自然和人文环境中能很快胜任工作，采取相应变通措施。决策能力能根据获得的数据资料进行分析和判断，并结合个人经验和直觉做出正确决定的能力，以及快速应对和处理各种事故及危机的能力。其他工作技能要求业务技能掌握房地产基础知识市场营销法律等相关知识熟悉市场情况公文处理能力有定的文字处理能力计算机技能熟练掌握。有助于提升工作业绩的培训重庆东原发展史市场营销培训房地产方针政策培训广告创作创意培训其他加班强度不包括培训和调休平均出差强度不超过天周天周天周周末和节假日也经常加班不超过天月天月天月天月天月以上第二部分管理流程商业地产策划管理流程流程概况流程目的提高市场定位和产品定位的准确性，采取有效的营销策略，实现产品销售。流程风险流程范围项目立项前的项目建议书，以及项目立项后的营销策划方案。定义项目论证含有对项目地块研究市场调查项目可行性研究项目建议书等方面工作方案报告。项目整体策划含有项目立项后的商业定位价格策略推广策略招商促进策略等方面工作方案的报告。流程客户内部客户外部客户流程参与部门商业地产部项目开发部客户服务部财务部上游流程名称下游流程名称子流程名称流程责任部门岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件流程图商业地产策划管理流程项目论证阶段项目策划阶段相关部门总经理分管领导集团高层商业地产策划组项目开发部地块信息地块研究市场调研项目建议书组织项目论证评估项目整体策划项目商业定位租售比例定位目标消费群体定位业态分布及比例租金价格策略审核审核组织评审项目可行性研究报告制定租金表招商推广及租赁执行方案市场宣传推广包装整体形象设计项目商业策划建筑规划设计建议书审核审核批准组织评审商业策划报告整体形象定位规模及档次定位批准方案设计流程可行性研究组织评审审核批准审核成本管理部成本测算项目策划招标获得土地职责商业地产部负责商业地产项项目可行性研究负责组织项目论证评估，提出产品建议书负责商业项目定位策划并组织评审负责商业项目商业策划并组织评审。项目开发部负责提供商业地产项目开发地块信息负责提供商业地产项目目标地块资料负责商业项目论证评估结果获取土地。财务部负责办理商业项目土地手续负责配合项目论证评估进行投资收益分析。产品研发部负责配合项目论证评估，根据产品建议书提供商业地产项目概念规划草案。成本管理部负责配合项目论证评估，提供成本测算和投资估算。公司高层分管副总经理负责审核商业项目论证评估可行性报告商业策划报告总经理审批商业项目论证评估可行性报告商业策划报告。工作程序商业地产策划组论证及编写项目建议书阶段商业地产策划组根据项目开发部提供的地块基本信息对地块本身的区位情况进行研究，得出地价等硬性的指标分析商业地产策划组对项目进行市场调研。市场调研内容应包括辐射区域内商业项目研究商业投资者经营者消费者研究商业目标客户群定位包括投资者经营者最终消费者商业总体市场定位业态档次价格租金等。商业地产策划组对市场调研得到的数据结合相关的经济数据以及政府的宏观规划进行综合性的分析，进行项目产品的初步定位及策略的预判商业地产策划组编写项目建议书初稿，报商业地产部经理进行统分析提出审核意见商业地产部经理在项目建议书初稿的基础上，安排指导对项目进行可行性研究，内容包括的实际情况市场情况内外部环境消费力市场等因素进行分析，得出可行性研究，撰写项目建议书。商业地产策划组根据市场调研报告和项目建议书进行分析编制项目可行性研究报告商业地产策划组组织项目可行性研究报告评审并报分管副总经理审核总经理审批集团听证决策项目土地获取项目开发部根据集团对项目论证决策，进行土地买卖获取土地。商业地产策划组项目策划阶段商业地产策划组通过前期的市场调查以及可行性分析对项目进行整体商业定位，编制商业定位报告主要包括整体形象定位规模及档次定位目标消费群定位业态分布及比例租金价格策略租售比例定位。成本管理部对项目商业定位结果进行成本测算，商业地产部经理组织分管领导公司总经理对项目商业定位进行评审，评审结果报集团高层领导审批商业地产策划组根据批准后的商业定位，组织具体的项目商业策划，主要内容包括建筑规划设计建议书市场宣传推广包装整体形象设计制定租赁表招商推广及租赁执行方案。商业地产部经理组织分管领导公司总经理对项目商业策划案进行评审，评审结果报集团高层领导审批商业地产部根据批准后的项目商业策划案进行梳理分解，制定具体的方案执行流程。支持性文件无相关记录无二商业招商推广管理流程流程概况流程目的制定招商政策，做好招商准备，保证招商工作顺利有序进行。流程风险流程范围商业项目招商推广工作定义无流程客户内部客户外部客户流程参与部门商业地产部集团法务规划设计部工程管理部成本管理部财务部上游流程名称下游流程名称子流程名称流程责任部门岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件流程图商业招商推广管理流程商业地产经营组商业地产策划组商业地产部经理总经理分管领导商业地产招商组审核编制招商方案招商手册宣传推介签订意向书洽谈签订租赁合同寻找商户筛选商户商户及行业调研落实商户进场宣传物料编制组织评审参与部门集团法务规划设计部工程管理部成本管理部招标采购部财务部分管领导总经理审批备案确认职责商业地产部招商组负责编制招商方案策划组负责编制招商宣传物料和策划宣传推介招商组负责编定招商手册招商组负责寻找商户合同谈判经营组负责签定租赁合同。集团法务参与招商方案评审。规划设计部参与招商方案评审。工程管理部参与招商方案评审。