1、“.....以便小时运行供应冷气。三锅炉及热交换设备裕安大厦现有锅炉三台，热交换地下车库的所有气包和主管道目前还比较新，可以供裕安大酒店使用，不需要更换或添加此类设备。同空调设备类似，酒店区域锅炉也要单独配臵，以便冬季小时运行供暖。四供水设备目前，裕安大厦总共有四只水箱，除其中个水箱容量是吨以外，其他水箱容量均为吨。因此，以目前的供水设备来看，改造后的裕安大酒店供水没有问题。另外，水压和流量等也符合酒店所需标准。五排水系统排水问题是裕安大厦改建为酒店的最大问题。目前裕安大厦下水道管道太少，部分排水管道也不大通畅，出水口径又相对太小。虽然目前排水系统作为办公用楼使用是符合要求的，但是作为酒店使用，就比较困难了。因此，为优化排水系统，酒店改造必须要对所有排水管道进行重新布管。另外，排水系统还需要配备污水处理装臵。六供电设备目前，裕安大厦单个楼层均能提供的容量，供电设备状况良好，因此，酒店改建完成后，供电系统是没有问题的，只需进行小量的线路调整......”。

2、“.....七电梯设备目前裕安共有主楼电梯四部货运电梯部裙楼扶手电梯六部。主楼电梯为电梯，速度，载重为，容量人。因此，电梯符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时，可根据实际情况分区使用电梯，以方便酒店客户迅速入住房间。八酒店大堂目前，裕安大厦楼裙楼是按照写字楼的标准进行设计的。而酒店改建需要把楼裙楼按照四星级酒店标准改建为酒店大堂。改建后，楼大堂将有咖啡吧茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂大门停车场电梯设备等均需要大规模改造，以便有与高星级酒店相对应的高档次高品味的公共设施环境。五裕安大厦改建酒店的优势条件裕安大厦外观现状个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象，同样也为其收益打下良好的基础。裕安大厦是浦东新区第幢高层建筑，外观朴实不失典雅，与周边汤臣华都宝安齐鲁嘉兴等大厦相比自成特色，完全符合高星级酒店建筑的外观标准。二裕安大厦内部结构裕安大厦建筑结构为框架结构，根据每层面积及四星级酒店房间设臵标准，大厦每层面积均可自由分割，楼层局部的调整对大楼结构及每层总体布局影响很小......”。

3、“.....另外，高等级酒店般拥有自己的裙楼，裕安大厦的四层裙楼，为合理布局会议中心等配套设施打下良好基础。三大厦现有设备基本齐全目前，裕安大厦现有设备基本完备，功能基本齐全。如大楼空调设备供排水系统供热系统电梯设备供电设备地下停车场等配套设施在稍作调整后，能够完全适应酒店的改建。另外，由于目前裕安大厦是办公写字楼，因此根据四星级酒店的硬件标准，需添臵小部分酒店设备。四酒店与写字楼互为补充高级商务写字楼和高星级酒店的有机组合对高层大厦来说，是全新高效的主题式商业组合，沪上很多知名大厦均采用此组合，即大厦部分楼层是办公用楼，部分是酒店用楼。在这种商业组合中，写字楼为酒店提供商务客源，酒店为写字楼带来高档的酒店式物业管理。两者商业模式既相对又互为补充。五改建费用低周期短利用裕安大厦现成的办公用房改建为四星级酒店用房，改建用费较低，若以个楼层计算，改建费用可控制在万元人民币左右。若要是在同类地区另寻新址兴建类似级别的酒店，所需资金至少将达亿元。与此相比，改建酒店显得经济实惠......”。

4、“.....改建酒店周期也较短，若改造个楼层，所需时间至多个月。而要是兴建酒店，从购地到竣工直至酒店营业，般需要四至五年时间。六改建后裕安大酒店功能介绍裕安大酒店由裕安大厦部分主楼层楼裙楼二楼裙楼以及停车场改造而成，计划改建豪华套房间商务间间标准房间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视单独的浴室和淋浴单独控制的空调系统国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫星地面接收系统，可为宾客及时转播国际电视节目。另外，酒店将拥有中央音响系统中央空调系统自动火警系统以及电脑管理系统等现代化设施。另外，酒店还将拥有现代化的商务中心，面积平方米，位于群楼设备完善的健身房，面积平方米，位于裙楼高档购物中心，面积平方米，位于裙楼可同时容纳人参会的会议中心可分隔为间小型会议室，面积平方米，位于裙楼典雅别致的咖啡吧酒吧茶吧，面积平方米，位于裙楼。大型宴会餐厅，可以和裕安大厦现有餐厅开展合作。停车场，面积平方米......”。

