【定稿】地产投资顾问公司销售员工培训手册_员工培训手册

二房地产行业展望我国房地产业自建国以来，由于土地无偿使用的体制和低租金的住房分配机制，发展直处于停滞不前的状态。

从年代到年代末期，国家虽然对房地产的投入多达数十亿元，但城镇居民的佳房水平仍停留在人均平方米的低水平。

经济体制改革开始后，我国的房地产也在年代重新崛起，土地实行有偿使用和房屋商品化的改革。

年年缓慢增长阶段举例说明高速增长阶段举例说明调整阶段举例说明年至现在又个高速增长阶段举例说明形成新轮房地产消费热点的基本条件已经成熟。

年中国人民银行加大了对住房的信贷规模。

八成年年年生育高峰出现的人口大部分已结婚生子，该批人面临购房的局面。

降低银行利率，刺激内需。

商品房积压严重，房地产价格偏高，表面上看供给超出需要，但实际上由于前几年房地产开发结构的不均衡，积压严重的是写字楼别墅，真正适应大众需求的住宅积压比例相对较低。

房地产有效生存空间还有年第代策划人何阳点子为例第二代策划人房地产有较为深厚的经济学管理学市场营销学的理论基础。

拥有自身的专业特长，最好是精通房地产开发经营建筑规划等。

是个由不同智能结构组合成的最优群体。

始终能站在房地产领域的最前沿。

住房转变国家分配住房市场商品房房产业珠宝业被誉为类生意，房产的优势行业中获利较高，回收成本周期较短。

房地产概念房产即房屋产权，它是在定条件下随着所有权制度的出现而产生的，是房屋的经济法律形态。

地产指私人或集团所占有的土地在我国，地产所有权属于国家和集体所有，没有私有的地产以及土地所产生的物品。

两者关系房产的存在要依赖于地产，地产则只有通过房产来实现，地产价格的实现取决于房产价格的实现，地价是房价的项成本。

房屋的购买者只拥有对房屋的所有权，对房屋所在的土地没有所有权，仅有使用权。

土地的使用年限要看其使用用途，住宅用地的使用年限为七十年，商业用地的使用年限为五十年。

土地的取得方式有划拨出让转让第三章房地产基础知识第节建筑知识建筑物的分类按建筑物的使用性质分类建筑物按使用性质即用途，通常分为生产性建筑，即工业建筑农业建筑非生产性建筑，即民用建筑。

民用建筑根据建筑物的使用功能，可分为居住建筑和公共建筑两大类。

居住建筑居住建筑是供人们生活起居用的建筑物，主要有普通住宅高档住宅公寓别墅等。

公共建筑公共建筑是供人们进行各项社会活动的建筑物，公共建筑按使用特点，可以分为以下些建筑类型生活服务性建筑食堂菜场浴室理发店等文教建筑学校图书馆学生实验室等托幼建筑托儿所幼儿园等科研建筑研究所科学实验楼等医疗建筑医院门诊所疗养院急救中心等商业建筑商店商场贸易市场饭店餐厅以及相关设施体育建筑体育场馆游泳池馆等服务于体育运动的房屋建筑文娱建筑剧院会堂博物馆文化馆展览馆等交通邮电建筑火车站汽车站航空港水上客运站邮政大楼电报电话局等用于交通邮政电讯的建筑其他建筑如园林建筑纪念性建筑加油站煤气站消防站等设施。

按建筑物的结构类型和材料分类建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为砖木结构建筑砖混结构建筑钢筋混凝土结构建筑钢结构建筑。

般说来，低层建筑采用砖木结构的较多，多层建筑采用砖混结构的较多，高层建筑采用钢筋混凝土结构，有大跨度要求的体育馆大剧院多采用钢结构。

按建筑物的层数分类低层建筑般指至三层的房屋，多为住宅别墅幼儿园中小学校小型的办公楼以及轻工业厂房等。

多层建筑般指四至七层的房屋，多为居民住宅楼普通办公楼等。

高层建筑般指七层以上的房屋。

居住建筑按层数可分为层为低层住宅层为多层住宅层为高层住宅层以上为高层住宅。

般地，层以下又称小高层住宅。

二房屋建筑的构造幢建筑物，般是由基础墙柱梁楼板层地坪层楼梯屋顶门窗阳台和雨蓬等几大部分构成，它们在不同的部位，发挥着各自的作用。

基础是位于建筑物最下部的承受构件，承受着建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给地基，使之稳定安全的结构体系，般均设在地面以下。

墙墙是建筑物的承受构件和围护构件，与外界直接接触的建筑围护结构部分统称为外墙。

楼板层楼板层是房屋建筑中与土层相接的部分，它承受着底层房屋的荷载。

楼梯楼梯是房屋建筑的垂直交通设施，供人们上下楼层和紧急疏散之用。

屋顶屋顶是建筑物顶部的外部围护构件和承受构件。

门窗建筑中各隔断间的通行口，有扇或无扇门洞谓门，用来采光通风或传递观察的洞口不作通行用谓窗。

门和窗是解决建筑使用功能主要手段。

门主要起内外交通和分隔房间之用窗的主要作用是采光和通风，同时也起分隔和围护的作用。

门和窗是解决建筑使用功能主要手段。

阳台楼层建筑中，人们与外界空间联系的主要方式，有三面敞开的，也有半敞开的，或面敞开的，或封闭的。

隔断区别使用功能，使之互不干扰，是建筑设计中组织功能空间划分平面的主要手段。

有全隔半隔透明半透不透等区别。

三房地产名词解释及问答用地性质指规划用地的使用功能，般分为住宅用地公共服务设施用地道路用地绿化用地。

用地面积指规划地块规定的面积范围。

占地总面积建筑占用土地的面积，谓建筑占地。

小区占地面积包括所有占用的面积包申办人购房抵押贷款应具备的条件借款人必须具有民事行为能力的个人购房者具有居住地合法的身份证明与发展商签订有商品房订购或购房协议，并已支付定金或首期购房款。