财务部参与招商方案评审。成本管理部参与招商方案评审。公司高层分管领导审核招商方案意向书总经理审核招商方案意向书。集团集团领导负责审批招商方案商户意向书。工作程序招商政策的制定和招商准备商业地产招商组协助商业地产策划组通过对商户及行业的租金付款方式签约年限免租期装修期软硬件环境等经营情况的调研分析确定初步的招商方案，报商业地产部经理进行统分析提出审核意见商业地产部经理组织集团法务规划设计部工程管理部成本管理部招标采购部财务部分管领导总经理召开招商方案评审会，听取商业地产部制定的招商方案，并根据公司的总体运营状况和公司利润要求完成的总目标，综合考虑当年度及公司未来几年内的发展战略，作出招商方案的决策并呈报集团审批商业地产策划组对招商宣传物料进行编制，并策划相关的宣传推介，同时，商业地产招商组对招商手册进行编定，为正式招商工作做好准备。商户找寻以及合同谈判商业地产招商组通过陌生拜访电话营销人脉关系营销等方式大量蓄积商户商业地产招商组对蓄积的商户进行逐级筛选，选定意向商户进行跟踪洽谈商业地产招商组与准商户签订意向书并报商业地产部经理审批，再报集团领导审批，并与商业地产经营组进行对接商业地产经营组与准商户签订正式的租赁合同，并与商业地产招商组起协调落实商户进场事宜。支持性文件无相关记录无三商业租赁进场管理流程流程概况流程目的规范商户进场流程，保证招商工作顺利实现。流程风险流程范围适用于商业租赁进场。定义无流程客户内部客户外部客户流程参与部门商业地产部物业公司规划设计部工程管理部财务部上游流程名称下游流程名称子流程名称流程责任部门岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件流程图商业租赁进场管理流程总经理分管领导工程管理部物业公司财务部商业地产经营组客户建档合同预缴费用收据营业员资料商户基本情况表项目竣工项目移交资料移交钥匙移交形象装修二次装修实施装修方案布货商户办理入场手续收取预收租金和押金收取物管费和规划设计部起审核审核审批开业装修验收参加验收职责商业地产部经营组配合装修验收经营组负责建立商户档案经营组负责配合商户进场工作。物业公司负责收取物管费负责审核商户装修方案参与装修验收。规划设计部负责审核商户装修方案。工程管理部负责移交项目给商业地产部经营组负责装修验收。财务部负责收取预收租金和押金。公司高层分管领导负责审核装修方案总经理负责审批装修方案。工作程序商户入场前准备工程管理部待项目竣工验收后将项目项目资料项目钥匙移交给商业地产经营组商业地产经营组对项目所有资料进行重新整理，并对商业经营组办公场所进行形象装修。商户办理入场手续及装修手续财务部对商户收取预收租金和押金，物业公司对商户收取物管费商户向物业公司递交装修方案物业公司和规划设计部对商户递交的装修方案进行审核，并报分管领导进行审核，最后报公司总经理审批。建立商户档案，协助商户开业商户根据最终审批图纸进行装修，装修完毕后由商业地产经营组配合工程管理部进行装修验收装修验收完毕后，商业地产经营组将商户资料建档备案并提供商户基本情况表给物业公司商业地产经营部配合商户布货等进场工作，最终实现商户开业。支持性文件无相关记录无四商户离场管理流程流程概况流程目的规范商户离场流程，维护公司的利益，保证日常管理工作的开展。流程风险流程范围适用于商户离场管理。定义无流程客户内部客户外部客户流程参与部门商业地产部物业公司工程管理部财务部档案室上游流程名称下游流程名称子流程名称流程责任部门岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件流程图商户离场管理流程档案室总经理分管领导工程管理部物业公司财务部商业地产经营组商业地产招商组租赁合同商户离场申请清算清算清算原合同收回存档监督离场监督离场正式离场审核审核审批职责商业地产部经营组负责根据合同审核离场申请经营组负责监督商户离场。物业公司负责商户清算工作物业部分负责与经营组监督商户离场。档案室负责存档合同。工程管理部负责商户清算工作工程部分。财务部负责商户清算工作财务账目。公司高层分管领导负责审核商户离场申请总经理负责审批商户离场申请。工作程序商户递交离场申请。离场申请审核商业经营组根据与商户签定的租赁合同进行审核并报商业地产部经理审核，并交档案室集团法务分管领导审核，界定是否有违约责任以及如何处理，最后报公司总经理审批工程管理部物业公司财务部根据审批意见进行帐目及其他固定资产的清算检查，商户完清帐目以及固定资产移交，商业地产经营组对原合同进行回收并交于档案存档。商户离场商业经营组与物业公司并监督商户离场，并做好日常维护，至商户正式离场。支持性文件无相关记录无第三部分作业指引商业产品建议书编写作业指引流程概况流程目的根据公司经营决策，完成商业项目的市场定位产品建议。流程风险流程范围适用于公司新项目含商业完成购买决策之后，对商业项目进行的深入市场定位和明确产品业态主题和产品指标的工作。定义市场定位明确商业项目目标消费群体商业及商业特征。产品业态商业产品的行业类型。产品主题指对商业建筑风格设计主题与产品业态的选择。产品指标指商业建筑水电设备等方面的指标参数。产品功能分区指商业业态的分布规划。流程客户内部客户外部客户流程参与部门商业地产部相关部门上游流程名称下游流程名称子流程名称流程责任部门岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件市场调研分析参见地盘业态分析参见项目建议书论证参