理的安排。做到入市张扬个性，引起社会轰动，销售过程保持恒温。我们建议，定要做到有计划有步骤有重点地推出物业，方法如下采取严格的销控管理，做到推出的铺型在组合上达到最科学最合理，避免好铺抢尽，尾盘积压。结合不同销售阶段的价格推出后，根据市场反映，及时调价调整销控。整个销售过程分为四个阶段全面导入期公开发售期持续热销期尾盘续销期等进行阶段性控制。本楼盘规模较大，位置虽处于繁华路段，但也有两边不是临街的商铺，所以在产品销售组合及价格调整控制上应有较大差别，幅度应拉大，但不宜频繁。付款方式及优惠措施商业物业售价远远高于住宅物业的售价，个好的商铺少则十几万，多则几十万甚至上百万，对买家购买能力要求更高，加上金融机构对商铺投资风险的过高估计，至目前为止，国内银行向商业物业提供的按揭贷款额最高只可以进行成年的按揭实际上，商业物业的按揭形式相较住宅的局限性较大。我司建议，付款方式主要有三种次性付款客户签订合同时，支付总价款的个月后，支付总价款的二个月后，支付总价款的三个月后，支付总价款的交铺时付清。银行按揭贷款客户签订合同时，支付首期款，申请办理银行按揭手续，由银行提供的按揭贷款，最长还款年限为年。轻松按揭客户签订合同时，只需支付首期，即可办理银行按揭手续，由银行提供的按揭贷款，最长还款年限为年。其余首期由发展商提供免息分期付款或无需支付客户给发展商定年限的使用权，又叫保租或返租。此付款方式主要是针对创业型的小老板，大大地降低了购铺门槛，从而轻松置业。阿克苏金都现代城付款方式付款方式次性银行按揭超轻松按揭优惠折扣折折总价元定金万元签署认购书七日内签署商品房买卖合同含定金同时申请银行按揭同时申请银行按揭个月内余由银行提供最长十年按揭分年免息分期支付二个月内余由银行提供最长十年按揭三个月内接到收铺通知书七日内付清推售策略推售节奏的控制项目在整体的推售节奏上应进行相应的控制，使项目的营销推广进度与节奏保持相应的匀速，从而使项目能有较大的升值空间。从开盘之后，项目在每次的发售都应推出阶段性的全新单位。每次推出的单位在出货质量上有相应的搭配而使项目尽可能地完全消化，避免好单位推广速度快，但相对差的单位容易沉淀的现象。每次推出新单位后，项目将制造出供不应求的市场表象和公众认知。项目每次可将价格上调。以缓慢的幅度稳步上扬，避免价格突然拉高使买家产生心理障碍。内部认购期推出单位的原则内部认购期间可接受咨询登记，主要目的是想通过入市到公开发售前这段时间充分储蓄客源，产生势能，力求运用水坝蓄水和开闸泄洪的原理。其次，旨在试探市场反应，从中得以了解目标客户对该项目选择楼层的喜好及销售价格等方面的接受程度，以便着手制订下阶段的铺位推售及价格策略。因此，出于此种考虑，我司认为市场预热期间，将各楼层商铺向客户开放，供其选择，收取诚意金。公开发售期推出单位的原则公开发售期间，挑选出总货量的靓商铺予以保留，尤其是街铺暂时封盘，将其余各楼层商铺向客户开放，其理由除了在前面已经论述的价格参照问题外，更多的是保持市场的神秘感紧张度，制造客户迫不及待争购的心理，同时也留出时间，引导买家对高层商铺的接受。根据内部认购期间客户登记商铺的接受程度，来确定推出哪些楼层的铺位。首批推出的单位必须具有定的代表性，建议优劣大小合理搭配保留临街的商铺，以便在销售遇到阻力时，作为每个新销售高潮的引爆器。首批推出单位的货量为内铺总量的。以后根据具体销售情况，以套为批逐步推出，持续保持市场热度，并满足不同客户群出于价格及经营等方面的需求销售形式方案派筹市场预热期与内部认购期收诚意金元间目的为公开发售期间聚集现场人气提早确定有意向的客户，及时反馈意见，便于调整推售策略。