应用推广房屋设备设施安全运行技术及其质量管理企业标准化管理等方案和工作负责各个分公司管理部年度中大修理计划的审核与督导，负责公司自行工程项目的规划设计与监督或者外包联系与协调等及服务公司分公司合作子公司管理处等对外发包重大技术项目的审核，并实施督导和协调实施企业整体营销工作等。物业管理部负责公司管理部年度业主接待维修保养保安保洁保绿家政和经营项目等质量提升年度计划预算审核与平衡，并实施目标控制等管理工作牵头沟通协调和处理服务公司管理部的委托合同协议或疑难问题维持服务公司分公司合作子公司管理处物业管理正常运行秩序负责公司管理部所有对外委托或发包项目的审核把关工作协同负责做好新接楼盘的接管验收前期介入和今后管理的服务项目内容等物业管理和协调工作定期与投资企业的股东进行沟通与联系，拟订年度计划与项目方案，提供完整而可靠的决策依据协助做好服务标准与作业标准提升及内部审核或评审工作负责公司四防保社会稳定等的检查指导协调和应急日常处理实施企业整体营销工作等。信息中心由人事行政部负责负责公司内外部整体信息的收集分类整理统计分析与预测趋势二次开发归档等信息情报工作草拟公司信息管理制度，严格贯彻公司信息管理制度，并在付诸实施后进行补充修改，提升其标准的水平负责公司日常运行管理等计划拟定实施与监督等工作，维持公司各个工作站等正常运行秩序，确保安全草拟公司档案管理制度，指导与监督公司各部门档案管理工作，确保公司文件资料等安全完整及时无损实施企业整体营销工作等。档案室负责拟定公司档案收集分类整理分析提供使用开发归档等工作，制定档案开发与管理的计划,分解目标，并付诸实施，执行指导与监督草拟公司档案的收集整理和利用等管理制度，指导与监督公司本部各职能部门各管理部管理处等档案管理工作，确保公司文件资料等安全完整无损负责公司档案工作的对外联系与协作实施企业整体营销工作等。五企业文化理念管理服务理念创造健康丰盛的人生客户是我们永远的伙伴人才是物业的资本阳光照亮的体制持续的增长和领跑创造健康丰盛的人生意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。客户是我们永远的伙伴客户是最稀缺的资源，是物业存在的全部理由。尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的服务，引导积极健康的现代生活方式。这是物业直坚持和倡导的理念。在客户眼中，我们每位员工都代表物业。我们的失误，对于客户而言，就是的损失。衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。与客户起成长，让物业在投诉中完美。人才是物业的资本热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。尊重人，为优秀的人才创造个和谐富有激情的环境，是物业成功的首要因素。我们尊重每位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等物业提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。职业经理团队是物业人才理念的具体体现。持续培养专业化富有激情和创造力的职业经理队伍，是物业创立和发展的项重要使命。我们倡导健康丰盛的人生。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。学习是种生活方式。阳光照亮的体制物业对内平等，对外开放，致力于建设阳光照亮的体制。专业化规范化透明度化。规范诚信进取是物业的经营之道。我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。反对任何形式的官僚主义。持续的增长和领跑物业给自己的定位是，在规模和赢利能力上做中国物业管理行业的第。通过市场创新服务产品创新服务创新和制度创新，追求有质量有效率的持续增长，是物业实现行业第创造丰盛人生的唯途径。在新经济时代，物业要以大为小灵活应变锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望六职业经理人核心素质工作观念勇于承担工作责任，有进取意识。集团利益至上，具有全局观念。以积极的态度和角度对待困难和遗留问题。接纳差异，用人所长的领导心胸。善待客户，切从市埸出发。尊重规范，不断改进。具开放心态，善用整合资源，善于创新突破，有能力找到解决问题的办法。不回避矛盾，大胆管理。思维严谨，工作计划性强。客观敏感把握，控制到位。二管理技能善于激励，有号召力。能营造有效沟通的氛围。让沟通成为习惯。有效授权控制得当。培养指财下属，鼓励别人学习。科学决策。压力管理。组织管理。时间和会议管理。三专业技能精通本行业的时间的专业技能。知道如何应用。有系统的理解能力。专业创造力。七公司特色广博的技术知识良好的沟通技巧热诚的工作态度主动的服务意识灵活的工作方式稳定的财务状况勇于创新的精神忠诚可靠的品质有竞争力的收费。八管理特色方针优点及特点说明高层次的环境美护外观的整洁亮丽制定明确日常美护，定期清扫项目及范围，保持现场的整洁亮丽。材质的特殊保养依不同材质施以不同的清洁维护，以充分发挥材质特性并延长使用年限。现代的机器设备以现代化机器设备提高清洁效能并减轻清洁人员的劳动强度。机动的美化管理周期性工作辅以机动人力配合，促使日常美护工作更加完善。经常的督导检查督导人员实地检查，辅以报表管理，并调动现场人员的积极性及自觉性。