参加星级评选。除已经在经营的华侨饭店和万和豪生大酒店外，温州还有香格里拉大酒店喜来登大酒店阿外楼生态大酒店拟建五星级酒店置信广场引进威斯汀洲际大酒店世贸中心大厦天润大酒店拟建五星级酒店以及鹿城广场君悦酒店等计划建设五星级酒店，届时温州市区的五星级酒店将达到家，已经远远超出温州市城市商业网点规划的到年达到家的计划。市场发展前景结论纵观温州房地产行业和市场在宏观调控大背景下的发展历程，可以预测，温州楼市将继续保持较快发展势头，并逐渐向平稳理性发展过渡。市场运行平稳，逐步规范理性，仍然存在较大增长空间近年来，温州市的房价上涨速度非常快，主要由于供求关系的严重失衡引起，温州是个人多地少的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年攀升，高额的地价成本又直接抬高了房产销售价格。加上温州雄厚的民间资本支撑，投资需求直占有较大市场份额，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着温州房地产价格的不断上升。年年温州市政府针对投机需求过度投资超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了系列的政策，过热的市场需求已经开始阶段性降温，投资需求有所退潮。通过系列的市场变化，温州楼市逐渐向规范化迈进，市场逐渐趋于稳定。但从实际来看，温州人多地少的现实使得供求关系难以在近阶段扭转，市场仍然存在较大增长空间。改善型刚性需求仍较大从温州居民改善居住现状来看，近年来温州人均住房面积不断增长，但由于温州的房地产市场长期处于卖方市场本土开发商缺乏社会责任感以及缺乏专业人才等因素的存在，使得温州的整体居住环境依旧处于较低水平，高品质楼盘屈指可数，难以满足改善型置业需求特别是随着政策的全面实施，大户型住宅逐渐成为稀缺品，高端需求更难以得到满足。另方面，随着经济的迅速发展，收入的不断提高，以及城市基础设施建设等因素的综合影响，今后段时期住房需求仍处于比较旺盛的阶段，升级置业群体将成为温州房地产市场个长期稳定的需求支撑力量。供应量短期内仍从紧，需求将持续畅旺温州七山二水分田，可供开发的地域空间非常有限，但温州的人口规模却直高居浙江省榜首，是个典型的人多地少的城市。目前，温州市区年三年的土地出让量之和也仅亩左右，年得到突破达到亩，但年又回落至亩。土地是源头是根本，土地投放量的多少直接决定了开发量的上限。可以预测，温州的土地供应还将在定时期内处于非饱和状态，供需矛盾也将在定时期内存在。国内知名地产商继续看好房地产市场前景，品牌开发商进入温州城市温州经济发达，民间资本雄厚，收到了多家国内知名房地产开发商的青睐，年月日，本地块的拍卖会上除我司之外，还引来了大连万达浙江中大以及上海世茂等知名地产商。据悉，目前万科也有计划进军温州楼市。链接资料王石下站要进军温州链接资料王石进军温州山地资源被逐渐挖掘年月份，仰义乡河岱村前山村地块作为温州市第宗山地的成功出让是个信号。温州山多平地少，山地占了左右，但丰富的山地资源直深藏闺中，未被开发，相信随着山地资源价值被逐渐挖掘并为市场所接受，以后山地供应将成为温州房地产市场的个亮点，相应地，供应量也将增加。就目前来看，城区山地主要集中在西向仰义与潘桥。另根据温州市政府年的土地出让计划，将推出仰义林宋组团山坡地。七都岛将成低密度住宅集中供应区域七都岛处于温州大都市规划范围之内，隔江环山，岛中有岛，湖中有湖，被誉为瓯江中的绿色明珠，白鹿城美丽的后花园。根据不久前出炉的温州市七都岛控制性详细规划，七都岛将成个集商务居住度假娱乐等多种功能为体的岛屿。