星洲城历史价格为元平米现二手房均价元平米房型三期两房平米左右三房平米左右四房平米主要客户本区域客户项目优势社区集聚大量人气产品小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释房型多样生活配套设施齐全小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米期联列住宅二期高层公寓三期为银座公寓总容积率。公开时别墅均价元平方米公寓历史价格元平米现公寓二手房均价元平米房型二期房平米两房平米三房平米其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江路商建设用地面积总建筑面积建筑容积率建筑覆盖率绿化率其中住宅商业资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件可行性研究结论市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊属徐汇内环板块片区目前片区内生活配套设施逐渐完善片区规划前景良好区域商品房销售畅顺。核准通过归档资料。未经允许请勿外传,项目规模较大周边有宝山置业上海城投宝地东花园海上海现代星洲城等大型企业楼盘徐汇内环区现状住宅需求较大项目未来可以预见项目市场前景较好。项目建设进度假设项目假设前期规划从年季度起分期开发项目开工计划时间为年季度竣工时间预计为年季度年季度销售完毕总建设周期为年。投资估算和资金筹措投资估算按照稳健土地取得价格为基准据测算项目总投资为万元详见下表表项目总投资估算表以稳健土地取得方案为测算基准序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用公用设施专用基金财务费用销售费用销售税金合计注单价为按计入容积率建筑面积计算单价。测算数据来源于委托方提供相关资料及数据。资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资销售回款。项目总投资为万元其中自有资金万元银行融资万元销售回款万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入总投资项目综合评价结论项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境充分发掘区域价值增加财政税收创造就业机会。表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积平方米总建筑面积平方米项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。二项目投资环境和市场研究投资市场分析上海市宏观经济分析表上海及其增长率指标年份增长率图上海及其增长率单位亿元左轴增长率右轴图上海住宅投资增长率增长率住宅投资增长率增长率从表可看出上海国内生产总值近三年属于高速发展阶段年和年分别为按经济普查口径核算亿元和亿元其数值在国内具有绝对领先地位年比北京亿元高出亿元可见其经济实力雄厚。再看上海近几年增长率年同比增长率为年为。近三年平均增长率为远远高于全国平均水平。个地区房地产市场发展必须要有雄厚经济实力做后盾。上海高速发展经济环境为上海房地产发展提供了良好投资环境。看图上海住宅投资增长率与增长率之比年年这指标都属于比较大范围都超过了但在年数值出现了负增长有了极大回转。这指标可以说明住宅投资相对于经济膨胀情况。从年数值看。上海住宅市场有强有力经济作为基础是较为健康住宅市场桥现代科教办公区东侧紧邻规划复兴岛中心地区道路交通条件优越。该地区包含了滨江发展带大连路现代服务区这些都对该地区城市建设和品质提升有积极带动作用。交通规划徐汇区区域范围内规划轨道交通线路初定为条规划主干道为主五横四竖骨干道路网络格局。徐汇区内交通进步完善将改变区内通行不便现状从而加速徐汇发展图交通规划布局徐汇区房地产市场发展情况房产市场板块格局与发展特点根据徐汇各区域不同区位和发展特点徐汇区房地产区域可分为六大板块图区域房地产板块新江湾板块生态区域整体规划未来供应量预计万平方米中原板块轨道交通成熟社区未来供应量预计万平方米五角场板块配套优势商圈规划大学城未来供应量建设用地面积总建筑面积建筑容积率建筑覆盖率绿化率其中住宅商业资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件可行性研究结论市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊属徐汇内环板块片区目前片区内生活配套设施逐渐完善片区规划前景良好区域商品房销售畅顺。核准通过归档资料。未经允许请勿外传,项目规模较大周边有宝山置业上海城投宝地东花园海上海现代星洲城等大型企业楼盘徐汇内环区现状住宅需求较大项目未来可以预见项目市场前景较好。项目建设进度假设项目假设前期规划从年季度起分期开发项目开工计划时间为年季度竣工时间预计为年季度年季度销售完毕总建设周期为年。