【定稿】安徽天筑逸景项目营销推广计划方案_可行性方案报告word文档

第三部分项目定位项目整体发展目标构筑阜阳的标志性物业。

开创阜阳居住模式的里程碑。

铸造天筑房地产开发流品牌。

实现最大化的理想利润。

二项目定位的必要性与重要性项目定位是整个项目策划的前提，也是整个策划的基础和起点。

进行准确的市场定位，从而锁定目标客户，是楼盘畅销的先决条件。

在阜阳地产市场，项目之间的差异性很小，同质性严重，使得市场争夺日益困难。

从战略上看，项目的竞争战略应立足于攻心为上，攻城为下，要脱颖而出，就要击中消费者的心，在其心中占据阵地，营销即沟通，占据消费者的心灵，是营销的终极战场。

广义而言，定位的必要性和重要性体现在以下几个方面定位能创造差异，赋予项目独特个性和特色。

定位是最基本的营销战略要素。

竞争将市场推向了定位时代，在营销理论中，市场细分目标市场与定位都是企业营销战略的要素，被称为营销战略的。

市场细分和目标市场的选择过程是寻找靶子，而定位就是将箭射向靶子。

定位是制定各种营销策略的前提和依据，各项营销策略产品价格渠道促销直接影响到营销目标的实现。

而这些策略的依据是否正确，则是其是否有效的关键。

只有以定位为制定各种策略的依据，才能使产品顺利击中目标市场，各项营销手段才能发挥最大效用。

定位形成竞争优势。

在定位时代，关键的不是对件产品本身做些什么，而是你在消费者心目中做些什么。

单凭质量的上乘和价格低廉难以获得竞争优势。

今天，成功品牌的竞争优势已主要来源于定位。

三项目定位展开方式对于项目的定位，有句名言是不要想观众爱看什么电影，而要想观众还没有看过什么电影。

这是项目定位的钥匙。

人居是种地域情结，种民族文化积淀。

人造房子，房子选人。

每个人都有自己不同的生活喜好，价值观，涵养及性情习惯。

而这些特征，决定了每个消费者需求的文化因素。

有什么样的习性涵养，便会选择什么样的房子。

因此，我们主张在销售房子的同时，先贩卖生活。

作为个有责任感的开发商业，如何面对以下问题成为定位的关键。

◎要提倡种什么样的生活态度◎要倡导种什么样的生活方式◎要营造种什么样的生活状态在现实生活中，个人的生活态度决定了他的生活方式，这种生活方式又通过生活状态体现出来。

在解决了以上问题后，还须解决以下核心问题◎项目提供给消费者的核心利益是什么◎如何确立社区的核心价值观◎如何培养项目的核心竞争力◎项目的终极目标是什么◎项目的核心特色是什么◎如何构建小区特有的文化明确这些核心问题，实质上是明确项目在市场竞争中如何建立自己独有的竞争优势，并明确定位。

每产品不可能满足所有消费者的要求，每家公司只有以市场上的部分特定顾客为其服务对象，才能充分发挥其优势，提供更有效的服务。

因此，应根据消费者需求的差别将市场细分化，并从中选出有定规模和发展前景并符合公司的目标和能力的细分市场作为公司的目标市场。

通常情况下，地产项目的市场细分都以售价与品质为主线，同时根据项目所处的地段产品本身等因素，对豪宅高档高价高质中价高质低价中档住宅低档住宅经济适用房等市场阶层进行对号入座。

但目前阜阳地产市场，除别墅排屋外，价格差距不大，基本处于同档次。

由此，项目品质竞争将成为关键。

对于消费者的购买心理而言，高档低价便是永恒的首选。

营造种生活方式，即指开发商在既定的开发理念指导下，为个经济收入文化倾向相对趋同的人群或阶层提供以住宅为中心，包括满足其需求和偏好的各种生活配套设施和管理服务的生活空间并由于这生活空间具有种功能上文化上的倾向性，使用权发展商得以逐步引导买家业主实现双方共同预期的生活形态和社区文化，最终共同营造个理想的家园。

