返租，以租为主，可大面积销售，具体价格可协商销售策略次性返租三年，三年回报付款方式分期付款方式首付，其余部分年内三次付清，折次性付款方式首付，其余部分天内付清，折定金元间销售收益预算第项销售部分实收款楼层可售面积实际销售价格元销售总值万元层商业二层商业三层商业合计销售部分实收款万元第二项返租期内租金收益以免租金年折算楼层租赁面积租金水平元月月租金收益万元层商业二层商业合计返租期内实际租金收益以免租年,第二年折，第三年标准租金计算万元期销售总收益第项第二项万元说明具体销售面积和价格以最终确认为准其中三层租金收益未计算入内二项目的销售推广主题产品地段生意基础促销万平方米塘厦西区最大商业娱乐综合体万元买塘厦西街高成长铺王大坪，塘厦西部最具发展潜力区域买铺即收三年租金收益年长期使用权，年大收益平方公里科苑城工业园世界级观澜高尔夫国家级森林公园„„三项目销售推广主要手段及阶段性策略销售推广主要手段立体推广组合项目销售推广中，主要运用以下点面结合的推广方式现场推广售楼处设计售楼处现场装修要求体现整个市场的大气和发展商的实力,营造销售氛围，突出项目卖点，促进销售内布置形象背景板，左右布置喷绘。现场外部环境进行包装，建设墙，用看板气模拱门气模柱空飘竖旗布幅指示牌展板等进行案场氛围渲染，用绿化盆栽小品等对案场环境进行点缀。楼体广告位楼体正面墙体布置项目的销售形象喷绘广告楼体右边部分布置招商信息条幅，每有个品牌商家入驻就增加块条幅达到渲染售楼处整体氛围，促进销售目的。销售画册销售画册是所销售物业的销售形象代表是全面而集中的销售信息展示平台是销售人员的重要销售道具。它应该是外表精致内容充实便于携带的。销售画册的内容包含项目开发背景条件，项目定位依据生意机会分析市场经营保障升值潜力升值空间。广场包装有效利用售楼处前广场，作为停车和文艺表演之用。广场旗设于广场四周，营造热烈气氛广场拱门，作为形象门户广场舞台布置于广场适当位置，用于开盘签约仪式文艺表演等系列促销活动，增加现场热销气氛，为销售现场聚集人气推波助澜。灯杆旗路旗广告可设置灯杆旗和路旗广告，建议在林坪路四黎路与塘龙路上布设路旗或灯杆旗广告，制造热烈气氛，达到引导和宣传双重效应。点的推广铺王专车制作车体喷绘，成为项目的活体广告，展示项目整体形象，尽可能增加投资者对项目信息的接触率结合广告展销会，在周边乡镇及市场等地定期设看楼专车，吸引目标客户考察本项目。大型广告牌在塘厦主要路段交通节点标志性建筑设置广告牌建议在莞深常虎梅观等高速出入口设导视牌或条幅。面的推广广告宣传广告宣传以报纸广告电视广告为主，也是属最有效的宣传方式，但由于电视广告的成本较高，因而我司建议在必需的时候在电视上进行广告宣传，主要以报纸广告与软性文章炒作，从而紧密配合销售策略，令常规宣传效果发挥至最大并控制广告费的投入量。广告宣传安排如下直销派单印刷宣传单张，直接到塘厦大坪田心以及观澜龙华等深圳区域派发报纸广告主要以南方都市报东莞版软硬广告结合，主要半版广告配半版软广告为主这样费用不大，可集中在个阶段连续进行，诉求项目地理位置及发展前景，从而引出本项目巨大的升值潜力。这样广告费不大，却能达到我们的预期效果。网络宣传利用发展商现有网络平台，策划设计项目招商和销售信息。销售推广阶段性策略第阶段内部认购登记阶段要求具备条件项目平面分割完成，功能分区细分完成，相关合作公司已经确定，招商销售策略基本确定，招商销售单张制作完毕，现场包装完成初步面积价格确定等推广策略项目周边围墙楼体路牌广告等形象展示目标客户的直接访谈工作我们将制作专门的宣传资料，与我们的目标客户对象进行直接的沟通，实行面对面销售。