但目前制约七都岛发展的还有两个方面，是交通问题，二是防洪问题。随着年七都大桥的开通，年标准百年堤塘的闭合，这两方面的问题都会随之解决，七都岛得天独厚的景观资源，将进步被挖掘，很可能会成为低密度住宅的集中供应区域。根据温州市政府年的土地出让计划，七都岛地块与七都岛地块合计多亩，将推向市场。备注七都大桥是连通温州和七都岛的主要通道，全桥桥宽米，桥长米，于年月日开工，计划工期个月，将于年月日竣工。盈利模式转变，产品开发讲究均优与特色并重在年之前的卖方市场中，不管是大盘还是小盘，不管设计品质环境配套如何差异，其价格都差不多，楼盘品质难以体现，开发商也因此无意去提升楼盘品质，成本能省则省。如今在以土地为中心的赢利模式过渡到以产品为中心的赢利模式的情况下，开发商更加注重产品研发，充分挖掘差异性个性化设计，讲究节能健康住宅，注重新产品新技术的应用，更加人性化。同时也将从过去突出单项卖点向综合品质过渡，开始讲究细节设计和个性并重，进入均优品质时代。这点，在中央公馆中瑞曼哈顿外滩大公馆以及东南嘉国际等楼盘中，已经有所体现。居住价值与楼盘品质得到前所未有的关注在年之前的几年时间里，由于手购房者多为投资者，其购房目的不是为自住，因此对于楼盘品质关注很少，甚至被忽略，价格虚高，性价比不合理。而在今后以消费为主导的自住时代，楼盘品质居住价值性价比等将成为购房者的关注重点。从当前市场来看，性价比相对比较高的区域，如江滨路与新城，其交易价格就明显高于黄龙下吕浦上陡门等区域，而且前者的价格抗跌性强。品质品牌过硬的楼盘，如大自然绿洲假日等现房楼盘，也比般楼盘成交量大，成交价格高。市场细分，产品供应结构将出现大变化自年以来，由于火热的房地产市场与潜在利润的驱使，开发商对于产品研究很少，建造的房子都是清色的大套型楼盘，房子越造越大，面积在以上的占绝大部分约占。年国家系列的政策出台后，对开发商的开发思路与开发方向产生了实质性影响，特别是年月份出台的国八条，其倾向性也很明显。正是由于契税实用性市场竞争激烈市场细分化等众多因素的存在，特别是政策的落实，今后以上的大户型必定会大幅减少，而中小户型将是大势所趋，特别是以下的个性小户型楼盘品质楼盘将会逐渐出现。区域市场结论江滨路沿线区域前景可期江滨路沿线物业由于拥有得天独厚的江景资源而被看好，这带的住宅多为新建物业，整体比较齐整，楼盘品质相对较高，特别是近几年在开发，或者即将开发的楼盘，比如中瑞曼哈顿外滩国际公馆等均走高端路线，使江滨区域成为未来温州城市高品位住宅的群聚之地。目前，江滨路中路与江滨西路几乎已经没有纯正的住宅用地可出让，区域发展前景很看好。江滨路沿线楼盘定位档次较高随着欧洲城时代海景丽江花苑等楼盘的开发，中瑞曼哈顿外滩大公馆以及本案的入市，高档次开发已成为江滨路楼盘的开发主要取向，大部分楼盘相对质优价高规模化和高层化高容积率高绿化率低密度成为各大楼盘规划设计的主流建筑风格以现代简洁典雅大气为主流江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气人车分流将得到全面实施住宅注重社区内部配套住宅户型以中大户型为主流。三项目本身可行性结论绿城品牌优势品牌是绿城的第大资源，虽然，这是绿城进温州的第个项目，但绿城品牌之于温州人并不陌生，杭州绿城会会员中就有部分温州客户。这部分客户熟悉绿城，忠于绿城，并无形中起了义务宣传员作用，为绿城温州项目的宣传奠定了良好的口碑基础。因此，我们应充分利用绿城优秀的品牌效应，挖掘忠实客户资源，迎合目标客户群体需求，营造强势的稀缺性高品质卖点，通过精准定位的营销推广高效接触目标客户群体。都市综合体优势鉴于项目的地理特性及在温州城市的特殊地位，我司将其定位为集商业居住办公酒店等于体的都市综合体项目。