从这定义看，对房地产开发而言，所谓营造生活方式包括以下的要素个相对集中的人群相对集中的需求倾向体现这种需求倾向目标明确的开发理念满足这些倾向的生活空间引导人们接受和认同这个空间及其价值取向的工作发展商与消费者共同参与。

四定位策略人无我有，人有我优倡导新的居住理念，在理念的指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念的最有力支撑。

完善社区生活配套服务功能，强化商业教育运动及休闲设施，充分发挥大规模项目的竞争优势。

以产品品质为主导，以舒适性便利性安全性适度超前为指导原则的产品设计思路。

精心打造主题环境，利用运动型园林环境形成天筑逸景项目的主要竞争优势之。

五概念定位健康渡假生活的生活模式概念本项目以休闲渡假健康运动为主题，必定有高号召力和市场效应，休闲运动的生活方式符合有效差异化的各项原则，即重要性优越性可沟通性可互动性收益性等条件，将健康渡假生活，概念导入本项目，给本项目赋予了旺盛的生命力与鲜明的个性，必将大大提升本项目的品位和品味，从卖景观过渡到卖生活方式，进步提升阜阳房地产发展阶段，改变阜阳现有的优美的环境的千篇律的模式。

健康渡假生活休闲渡假健康运动的生活方式本概念的导入，使本项目的宣传推广的诉求主题十分鲜明突出富有号召力，而且使促销活动，尤其是公关活动广告创意空间十分广阔，届时以健康渡假休闲运动等效应促销就显得顺理成章了，并且有利于今后社区文化建设，使社区文化题材更丰富多彩，营造运动空间，休闲生活，每天都是度假天的生活社区。

二水岸休闲居所的景观概念本项目的自然资源优势明显，拥有难得的东清河自然资源。

中国人素有水情结，依山傍水修筑别墅，是中国人对居家的最高追求。

水岸即意味着大自然的宝藏，是人们休闲回归自然的地方。

而本项目正好建在东清河畔，这是种令人兴奋的巧合。

在规划时增加水上戏水亲水设施，加强人与自然的互动性，使河水资源真正与客户保持接触。

三天筑，构筑新生活的品牌概念建筑的最高境界是天人合回归自然生态，人性化配套，建立种新秩序新的生活模式的构筑，高瞻远瞩建设居者梦想之屋，爆发真情，打动消费者心灵，天筑都市休闲生活倡导者。

天筑不但房子盖得好，更给您梦寐以求的生活方式，天筑筑得好，更要住的好，筑得好，更要住的好，廖廖八个大字，将天筑，构筑新生活的实在话拔得更高，更是大家风范，并在消费者心中树立起，天筑筑城筑生活，天筑可以信赖的品牌形象。

此定位，明确锁定目标市场和主力客户群体，特色鲜明，个性突出，在个同质化时代，项目差别化的优势也由此而生。

六产品定位休闲居所运动社区休闲渡假，第居所健康运动，第社区。

以先进的居住理念为先导，注重营造主题园林环境空间布局社区生活配套三大方面的鲜明特点，兼顾建筑单体的内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，引入现代化智能化的设计，把它建成以休闲渡假，健康运动为主题的，具备领先品质的住宅产品。

强调居住的生活环境生活方式生活态度改变，将单纯的居住上升到种高层次多元化的生活模式，在其内涵包括社区环境的营造完善配套对生活的引导社会价值的认同以及周边人文氛围的形成。

个有生活品味，有生活情趣悠闲的健康的充满人文气息的完美家园，在形象上诉求上就超越了对手，超越了以往。

七客户定位我们的楼盘是定位于高档楼盘，什么是高档楼盘高档楼盘是指综合素质较高价格水平相对也较高的物业。

这类物业般具备优越的地理位臵，小区环境营造上显得高雅舒适，物业质量较高，仅供部分高收入阶层享有的物业类型。

此类产品并不单纯是项物业，还代表了种生活方式生活态度。

定位于高档楼盘的消费者般是这样个群体这人群在整个社会的金字塔构成中，不是奠基者，因为万以上的房款，也要求他们有每年万家庭收入以上的稳定收入，而且有多年的积累，这是这目标人群的经济底线，是刚性要求。