操作要点有初步购买意向的客户交诚意金元领取认购卡。持认购卡者必须于公开发售当天参加摇珠购买方可有效，过期作废。如未能成功购买的客户，将诚意金退还。在此期间认购者，将获得折的优惠。公开发售当天摇珠确定首批购买者次序将内部认购时领取的认购卡编序，公开发售期间凭卡号摇珠确定入场购买者每批名，限时认购。基本程序如下当场摇珠抽出位首批购买者首批购买者凭认购卡顺序进入认购区选购，每人每卡限购套。由总控台叫号通知客户进场，首批人，每次限时分钟。如有客户未能在限时内选定单位，可继续留选，下批进场原则不变。如出现两个或以上的客户同时选定同单位，按筹号前后决定归属。方案二逐消化市场预热期优先登记消化前期客户有意向的客户可先行登记，缴纳诚意金元，领取认购卡。有意向的客户也可直接交纳万元定金选择铺位，周内交齐首付款并签署正式合同。此期间的客户可享受折优惠。公开发售期开放式销售开盘当天，前期客户到场签定正式认购书新客户实行先到先得的原则如两个或以上的客户同时选定同单位，以交纳诚意金时间确定归属，先到先得选定单位后交付定金万元此期间的折扣根据销售状况调整。我司之所以提供两种形式供双方商讨，是鉴于两者皆有利于为公开发售当天创造火爆的场面，营造出抢购的氛围，从而形成羊群效应，带动后续销售。相比之下，前者消化客户的过程较后者慢，有可能出现客户在此过程中流失的情况，但前者的销售场面较容易控制，而后者，若控制不当，会出现混乱的局面。故我司建议，可考虑以上两种形式的结合内部认购期间，重点消化有意向购买本项目的潜在买家，采用单独通知无价销售的方式，把内部认购的消息告知潜在买家，通知其前往营销中心优先挑商铺，但必须缴纳万元的定金，到发售当天客户可以凭借支付证明可获得折优惠。公开发售时，再推出个特价优惠铺位，在原有折优惠的基础上，再给予折优惠。各类型促销建议及优惠措施五年返租回报具体内容买家购买本项目商铺单位后，无须自己经营，将物业回租发展商统经营，每年从发展商这里获得投资总额的稳定回报，年后，发展商将该商铺单位归还给买家，届时买家将拥有个成熟的铺位，可自用也可出租。积极作用有利于拓宽商铺销售层面，缩短销售周期，减少投资风险。商铺由发展商统管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回个成熟的旺铺。发展商前期次性回笼商铺的全部资金，实施每年分付的计划，连续五年。购买商铺的买家每年可享受的返租回报，五年的总回报为，但只能是每年在发展商统规定的时间内支取，而不是次性由发展商支付。有别于超轻松按揭在不同的部分区域实行返租返租的铺位，实行返租，在客户采用不同的返租年限和租金支付方式的时候，可使用不同的返租率。返租的方式返租般有两种形式次性返还和分期支付。次性返还存在两种可能在商铺的总价中次性扣除返还金额在首期中次性扣除返还金额。吸引力最大，但对发展商来说不宜使用。采用提升定比例的价格系数，在首期付款中扣除相应的应该返租的金额，客户只交纳扣除返租金额后的款项。分期支付每年定期支付，般为季度或者半年。根据项目的实际情况，我司认为年返租比较合适。返租所损失的款项将根据项目的定价和招商情况在售价中给予补偿。保收计划具体内容即客户在购买本项目年时间内，发展商给予客户买铺总款的银行同等存款利率利息返还优惠，客户可选择以年年或年为个结算阶段客户只能收取利息额，不能获得本金，可从总价中次性扣除。积极意义本计划主旨在于对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。