都市综合体的最大优势在于能将各大功能形态进行有机组合，并在各部分间建立种相互依存相互助益的能动关系，从而形成个多功能高效率复杂而统的综合体即各功能形态的资源互补，在满足不同功能需求的同时，又有机地融为体。区域优势本案位于车站大道与江滨路交汇处，地理位置优越，江景资源得天独厚，区域市政配套交通情况良好，符合温州城市未来的发展方向。随着江滨东路建设的推进和经济的发展，滨江商务区开发建设的正式启动和逐渐成型，区域人口规划总人口为万人和人流量不断增加，可以预见城市购买力和消费力将集中在本区域释放。团队优势在规划设计与管理方面，本案整合了国际流的团队，包括美国香港澳大利亚迈进及美国凯悦等。美国设计事务所是美国最大的建筑师工程师事务所之，近期代表作品包括上海金茂大厦等，在高层和超高层建筑设计方面的成就获得业界的致公认。国际有限公司是世界上最大的建筑规划设计公司之，在中国的设计作品包括深圳华润万象城北京世界金融中心等。美国事务所作为个景观建筑师城市设计师和规划师的合作团体，近年来成绩斐然，获得多个奖项。香港是东南亚最大的专业性交通运输咨询顾问公司，是国际最著名和最优秀的交通顾问公司。澳大利亚迈进是世界知名的幕墙制作公司。凯悦是闻名全球的豪华酒店管理公司。本案能整合这么多国际最先进的行业设计管理团队，为项目成功打造奠定了坚实的基础。四经济可行性结论项目财务效益良好，具备经济可行性。但由于项目地价成本和预测建设成本较高，项目安全系数保障仍有待提高，建设过程中，在保证产品品质的前提下，应做好成本管理和控制，以良好的产品品质作为市场价格的坚实支撑，并通过营销策划和市场推广，树立产品形象，提升产品美誉度，形成热销，使销售价格稳步上扬，进而提升项目安全保障系数和项目抵御市场风险的能力。第二节项目开发理念作为温州城市第个都市综合体项目与未来的标志性建筑，本案开发建设必须高起点高标准规划定位，具备引领时代的示范作用，要具有当今世界最先进水平和品质，超前于温州城市发展进程的前瞻性。对本项目的开发建设应和谐地处理产品文化经济以及社会多方利益需求的均衡，并通过科学的规划达到最优化利用项目资源的目的。本案涵盖商业居住办公酒店及酒店式公寓五大类，各物业类型复合，打造难度较大，应通过合理的规划，将以上功能进行有机组合，实现城市资源共生，城市价值聚合增值，产生的复合效应，形成城中之城的运营方式。譬如，商业办公与酒店相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类多层次的服务，从而使整体获得良好的经济效益。此外，由于本案商业酒店自留，不对外销售，而此前我司在商业地产领域涉及不深，因此，需要形成新的发展思路，并培养出优秀的商业团队。第二章项目地块及周边概况第节项目地块规划指标主要规划指标出让规划指标本地块规划建设用地约平方米含的城市广场其中位于地块中间的市政公用设施用地约为，要纳入地块统设计。计容积率总建筑面积约平方米，居住建筑面积不大于平方米，办公建筑面积不少于平方米，商业建筑面积不大于平方米，宾馆建筑面积不少于平方米，绿地率大于等于，容积率小于，密度小于等于。地上总建筑面积万包括酒店办公商业及零售住宅注后经与政府本门协调，出于超高层塔楼高度的考虑，办公部分面积增加万平方米，达到万平方米，塔楼总建筑面积为万平方米。二用地红线图详附件用地红线定界图用地红线定界图三规划设计控制条件详附件规划设计条件通知书规划设计条件通知书四规划道路后退要求建筑退道路红线距离高层须加退米以上东南北侧西米另退城市广场米五日照及通风要求按照国家及浙江省相关规范执行。高层居住建筑日召及间距的相关要求第二节地理位置及现状地理位置该