高知与高收入的正比关系，随着社会的进步正在不断的明显，但对高知的理解，决不是肤浅的高学历，而是知识结构丰富完整的人群，也只有这人群，能够对项目所蕴涵的深层附加价值给予认同，这是项目目标人群的文化底线。

客户区域定位区域客户全市阜阳下属各乡镇。

二年龄定位主力客户源岁，核心层以年龄在岁的青壮年为主。

三职业定位现拟将项目的主力目标受众人群锁定为以下三大类别较为成功的私营企业主个体工商户特征速描拥有十分丰厚且稳定的收入，大多数已经结婚生子并拥有自己的小汽车。

他们的基本理想已经得到实现，他们已经被社会认同为成功人士，对未来信心十足，引领消费潮流。

他们已经有属于自己的套或多套居所，但为了更舒适的生活享受为了增强种身份感，他们还会追求更高档次更高品位的居所。

消费较为理性，对售楼价格不会过于敏感，但是对社区文化配套环境子女教育等会比较在意。

政府机关公务员效益较好的企事业单位职工等特征速描有定的经济基础，收入较高且稳定，具有较强的社会优越感受过良好的教育，讲求生活的品味格调高品质高品位的生活早已成为这类人群的追求。

他们非常注意邻里结构社区氛围建筑质量风格档次小区配套等，需要管理人员提供周全专业的贴身服务。

从事技术艺术娱乐设计等行业的自由职业者特征速描这类人士拥有较为丰厚的收入。

对以艺术和文化有着自己独到的见解，自然风光优美文化氛围浓郁的居住环境是他们的追求。

前卫和时尚是他们的生活态度准则。

注重生活的品位素质，注重小区的规划档次与居家环境。

三购买消费群总体特征描述社会的主力源他们通常被称为新贵精英或者老板，社会意义上的成功者，对自己的经济前景很看好。

他们可能是企业家是技术精英也可能是政要。

用品味这样的抽象概念进行划分很难。

用年龄来划分也未必准确，但他们有个共同点就是富有，需要社会认同他们的地位及价值。

品质的追求者对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的个图腾。

他用自己占据的土地的价值，房子的价值来宣告他自身的价值。

意见的主导者他们在群体中不定言九鼎，但也掷地有声，他们多以个体为代表，群体为支撑，形成在圈子中的意见领袖地位，发挥羊群效应。

件商品在他们当中的口碑传播，比广告的宣传要来的更有成效。

投资的先觉者他们见识较广，接受新鲜事物能力强，眼光看得较远些，有明显的经济头脑，强调投资回报率，看好升值潜力。

八形象定位现有阜城楼盘形象定位分析目前，阜阳房地产开发企业在前期宣传的格调上尚处于卖房和卖景上，大部分楼盘没有脱离楼盘本身的诸如规模景观区位品质等的局限。

仅是后期的几个楼盘在市场形象上对健康身份生态的概念炒作上做格调的提升，但是相对线城市对生活品味的追求略显低档。

如翠玉江南阜阳首座江南园林社区中南现代城西区崛起座万平方高尚休闲城西苑世纪名门脉传承彰显尊贵万霖花苑新景观运动席卷阜阳锦城香格里拉城市新贵高尚住宅怡和庄园新城市主义书香门第蓝色雅典万平方米超大规模水岸园林社区，演绎流动生活艺术规模天瑞山庄阳光健康绿色生活如意豪庭如意世界豪迈人生电力明园洋房成就梦想庭院改变生活中央豪景阜阳第居所通过对阜城楼盘市场形象定位的分析，遵循差异化原则和适度超前原则，本项目引入前沿城市新贵们流行的运动休闲概念，全面提高楼盘竞争档次，提高高档楼盘竞争门槛，形成差异化竞争优势。

本项目整体市场形象定位为阜阳首席健康渡假生活社区主推概念健康渡假，休闲渡假健康运动在天筑逸景，休闲运动的目的是为了过种全健康的渡假生活。

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