市普通住宅小区物业服务收费指导价格单位元月平方米建筑面积基服准务价项服务格目等级综合管理费公共区域秩序维护费公共区域保洁服务费公共区域绿化养护费共用部位共用设施设备日常运行保养维修费合计高层多层高层多层级二级三级四级五级说明基准价格由物业服务成本法定税费和利润三部分构成物业费基准价格浮动幅度，浮动幅度表中各项各级基准价格可根据小区实际情况，按照菜单式组合方式进行选取。

与居民有关的部分收费项目价格标准收费项目收费标准收费依据备注公有住宅租金新住宅使用面积每平方米每月元其它原租金提租率市物价局哈价经发号文件供热居民用热面积每平方米元非居民用热面积每平方米元哈市政府哈政综号文件居民生活用自来水每立方米元省物价局黑价格函号文件居民污水处理费每立方米元省物价局黑价格字号文件城乡居民生活用电元∕千瓦时国家发改委发改价格号文件民用煤气每立方米元哈市政府哈政发号文件民用天然气每立方米元哈市政府哈政发号文件居民卫生费每户每月元哈市物价局市政局哈价非发号文件袋装垃圾费每户每月元哈市物价局财政局市政局哈价非发号文件二次加压供水服务费住宅产权人每月每户元洗涤业建筑面积每平方米每年元餐饮业建筑面积每平方米每年元其它非住宅建筑面积每平方米每年元市房产局哈房发号文件公有住宅使用权有偿转让按评估额收取市房产局哈房发号文件物业供热服务电话常用电话部门或单位电话部门或单位电话哈轴物业公司服务电话报警电话天仁物业公司服务电话火警电话学府分公司服务电话急救中心道里分公司服务电话用电服务电话南极分公司服务电话用水服务电话总公司服务电话用气服务电话总公司投诉电话价格投诉服务手册哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司二〇〇九年八月前言尊敬的物业所有人使用人非常荣幸，承蒙信赖，由我们哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司为您提供物业服务。

感谢您成为我们中润大家庭中的员。

哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司是成立于年月的具有法人资格和相应资质的国有独资企业。

现在管物业面积万平方米供热面积万平方米。

公司现有员工人，是支高效精干务实的专业化的管理服务队伍，能够适应各类物业管理服务多层面的要求。

公司设立了哈尔滨天仁物业供热管理公司哈尔滨哈轴