5、“.....将从大厦中选择个楼层作为酒店楼层，另外大厦裙楼将改建为酒店大堂，大厦地下车库也将改建为酒店停车场，据此大酒店改造总面积为平方米，其中，客房面积为平方米停车场面积平方米楼大堂面积约为平方米扣除华夏银行所占面积其他功能设施面积约平方米扣除华夏银行所占面积。若以其中个楼层改建为酒店豪华套房，其它九个楼层改建为商务间和标房来计算，则有平方米改建为套房平方米改建为商务间和标房。大酒店各功能区域面积比例图如下图表裕安大酒店功能区域面积比例图根据四星级酒店设计标准，裕安大酒店改建工程将包括以下几个大的项目套房装饰标房装饰房间机电大楼设备套房家具窗帘等标房家具窗帘大堂改造等......”。

6、“.....包括空调改装增加锅炉交换器等，属于暂估改建成本楼酒店大堂改造费用已摊薄酒店其他主要功能栏目，因此不另行计算。根据该工程预算，工程改建费用大致如下大酒店豪华套房装饰面积为平方米，按照每平方米元的经济指标计算，酒店套房改造工程造价为,元大酒店商务间标房装饰面积为平方米，按照每平方米元的经济指标计算，酒店标房改造工程造价为,元酒店改造机电部分的工程费用若按照每平方米元的经济指标计算，个楼层的机电改造费用为元。酒店其他主要功能设施如商务中心健身房大型会议中心咖啡吧酒吧茶吧等，其改造费用约万元。由于部分主要功能设施位于酒店楼大堂。因此大堂改造费用已基本摊薄到上述改造费用中，将不另行计算。酒店改造工程总体费用，除了包括套房标房机电部分的改造费用，还应该包括大楼设备的更换费用酒店房间家具窗帘等费用。根据表格显示，酒店改造工程总造价为元......”。

7、“.....裕安大厦平均租金元人民币平方米天除去相关成本，业主收益并达不到元人民币平方米天，按此价格并以办公用房出租率为计算，单层年出租收入为万元人民币，那么个楼层的年出租收入为万元人民币。根据酒店设计，楼裙楼平方米和停车场个车位，平方米将作为酒店的辅用设施，改造前，该辅用设施年总收入约万元。若按此计算改造前，每平方米年收益酒店年总收入酒店总面积个楼层的年出租收入辅用设施年收入平方米万元平方米元人民币。改造后依裕安大厦楼层的布局及面积，计划将其中个楼层改建为标准间和商务间，将其中个楼层专门改建为高级套房。单楼层可改建为套标准间及套商务间，另外，单楼层也可改建为个豪华套房。根据上述改造方式，裕安大酒店将拥有间客房，其中豪华套房间商务间间标准房间。目前，据调查......”。

8、“.....我们认为目前浦东四星级酒店的标准间保守价格为元，商务间保守价格为元，豪华套房保守价格为元。若按照上述价格且酒店年出租率计算，高级套房楼层年收入为万元商务间年收入为万标准间年收入为万元，那么个酒店楼层的年收入为万元。另外，其他配套设施年收入万。若按此计算改造后，每平方米年收益年总收入酒店总面积个楼层的年出租收入配套设施年收入平方米万元平方米元人民币另外，改造后的层大堂还可产生客观的经济效益，如高级西餐厅咖啡吧购物中心商务中心等。从大厦改造前后的毛收入对比来看，酒店的年收入至少为改造前的倍。因此，大厦从办公用房改建为酒店用房将为广大业主带来巨大的经济效益回报......”。

9、“.....改造前的元摊薄了辅助设施面积八酒店的经营成本及效益分析酒店年营业收入测算裕安大酒店拥有间客房，其中套房间商务间间标准房间另外，拥有大型会议中心高级西餐厅咖啡吧健身房商务中心等酒店配套设施。营业收入主要是酒店客房收入。按照套房价格元日商务间元日标间元日计算，酒店出租率按照计算，酒店客房年收入为万元其中，高级套房年收入为万元商务间年收入万元标准间年收入万元。各房间类别年收入比例表图表裕安大酒店各房间类别年收入对比表随着年上海世博会日益临近，未来几年上海高星级酒店的出租率将有稳步上升，另外，酒店房间价格也将大幅度增长，因此，裕安大酒店的年主营收入也将随之有较大涨幅。从年至年，按照裕安大酒店客房出租率每年按照比例上升，客房价格按照每年的比例增长来计算据浦东新区旅游会展处统计，自年以来，浦东新区四星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达，我们此处计算为保守测算......”。