【定稿】峰璟国际商务大厦物业管理计划方案_可行性方案word文档

与当地派出所紧密联系，接受当地派出所的指导，按照公司质量体系安全护卫工作手册消防工作手册规范运作。

具体工作如下表工作安排定岗检查进出口停车场小时流动巡查消防设施遍月大厦安全违章行为车辆停放小时车辆保管小时突发事件秒，责任保安或车辆管理员到达现场学习训练训练次天演练次月。

培训按公司制订的培训计划。

检查项日及处理方法检查项目查可疑人员外来人员查违章停车违章装修查室外施工搭建情况查乱摆卖现象查高空抛物乱扔垃圾现象查破坏绿化占用绿地现象查漏水漏电漏气现象查房屋本体设施和公共设施情况。

处理方法按照公司管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主管处理，严重不合格项填写纠正措施报告，并上报经理处理。

考核标准平时按管理体系考核标准年终按国家建设部规定的考核标准。

清洁卫生管理清洁绿化管理也是大厦管理的面镜子，做为个综合性的甲级写字楼，需要具备高标准的清洁卫生服务，为客户提供舒适整洁的环境，大厦开业初及开业后我认为要做好以下工作大厦开业初期的拓荒工作可采用招投标方式聘请惠州具有专业保洁能力的公司进行次大厦的全面拓荒工作。

或者自行组建清洁工队伍，具体岗位设置如下序号岗位人员编制值班时间清洁班长人班早班晚班。

广场岗人班早班晚班。

车库岗人班早班晚班大堂岗人班早班晚班。

消防通道岗人班早班晚班。

合计人班个班人备注每天换次班，每月为换班时间。

开业后的清洁卫生管理工作，也可分为外包管理或自行管理两种，外包管理的优点在于可以利用专业清洁公司的清洁技术，清洁工具为大厦提供专业的清洁，目前商业性的写字楼多采用此种方式，可以效地节省人力，财力开支，待年之后可自行管理。

大厦清洁绿化工作的重点是做好广场的保洁，广场地面油迹污迹口香胶迹较多，容易污损地面，要通过专业的清洁药剂及时清除，广场需安排二至三名清洁工轮班保洁，车库及写字楼公共区域的保洁，可根据写字楼不同的上下班时间，进行合理的岗位调整。

制定详细的规章制度，岗位操作规程标准岗位导引书等，并对员工进行培训。

重点每年需至少对外墙进行次清洗，每月对广场地面用洗地机清洗次。

按照公司质量管理体系环境管理工作手册规范运作。

具体工作如下表工作安排通道清扫垃圾清运道路清扫大堂电梯轿厢清洁垃圾清运楼面保洁。

工作内容地面清洁每月用大面积冲刷次随时巡回保洁楼间保洁清扫遍周清洗遍月垃圾清运清运遍天洗车遍天电梯轿厢保洁次天通道大堂每小时拖扫次外墙清洗次年消杀遍月检查项目及处理办法检查项目马路人行道绿化地排水沟停车场岗亭垃圾箱垃圾中转站化粪池污雨水井和沙井电梯楼道楼梯走廊楼道灯具墙面窗扶手电子门消防栓管电表箱信报箱等天面值班室办公室卫生间除四害。

处理按公司管理体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不办法合格项上报管理员和经理并提出整改方案加以纠正。

考核标准日常日检周检月检按质量考核标准年终按国家建设部标准考核。

绿化养护管理按照公司质量体系环境管理工作手册规范运作。

具体工作如下工作安排浇水施肥除杂草整形造型保洁剔除枯枝叶杀虫补缺保洁田浇水施肥。

工作内容整形造型次月施肥春秋各遍浇水因时因地制宜按需供水浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜除杂草中耕遍季平时遍天，下雨天除外补缺视缺苗情况及时补缺杀虫遍月，发现害虫立即消灭检查项目及处理方法检查项目乔木整枝造型修剪花卉树木施肥灌木绿蓠树木草地花卉浇水除杂草补栽补种治病杀虫清理枯枝落叶绿地石块松土防风防涝处理办法按照公司管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项汇报公司质管部部，并提出纠正措施。