④同意以所购房产作抵押。

具备令贷款行满意的财务状况，例如有稳定收入的企业员信誉良好，确有偿还能力的小业主自身收入低，但有海外亲友定期资助的居民等等具体如何界定和把握，由贷款行审核和决定。

办理按揭的费用保险费公证费他项权益费怎样办理产权证需交纳哪些费用办理房产证需房主的身份证复印件和个人私章需交纳政府规定的契税房产交易费印花税。

交房的必要条件是什么建筑工程全部完毕，并且经竣工验收合格代电采暖给排水卫生道路等设备和设施能正常使用房屋幢户编号已经有关部门确认，此外建设单位需准备好接官验收应检索提交的资料产权资料和技术资料。

什么是三通平三通平是指水通电通场地平整。

什么是七通平七通平是指通上水通下水通污水通电力通电讯通煤气通交通场地平整。

什么是购方定金是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，规定由当事人方先行支付给对方定数额的货币，具有履行担保作用。

合同履行后，给付定金方同意以将其收回也可抵作价款。

房地产般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物。

房地产业是指从事房地产开发经营管理的行业。

根据国务际办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告，房地产业被例入第三产业第二层，它包括土地的开发经营管理，房屋怕开发建筑买卖租凭和维修等。

类专业知识投资商品房保值增值的奥秘土地不能像普通商品样不断的生产，不断地增长，反而会随着经济的发展，不断地开发利用而减少。

土地的有限性，决定了土地无供给弹性，而需求却不断增长，土地供不应求的结果表现为土地价格上涨，社会经济越发展，房地产价格上涨得越高。

房地产基本上不受通货膨胀的影响，通货膨胀物价上涨，说明货币购买力下降。

房地产作为不动产这种特殊商品价格会水涨般高，其价格不但下降，有时甚至涨得更快。

房地产不可随时移动，它是位置固定的不动产，因此它具有较可靠的商品安全性。

房地产可以通过财产保险来避免损失，它在投保后，投资者能避免因意外事故的发生遭受损失，从而能将损失降到最低程度。

二商品房投资的五种方式适用于手头有资金但数目不大的个体投资者以旧翻新因把旧楼买来或租来，然后投入笔钱进行装修，以提高该楼的附加价值，最后将装修新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。

炒卖楼花选准富有升值潜力的期楼，在楼花抛售之初予以购进，待机转卖，从买卖交易中赚取差价。

以租养租先长期租凭低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。

合建分成寻找旧房，拆旧建新，共售合成，合建分成这种操作手法要求投资者对房地产整套业务相当精通。

以房换房以房换房就是以洞察先机为前提，看准处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获得该房产。

运用以房换房这种操作手法时须注意，抢先获取的规划信息定要准确和保密。

三内销商品房的出售条件是什么内销商品房出售应符合如下条例属于经工商行政管理部门核发营业执照和本市房地局备案的房地产开发公司投资建造的已列入市计委商品房销售计划和建设计划的买受人属本市内销商品房购买范围的商品房竣工验收合格的。

四购买楼花应注意些什么事先必须了解个开发公司卖楼花。

要注意楼花的周围环境和发展前景。

对预售楼花广告要认真地加以分析。

核算房屋面积及单价。

五经房地产交易管理所同意转让的预售商品房，应由哪些当事人共同签订预售商品房转让合同经房地产交易管理所同意转让的预售商品房，应由原买受人与受让人和开发经营企业三方共同签订预售商品房转让合同，并按规定缴纳土地增值税等有关税费。

六商品房的价格是如何构成的商品开发成本基地开发费勘察设计费房屋建筑安装工程费街坊内的市政公用设施费商品房利润贷款利息管理费用税金商品房的附加费七售楼书般包括哪些内容售楼书应包括照片和相应的说明文字，具体包括有关物业位置的描述。

具体物业情况介绍，如面积高度和主要设计特色等。

物业价具备的主要设备，如煤气供热电力电讯等。

欲出售的物业权益性质，是否有限制条件。

希望的价格和租金水平，介绍材料还应给出开发商抵押按揭银行和物业代理的名称地址电话以及有关联系人姓名。

八现楼交易需涉及缴纳哪些税契税，印花税，营业费所得税，土地增值税，城市维护建设税，固定资产投资方面调节税。

九影响房地产价格的心理因素主要有哪些购买或出售心态欣赏趣味时尚风气接近名家住宅心理讲究门牌号码或土地号码讲究风水价值观的变化。

十房地产投资有哪些主要风险市场风险利率风险流通风险④经营风险业务风险财务风险信用风险意外风险购置力风险和商业风险等。

安徽策源房地产投资顾问有限公司销售员工培训手册策略致胜源于专业目录第章公司简介第二章房地产业的特征及行业展望第三章房地产基础知识第四章市场调查概述第五章案场管理制度及自我管理第六章案场接待流程及礼仪第七章销售代表成功十大条件第八章销售人员的素质第九章销售入门及技巧第章公司简介经营理念勇于进取高度专业化的团队精神。

建议领导诠释介绍公司的组织形式及历史近期的工作重点。

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