吧,这套卖得很快，别再犹豫了，赶快下订吧,这么好的房子，西安没有第二家，现在不订您会后悔的,订了，对您没有风险只有保障，您还犹豫什么,我真心希望您能够早天住进最美的家里，还是赶快定下吧,如何打电话让客户来现场主动给客户定时间，不要不好意思。根据客户的职业特征，分析其天的生活规律，给他打电话。不要怕被拒绝，坚持不懈，永不放弃。给客户个吸引，给自己个理由。关心客户，尊重客户，与客户处成朋友，使其不好拒绝你。诚恳的态度像膏药样贴住他。总结必胜的信念探测真实原因分析的重要性为客户着想向客户的虚荣心求助感情的渗透综合知识的运用客户是可以说服的第二部分基础知识培训第章基础篇房地产市场级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售出租土地转让抵押等房地产交易的市场三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。国土局代表国家行使地所有者职权，以及对房地产市场房地产行业管理的个政府部门。商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领房地产证并可转让出租继承抵押赠与交换的房地产。发展商专门从事房地产开发和经营的企业。代理商经政府批准成立，从事房地产的咨询经纪评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售购买出租承租及物业咨询评估报告销售策划等业务提供有偿服务的企业。土地类型按其使用性质划分为居住商业工业仓储综合用地公共设施用地及自由集资微利房用地。土地使用权年限是指政府以拍卖招标协议的方式，将国有土地使用权在定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下居住用地年，工业教育科技文化卫生体育综合用地为年，商业旅游娱乐用地为年。土地使用费土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋车库等的产权并出售，但像属于小区绿地等部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同购房发票身份证明企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。房地产产权登记指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人权利性质权属来源取得时间变化情况和房地产面积结构用途价值等级坐落坐标形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证的二合为，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括产权类别产权比例。房产坐落地址产权来源房屋结构间数建筑面积使用面积共有数纪要他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。商品房预售许可证按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花现楼不需此证。房地产买卖合同是由国土局统编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。房屋所有权房屋的所有权为房屋的占有权管理权享用权排他权处置权包括出售出租抵押赠与继承的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内的切权利。房屋使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。银行接揭是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的种经济行为，业主会付部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。七通平是指上下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。公共维修基金公共维修基金是指楼房的公共部位和共用设施设备的维修养护基金。房屋买卖所需费用按揭手续费财产保险费总房价款‟贷款年限其中年为‟，年为‟，年为‟。抵押登记费工本费房屋元套，商业元间。公证费以借款人所申请贷款额为基数收取，万元不含万元收取元万元不含万元收取元万元不含万元收取元万元不含万元收取元。办证手续费契税房屋按总房款的收取，商铺按总金额的。交易费在房产大证时间年以内的由开发商支付房屋元商铺元在房产大证时间年以外的开发商与客户各承担半房屋元商铺元。测量图纸工本费房屋为元套商铺收取标准为以下为元，为元，为元，为元，以上元。物业维修基金房屋为总房款的多层和高层商铺为总金额的。配套费包括电话天然气有线电视宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，般可以分为砖混结构砖木结构钢筋混凝土结构。砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙柱等采用砖或砌块砌筑，柱梁楼板屋面板桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋般在层以下。砖木结构是指建筑物中承重结构的墙柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构屋架用木结构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构是指房屋的主要承重结构如柱梁板楼梯屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间进深相对较大，空间分割较自由。目前，多高层房屋多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，它是表示个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积墙体柱体占地面积楼梯走道面积其他公摊面积等。商品房销售面积商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和。即商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。建筑面积的计算规定是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定了相应的规定。针对房屋建筑物的主要规定有作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。建筑物内所有永久性建筑层高在米以上的，包括房屋内的夹层插层，技术层即管道层，储藏室等和米以上的楼梯间电梯间均按层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在米以上的按其外围水平投影面积计算。穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按层计算建筑面积大厅内的回廊部分，层高在米以上的按其水平投影面积计算。楼梯间电梯井垃圾道管道井等均按房屋自然层计算面积。与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积半计算有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的半计算房屋之间无上盖的架空通廊天桥不计算建筑面积。有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的半计算。有伸缩缝的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的半计算。突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无拄雨蓬等，骑楼过街楼的底层用作道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。以上规定基本土涵盖了房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。套内建筑面积的计算房屋为了满足各种需求和结构上的需要，各套面积不定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积是由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台面积三部分组成。套内房屋的使用面积套内房屋的使用面积为套内房屋使用空间的净面积，按水平投影面积计算它包含了套内卧室起居室卫厅过道厨房卫生间厕所储藏室壁柜等空间面积的总和套内楼梯按自然层数的面积总和计算套内烟囱通风道管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度亦计入使用面积。套内墙体面积是指套内使用空间周围的维护或承重墙体，或其他承重支撑间隔体所占的面积。其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙均按水平投影面积的半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。套内阳台建筑面积按阳台建筑面积的计算规定计算，套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙的水平投影面积计算。其中封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的半计算建筑面积。公有建筑面积的计算和分摊般房屋除了专有别墅以外，都有公共使用面积的部分。最简单的有楼道楼梯楼梯间等，这部分面积应由各户进行分摊。公有面积的处理原则般按各户房屋建筑面积比例进行分摊。共有建筑面积的内容共有建筑面积包括电梯井管道井楼梯间垃圾道变电室设备间公共门厅过道地下室值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积，按水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙水平投影面积半的建筑面积。使用的地下室车棚车库为多栋服务的警卫室管理用房作为人防工程的地下室都不计人共有建筑面积。将这几部分面积和计起来即为共有面积总和。共有建筑面积的计算方法整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为使用的地下室车棚车库为多栋服务的警卫室管理用房以及人防工程等建筑面积即为整栋建筑物应分摊的共有建筑面积。各户分摊公用建筑面积的计算方法其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊第步计算分摊系数。分摊系数需要分摊的公用面积之和各套内建筑面积之和总建筑面积之和各套内建筑面积之和各户套内建筑面积之和。第步各套房的公用分摊面积分摊系数各套内建筑面积。使用率房屋套内净面积即使用面积和房屋建筑面积的比为使用率般高层塔楼在至