考核标准日常按质量考核标准年终按国家建设部标准考核。

客户租赁的管理租赁流程图看房洽谈签订租赁合同发相关资料抄水电表交费发放锁匙归档。

看房管理员陪同客户查看所租用的房屋，并填写房屋租赁登记表洽谈价格期限注意事项等。

签订合同租赁合同发放资料客户手册租赁合同客户登记表抄水电表水电维修工与客户抄水电表底数收费按合同约定计收租金及管理费发放锁匙发放给客户该房锁匙。

归档把客户的有关资料进行归档，并存入电脑。

房屋维修工作的管理维修工作流程人为或客户责任损坏自然老化第七章采取的主要管理措施系统培训为确保峰璟国际商务大厦管理早日走上正轨，实现管理目标的承诺，公司将严格按照质量体系文件的培训规定，科学系统地对管理人员进行全面培训，确保管理人员持证上岗，全员年培训率达，合格率达。

从接管开始在峰璟国际商务大厦推行质量管理体系实施管理，客户报修现场查看管理处维修，客户支付费用。

管理处维修，保修期内，费用由施工队支付，非保修期，费用由管理处列支。

验收归档在半年内建立运行体系并达到认证的条件。

安全防范采取人防技防和宣传相结合的原则，确保峰璟国际商务大厦随时处于安全状态。

加强制度落实。

根据地理位置周边环境，合理布岗，由各护卫班轮流换防，责任承包。

要求护卫员严格按照公司物业管理体系文件安全护卫工作手册规范运作，文明执勤，规范上岗。

对照护卫员日常行为，严格执行由安全管理员负责护卫员的日检管理处经理负责周检公司管理者代表组织月检的逐级检查制度，确保护卫员队伍的素质和服务水准。

专人负责调控中心，确保小时全方位监控。

加强岗位。

护卫员拟设固定岗巡逻队，整个大厦小时全方位检查，明确责任区，划分责任人。

坚持查岗制度。

护卫队长管理员管理处经理按公司程序文件规定的频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗脱岗者按公司规定处罚。

加强大厦内流动人员及外来人员管理和防范，建立商户和流动人员档案，并定期核查。

落实安全责任制，明确责任人。

公司与管理处管理处与护卫队长签订治安目标管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证考评。

同时，各级领导又是防火责任人，全体护卫员清洁工水电工都是义务消防员和治安应急分队队员。

加强车辆管理。

峰璟国际商务大厦是集商业娱乐办公为体的综合大厦，今后的车辆停放车辆管理难度较大。

我们将采用防盗防劫车辆的智能管理系统进行严格管理，在车场安装小时智能监控系统，确保在场在库车辆被盗为零。

清洁卫生。

为维护峰璟国际商务大厦良好的硬件设施，尤其是搞好各层大堂的设施及部分高档办公室的保养，拟购置意大利超宝洗地机及尘吸水机刨光机各台，从先进的设备配置着手，加强对清洁工的培训，并定期做好大堂地面的抛光处理，从而达到最佳的维护保养。

加强与客户之间的联系和沟通，多渠道开展宣传活动。

编制峰璟国际商务大厦客户手册，详细介绍德威物业管理公司的服务宗旨，企业精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规客户须遵守的管理规定等。

主要内容有公司介绍峰璟国际商务大厦概况管理处的人员分工如何投诉和提出建议租金及管理费缴交注意事项装修规定租赁事宜保洁规定及措施安全措施水电气的使用和管理规定物业管理用途的限制电视接收管理规定公共设施管理规定宠物管理规定安装空调机的规定防火须知噪音限制泊车常用电话号码以及处罚规定等。