专业化的技术咨询物业管理规划设计依照现场设计最适合的物业管理模式，促使管理效能得以充分发挥。建筑物规划设计参与前期介入，提供最佳管理方案，以节省未来管理的各项费用。租售代理及管理培训以科学管理的角度分析客户的需求，提供科学的咨询意见并培训实施。公共事务的管理配合校方，推动积压公共事务，建立特有的社区文化。系统化的管理周祥的组织编制合理明确的勤务调配及周密的监督，节省管理费用支出。现场的深入了解针对现场设计适合的管理规划。严密的督导考核籍以提高管理品质并予维持。制度避免人事的包袱现场人员可依要求随时调换或机动增加，业主无后顾之忧及受人情压力困扰。完整的后勤支援专精的培训管理人员，可提供现场充分的支援。整体性的安管勤务完美的安全系统在考虑成本效益前提下，设计完善的安管系统。严密的勤务训练派驻的安全警备人员依现场特性施以各项勤务训练。整齐的服装配备由外而内致性的要求，彻底扭转传统看门的刻板印像。快速的紧急应变配合状况模拟，实况演习，使其具有积极的防灾功能。完备的资料档案建立各项住户车场访客等资料档案，以供业主随时调阅。科学化的设备维护定期的设备保养以提升设备耐用年限及运转效益。详实的记录分析建立各项数据，落实事前维护而非事后修补。有效的节约能源降低业主庞大的水电费支出及无效率浪费。专业的训练课程以增加机电人员的实务技术及遇突发状况之应变能力。计划的修缮更新编订计划及预算，以免大型修缮或设备更新发生财务困窘。第二章前言篇就目前物业管理状况而言，学校是物业管理行业的片净土。随着学校后勤物业管理的逐步推进，这里已经成为众多物业管理企业竞争的热土。开拓学校物业管理市场，是学校管理物业管理公司发展的又新的契机。专业型物业管理公司介入学校后勤管理是社会发展的必然趋势。随着这几年国家对教育事业的重视程度的提高，国家积极推动科教兴国战略，人们对知识的欲求也在日益高涨，在中共十六大上，又提出要形成全民学习终身学习的学习型社会，促进人的全面发展。这其中预示着需要增加和扩建更多学校来满足学习的需求，传统的学校办社会的后勤运作模式已成了很多学校改革和发展的严重障碍。由于计划经济体制的影响，绝大多数学校的后勤工作都是学校办社会的运作模式，即学校不顾自身实际发展规模不讲求经济效益不讲求管理效率，只要学校存在什么劳务需求，就立即设置个劳动岗位，工资都是由国家来掏钱。这种大而杂，小而全的发展模式把学校办成了个小社会，结果是学校办了食堂木工房园艺室水电班，有的学校甚至还办起了托儿所，这种运作模式非常类似于农业时代的自给自足的自然经济，与现代化发展趋势是完全相违悖的。所以专业型物业管理公司介入学校后勤管理，由物业管理公司提供专业规范个性化的后勤管理服务是社会发展的必然趋势。二学校物业与商住物业的不同之处。介入学校后勤管理工作，首先应探索我们的客户教师学生，他们需要我们提供什么服务我们能为他们提供些什么服务我们应该怎样服务怎样管理这些都需要我们确立学校物业管理专业化的服务理念个性化科学创新的管理服务模式精益求精的工作作风规范化的操作来实现。从而赢得师生的认同。学校物业与常规的住宅物业在管理上有以下几个方面不同对象不同住宅物业中我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，面对的业主少则几百，多则成千上万，学校物业服务对象是老师和学生，单纯知识型，远没有住宅小区那样人员层次复杂，单的业主，有利于服务的针对性。管理的模式不尽相同小区有业主自治与专业化管理的共管式模式有酒店式管理智能化管理等管理模式，使用这些模式显然不完全适用于学校的管理，学校管理面对的单业主，管理上必须服从学校管理需要从属性，更强调根据需求提供服务，根据学校的自身特点，量身定制的管理模式有深厚学校特点的共管式模式。管理侧重点不同住宅小区的管理重点是设施设备的维护与保养及楼宇安全，管理的侧重点是物设备设施区域，对住户是提供服务，而学校则注重满足教学需要和学生的安全。管理的侧重点包括物以外，还要加强对学生安全的管理特别是十八岁以下的学生。在对学生的服务中增加了管理职责。在对学生管理与服务相矛盾时，与学校的要求保持致，偏重管理。管理服务的目标不同住宅物业的管理是为了创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。学校管理的目标是为师生创造个良好的教学环境，协助学校提升整体实力。管理服务资金的来源和使用存在明显的差异住宅物业管理的资金来源于多个方面，它包括管理服务费的收取公共设施专用维护基金多种经营收入等，服务费收费标准是依政府主管部门制定的管理服务费指导价格标准，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，由于地方标准的局限性和市场的规范程度，还达不到按质论价，市场化程度有限，资金的使用接受业委会业主的监督，特别是专用基金的使用必须获准后方可使用，合理顺利及时的使用与业主和业委会的专业能力有直接关系，物业公司需投入精力协调。而学校物业中管理服务费来源较为单，即学校的经营管理者。物业公司可以采用菜单式来制定服务项目，分项测算费用，经双方协商确定服务内容，以合同契约形式确定资金数额和支付方式，资金使用按合同执行，完全的市场化。为物业公司发挥管理服务优势提供了充足的空间。三学校物业管理模式特点通过分析掌握学校物业的不同之处，针对学校物业的管理特点，我们经过长时间的学校管理经验，形成了成熟的物业管理服务模式，极大的发挥物业管理在学校的后勤保障作用。顾客的需求为导向，提供个性化的服务。这在