投资估算和资金筹措投资估算按照稳健土地取得价格为基准据测算项目总投资为万元详见下表表项目总投资估算表以稳健土地取得方案为测算基准序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用公用设施专用基金财务费用销售费用销售税金合计注单价为按计入容积率建筑面积计算单价。测算数据来源于委托方提供相关资料及数据。资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资销售回款。项目总投资为万元其中自有资金万元银行融资万元销售回款万元。表项目资金来源表序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入总投资项目综合评价结论项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境充分发掘区域价值增加财政税收创造就业机会。表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积平方米总建筑面积平方米项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。二项目投资环境和市场研究投资市场分析上海市宏观经济分析表上海及其增长率指标年份增长率图上海及其增长率单位亿元左轴增长率右轴图上海住宅投资增长率增长率住宅投资增长率增长率从表可看出上海国内生产总值近三年属于高速发展阶段年和年分别为按经济普查口径核算亿元和亿元其数值在国内具有绝对领先地位年比北京亿元高出亿元可见其经济实力雄厚。再看上海近几年增长率年同比增长率为年为。近三年平均增长率为远远高于全国平均水平。个地区房地产市场发展必须要有雄厚经济实力做后盾。上海高速发展经济环境为上海房地产发展提供了良好投资环境。看图上海住宅投资增长率与增长率之比年年这指标都属于比较大范围都超过了但在年数值出现了负增长有了极大回转。这指标可以说明住宅投资相对于经济膨胀情况。从年数值看。上海住宅市场有强有力经济作为基础是较为健康住宅市场是徐汇区距离市区最近区域也是徐汇区房地产市场发展较早地区。其中周家嘴路以南是以居住都市型工业综合功能区主要由旧城区组成是徐汇区调整经济结构优化城区功能重点区域。整个内环片区有同济大学控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境。在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学上海市教育科学研究院附属中学新华医院市中西医结合医院上海瀚海明玉大酒店小型便利超市等配套设施基本配套较全图项目区域配套情况区域住宅土地市场表徐汇内环板块区域土地市场情况地块名称地块地址用途容积率面积米总价万元单价万亩楼面单价元平米成交日期公告号出让类别杨房地号江浦路号住办招标徐汇区号周家嘴路南江浦路东居住办公年第号招标徐汇区号宁国路西河间路南居住办公综合年第号招标杨房地号大连路东唐山路南辽阳路西昆明路北商品住宅招标徐汇区号宁国路西平凉路北锦州湾路南综合年第号招标杨房地号荆州路东昆明路北辽阳路南等商品住宅招标杨房地号长阳路号商品住宅招标杨房地号平凉路号商品住宅招标上海市徐汇区隆昌路长阳路地块隆昌路以东长阳路以北办公年第号招标上海市徐汇区黄兴路号地块黄兴路以西走马塘以北综合年第号招标徐汇区江浦街道街坊丘地块大连路东长阳路北荆州路西昆明路南综合商业办公年第号招标年之前土地出让基本以招标方式进行出让类型主要以住宅为主这时期土地出让市场化程度低因而土地出让价格偏低。徐汇内环区域年基本无经营性土地出让。住宅房地产市场分布概况徐汇内环片区目前新开发住宅房地产项目主要集中在大连路以及周家嘴路沿线附近。片区内已交房楼盘有现代星洲城金上海家园泰鸿苑等在售新楼盘有恒阳花苑海上海新城阳明苑宝地东花园等项目。图片区楼盘分布典型项目分析典型项目金上海家园基本情况占地万平总建万平由幢层高层和幢层小高层组成得房率。历史价格元平米现二手房价格为元平米房型两房平米左右三房平米左右主要客户只为烟草公司内部职工购买项目优势近学校银行生活配套较齐全产品实用社区聚集人气产品中档典型项目二现代星洲城基本情况小区占地公顷总建筑面积万平方米期二期由幢小高层幢高层和条休闲商业街组成三期格调星洲城历史价格为元平米现二手房均价元平米房型三期两房平米左右三房平米左右四房平米主要客户本区域客户项目优势社区集聚大量人气产品小区有水景庭园及半开放内庭院休闲商业街知名开发商诠释房型多样生活配套设施齐全小区绿化较好典型项目三新凤城基本情况小区总建筑面积万平方米期联列住宅二期高层公寓三期为银座公寓总容积率。公开时别墅均价元平方米公寓历史价格元平米现公寓二手房均价元平米房型二期房平米两房平米三房平米其他平米三期银座公寓平米项目优势处于控江路商建设用地面积总建筑面积建筑容积率建筑覆盖率绿化率其中住宅商业资料来源上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件可行性研究结论市场预测项目位于徐汇区钦州北路街坊属徐汇内环板块片区目前片区内生活配套设施逐渐完善片区规划前景良好区域商品房销售畅顺。核准通过归档资料。未经允许请勿外传,项目规模较大周边有宝山置业上海城投宝地东花园海上海现代星洲城等大型企业楼盘徐汇内环区现状住宅需求较大项目未来可以预见项目市场前景较好。项目建设进