第二阶段项目公开发售阶段要求具备条件楼书制作完毕，项目需取得相关的销售与招商法律许可证书销售铺位划分通过审批，返租条件时间得到确认价格策略及优惠措施确定销售模式确定合同法律文本确定等。活动策划在开盘当日现场举行签约仪式，穿插表演活动宣传途径报纸媒体派单张广告相关网站新闻发布会电视台第三阶段项目攻坚阶段如果项目在短时间内切顺利，则继续我们的广告推广以及人力推广活动，直至完成项目的招商和销售工作，如果项目进展遇到比较大的困难，我们将实行销售难题破解法，对出现的问题进行化解，集中所有的宣传和人力资源重点突破，应用各种促销手段，以达到销售和招商目的。第四阶段项目收尾阶段项目销售和招商工作进入收尾阶段销售率或者招商率达到以上，我们已经积累了大量的老业主和租客，我们将根据实际的情况，鼓励老业主或者租客带动下阶段工作，同时我们的相关宣传工作要进行适当跟进，利用良好的口碑效应达到圆满结束。第四部分项目的营销工作计划详见附表工作内容及深度时间进度责任人五月六月第部分项目定位及产品确定项目产品确定经营定位方案确定嘉富世方销售及不售部分面积位置确定嘉富铺位形式及平面分割图嘉富世方项目工程进度交楼入伙时间确定嘉富第二部分设计及现场包装平面设计项目市场及总体形象定位总体营销推广策略确定世方嘉富招商销售主力客户群定位主要卖点宣传取向主广告语及主广告语特征项目名称确定及地名办注册嘉富世方项目核心部分设计项目广告公司确定嘉富世方项目设计广告公司项目延展部分设计办公文具类广告公司世方工地围墙旗现场户外广告牌营销中心室内外包装营销中心大厅展板形象墙第三部分现场包装工程实施现场环境包装楼体条幅制作安装广告世方前广场道路绿化嘉富看楼通道嘉富销售中心门楣广告牌安装施工广告世方第四部分宣传品准备效果图绘制嘉富广告项目整体鸟瞰效果图商业外部效果图销售模型制作确定模型制作公司嘉富项目整体模型制作嘉富模型宣传资料设计印刷项目楼书及其他宣传资料文案世方楼书单张设计广告公司世方楼书单张印刷网站建立及网站维护工作确定网络制作公司嘉富网站网页设计发布世方网络第五部分入市前营销策划入市前营销策划准备申请塘厦镇政府年重点工程嘉富申请森林公园旅游配套商业项目嘉富世方项目卖点提炼世方价格策略世方嘉富推盘控制策略世方入市前公关活动策划世方内部认购时机及实施策划世方入市前广告及媒体计划世方媒体代理洽谈报纸南方都市报等世方专业杂志嘉富户外广告电视网络相关销售文件准备销售文件临时定金单认购书买卖合同租赁合同等的撰写世方销售文件的确定与印刷嘉富价格表租金表的制作与确认世方嘉富第六部分销售队伍的组建及培训销售队伍的组建和培训制定楼盘销售制度世方楼盘培训资料的准备与撰写销售人员调配与组建销售队伍正式进驻售楼处销售人员培训销售人员演习第七部分销售手续及法律文件销售手续及法律文件土地规划施工许可证嘉富租赁许可证第八部分营销策划及销售实施认购与开盘世方内部认购期间销售策略世方嘉富入市时机选择入市姿态及阶段性价格策略开盘活动策划与准备正式内部认购开始世方好的规划定位，并拥有较强的经营管理实力，也将会在未来的竞争中获得优势据原塘厦镇公交报批线路显示，有至少路公交线路经过项目，目前新的规划仍在制定中，项目未来的公交系统会有定改善。