购铺易，低首付的使用允许首期采用分期支付的方式，比如首期只须支付，另外由发展商提供年免息分期付款优惠。带租约发售发展商与有意向经营商铺的客户进行洽谈，签订合作意向协定。当有其他买家购买到本商铺时，发展商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家，进行租赁本商铺的细节洽谈，保证商铺的投资回报，让买家购买到商铺时就可拥有了稳定租约回报，投资获利更有保障。设立基金基金设立有助于为开发商树立企业形象，增强凝聚力，以增强人气。针对经营者推出项专为本金少又想创业的人士特设的优惠措施即在本项目中期推出三四层的商铺中，划出个铺位作为购物特区，提供给下岗人士或现时创业遇到困难的人士，让他们以廉价的租金租用铺位。有意者只需交元的诚意金，就可参与轮候，另选日期以摇珠形式抽出幸运者。若是交了诚意金的客户中途改变主意或摇珠不中，即刻退还诚意金。购物特区的经营者必须经营指定的行业，如服装化装品皮具鞋冒等，同时必须签定年的租约。此举除了有利于下岗者及资金周转困难人士之外，真正的用意更在于吸纳购物中心经营者的人气，避免开业时出现商铺出售容易旺场难的窘境。又可更好的执行带租约发售计划。创业板商铺创业板商铺可以降低投资门槛，吸引散小客户。其面积多为平米左右，总价在万元左右。例层化妆品铺位面积平方米，单价元平方米，总价元首期万元分个月免息分期付款元月月供款元广告语首期万，月供元，即可拥有商业地王物业。折扣优惠策略适当的折扣优惠，有助于刺激客户的购买决定，加快销售进度。针对金都现代城，我司认为应制订以时间为标准的逼迫式折扣优惠策略，开盘第个月内，以周为销售周期，每两周进行次折扣调整，开盘个月后，以阶段为销售周期，在每阶段初进行折扣调整，折扣比率为个百分点。开盘时第周第三周第五周第七周分别为折。具体如下预热期月日月日正常折扣九五折此阶段的优惠折扣计算办法为正常折扣╳付款方式折扣公开发售期月日月日出街价格表提升正常折扣九六折第周额外折扣第二周额外折扣第三周额外折扣第四周额外折扣此阶段的优惠折扣计算办法为正常折扣相应的额外折扣╳付款方式折扣持续热销期月日月日正常九七折此阶段的优惠折扣计算办法为正常折扣╳付款方式折扣尾盘续销期月日月日正常九八折此阶段的优惠折扣计算办法为正常折扣╳付款方式折扣以上各阶段折扣可通过调升价格或收紧折扣来做适当调整。奖励措施老客户介绍新客户购买按照购铺金额给予的奖励。集团购买散客户组成个小组团同时购买个铺位以上，每个铺位业主除正常优惠外，额外赠送装修礼金元个铺位有多个业主也只送元销售渠道与销售方式本项目必须打破传统墨守成规的销售手法的桎梏，有较大的创新与突破，在此，我司结合多年以来在全国各地数十个成功销售项目的经验，提出以下建议以现场销售和互动行销的全新方式开展销售工作。现场销售除注重传统的接待与销售技巧外，应向销售中心全体人员灌输全员营销的理念，上至经理，下至保安，都能以最饱满的精神，最亲切的态度接待客户，并掌握基本的项目介绍内容与技巧，能向咨询的客户作出适当的指引。互动行销按行业对企事业单位开展行销按照行业分类，对各类型的企业进行名单的搜集和筛选，主要掌握企业负责人的名单，然后开展面对面点对点的上门直销工作。工作流程行销人员拜访企业负责人向企业员工派发宣传资料和活动请柬具意向者以电话预约销售中进行资格审查分批邀请至现场举行活动向参加者作项目推介。给予机关团体购买以较大幅度的折扣优惠。大范围主动传播项目信息为扩大行销的渗透率与命中率，建议在目标购房者经常出入的公共场所，以及抚州市区内繁华中心地段及相应公众场所如市政