手册户册并签字领取。

从管理峰璟国际商务大厦前期开始即导入Ⅵ企业形象视觉识别系统，建立统的Ⅵ标识标牌系列。

包括大厦平面图公共设施指示牌宣传栏卫生绿化消防警示牌等，塑造峰璟国际商务大厦高尚文明的文化氛围。

的规范运作和的有效结合所产生的良好的物业管理效应必将提高峰璟国际商务大厦的知名度，从而达到提高德威物业管理公司的知名度，促进峰璟国际商务大厦物业的保值和升值。

接管后，拟在峰璟国际商务大厦接通互联网，运用科耐物业管理系统企业内部管理网络，迅速与公司各职能部门及其它住宅区管理处进行信息交流，从而使大厦的管理水平达到智能化的高度。

管理处要设定较高的管理目标年内参评惠州市物业管理示范大厦，三年内参评全国物业管理示范大厦。

第八章收费内容标准及需说明的事项物业服务费收费标准写字楼元平方米月商场元平方米月汽车库车位元位月室内元月室外。

二水费商业用水元立方米按实际用量加自来水损耗及公共用水分摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

公共用水包括广场喷水池大厦清洁绿化用水等按实分摊，由甲方代收代缴。

三电费自用电元度，按实际用量加变损和电网损耗分摊用量向甲方缴纳，由甲方代收代缴。

公共用电包括公共照明智能电子监控电梯电费二次供水电费等按实分摊，由甲方代收代缴。

四临时停车服务费具体如下表所示车型临时停放计费按月停放计费说明第时段时至时第二时段时至次日时露天停车场室内停车场小型车吨以下人货两用车，座以下各类型客车跨时段计费临时停放不足分钟不得收费。

停放时间在小时内的含免费时段按第时段标准计收停放时间超过小时的含免费时段，按第二时段标准计收同车辆在同个停车辆小时内多次进出停放的，收费总额不能超过两个时段标准之和计费。

大型车吨以上吨以下，座以上大客车摩托车元月暂定五装修管理费具体如下所示装修押金元平方米装修管理费元平方米办理装修施工许可证及装修管理规定每份交纳工本费元办理施工人员出入证每人交纳工本费用元。

六中央空调使用费具体如下所示每年月至月共计个月，按元月单价向甲方交纳包含中央空调所使用的电费七大厦外墙清洗费根据清洗的实际价格，每年清洗至两次，由客户按实分摊。

二说明事项写字楼客户员工车辆停放费的收取标准，可采取月包干方式。

每层两台小中央空调，办公写字楼的中央空调的计费方式建议按排气量或面积计费。

第九章需完善及购置设备费用管理用房和管理经费来源管理用房开发商应提供管理用房，并具备基本办公及居住条件。

管理经费来源管理服务费商业广场管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取。

车辆停放费车辆场地使用费。

向客户提供多种有偿便民服务费如广场活动使用费。

其它政策规定应收取的费用。

增收节支措施增设些客户欢迎的便民有偿服务项目，以弥补管理经费。

根据精干高效原则，推行国际标准规范管理。

在保证人力财力物力资源的同时，选拔专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。

抓好大厦的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用的支出，从而降低管理成本。

二设备购置办公用品费用明细表名称数量单价金额备注摩托罗拉对讲机部含两电充电脑部打印机激光台复印机台沙发套会议桌套印刷各种表格批文件柜个经理办公桌套办公桌张办公椅张彩印客户手册本衣柜个铁架床张各类员工服装元小计元环保工具名称数量单价金额备注电动喷雾器台，元，元垃圾桶套垃圾车辆果皮箱个多功能檫地机台刨光机打蜡机台高压水枪台其它元小计元维修工具名称数量单价金额备注冲击钻把磨机台台钻套手电钻把套筒扳手套开口扳手套梅花扳手套活动扳手套大活动扳手把液压钳套级铝合金梯把电焊机部万用表个钳形电流表个切割机台管钳把打牙机套台虎钳套货架工具袋个绝缘手套转速表个兆欧表个其它小计合计元隆生商业广场营业支出测算明细表例管理处共人，其中管理人员人操作层人项目预计发生额备注营业费办公费按元人月计算电费公共电梯台天月水泵照明等月水费公共包括清洁绿化公共场所用水等，按每月计，即元月用绿化卫生费含每年清洗次外墙费用，大厦立面约，清