项目威胁点地段竞争对手目前项目周边的大型住宅小区不多，仅有香港公务员渡假村浪琴花园和正在销售的别墅区森林号，其它住宅建筑是农民房工人宿舍区田心嘉富市场依托交通和条公交线路便利之优势，是目前唯辐射田心龙背岭大坪和沙湖片区的村级综合性购物场所，未来将是本项目的主要竞争对手之塘厦镇中心区商业也比较成熟，购物及消费都相当便利，目前已有新大新百货天和百货塘厦商城三阳购物中心三正休闲购物城等，将对本来片区人口有限的大坪起到消费分流的制约作用科苑城内也规划设计有商业设施，如目前位于中心位置科苑大道侧的日本村商业步行街和建设中的科苑城市场，未来将分流本项目零售人群综合分析对策突出项目区域休闲娱乐中心的概念，满足区域内青年工人们的文化娱乐需求规划大型的服装鞋针织饰品床上用品区域，与周边现有商业设施经营定位差异完善交通系统，增强周边区域到达本项目的通达性④增加投资者商户对本项目的信心和认同度三项目配套设施规划主要措施交通系统方面设立大坪公交短途交通站，开通大坪至龙背岭田心科苑城沙湖观澜等方向短途定向交通车，并争取政府规划更多公交线路，落户到本交通站。免费购物专车线路规划大坪龙背岭大坪田心大坪科苑城大坪沙湖大坪观澜周至周五每天下午到晚上，每两小时班周六至周日，每天上午到晚上，每两小时班广场区域项目有余平米的广场，可有效利用以聚集人气。建议设立大家乐表演区，搭建永久歌舞表演台，周末节假日举行歌舞表演或者卡拉比赛。在后面区域及临路边适当设置运动区域和信息发布栏，如篮球场羽毛球场户外锻炼体育器材及企业招聘用工信息栏等。文体配套在项目三楼，除部分休闲娱乐商业外，建议设置大型书店小型村级图书馆棋牌室乒乓球室台球室旱冰场等文体设施，将项目打造成区域文体活动中心。同时建议在项目三楼设置人才市场，发布区域企业招聘用工信息。行政办公方面优惠价格或者免费提供三楼部分面积给大坪的居委会工商税务等政府机构办公，将项目打造成区域的行政办公中心。政府支持方面争取政府支持，将本项目列为塘厦镇重点建设项目，大屏嶂森林公园旅游配套商业项目等，并颁发牌匾。四经营分区及铺位分割经营分区具体参见平面分割图铺位分割方面分割原则通过铺位分割合理布置主辅通道人流通道卖场休闲空间等，为铺位今后升值奠定硬件基础，也为销售创造有利条件。合理设置单铺进深面宽比例。以墙柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度，保持商场的通畅并美化商场整体布局。协调经营与销售面积的矛盾关系，确保按照分则好卖，合则好用的原则进行铺位规划。保证铺位相应的实用率和相应经营品种的适用性。铺位规划分割数据按照现有建筑及铺位分割方案，楼铺位达平方米间，面积过大，招商和销售都存在较大难度，在尽量减少损失的情况下，对楼的铺位格局进行调整，般使用面积平方米，通道般米，塑造商业步行街的格局二楼根据柱网结构和整体布局重新进行规划和分割，铺位般使用面积平方米，通道米增加和修改自动扶梯的数量与位置。具体参见平面分割图第二部分项目的招商方案项目的名称建议塘厦西街命名释义优点突出和体现项目的定位和辐射区域范围，让投资者和商户了解项目在区域商圈的地位缺点会造成客户认为是塘厦镇区的步行街项目大屏嶂公园商业城命名释义优点突出和体现项目位置和作为森林公园的配套商业项目的地位，并且可借助大屏嶂森林公园的知名度缺点名称较长，读起来不易上口。大坪商业文化中心命名释义优点突出和体现项目位置和定位特色，不仅是商业中心，而且是文化中心。缺点首字的大坪无形中将项目的辐射区域限定。嘉富商业博览中心优点延续项目前期的基础宣传缺点前期项目的定位不够清晰，宣传推广主题不明确，无法给投资者和商户信心。倾向性建议名称塘厦西街大坪商业文化中心二项目的招商策略租金价格租金制定的标准确定商场的租金水平，涉及到商场周边商业设施租金水平现有同类型商场租金水平业主