量的。商业用地住宅用地工业用地其他用地图年章丘市土地供应结构分析图土地供应方式年至年，土地供应方式全部为有偿供应，供应土地面积为公顷。其中，招拍挂土地公顷，占土地供应量的，协议出让公顷，占土地供应量的。本次基准地价更新的背景政府工作要求城镇基准地价是地价体系的重要组成部分，也是政府调控土地市场的重要手段。定期调整更新并公布城镇基准地价是政府的项重要职责。省政府关于实施协议出让国有土地使用权最低限价标准的通知鲁政发号要求城镇建设规划区范围的土地级别和基准地价原则上每年应调整更新次。山东省国土资源厅关于开展城镇基准地价更新工作的通知鲁国土资发号，要求凡年以上未进行城镇基准地价更新调整的市县市都必须进行更新调整，且确保按时高质量地完成新轮基准地价更新工作任务，时间要求在年底以前完成。国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知国土资发号，要求全国工业用地出让最低价标准发布实施后，各省区市要依据国家标准，开展基准地价更新工作，及时调整工业用地基准地价。地方土地管理需要近年来章丘市城市规模进步扩展，城市用地布局土地质量分布发生明显变化，土地市场逐步发育，地价诸多构成因素如商服交通环境基础设施规划因素等发生了较大变化，土地条件和土地收益也有较大变化，我市目前使用的城镇基准地价成果为年成果，已沿用了年，目前原有基准地价成果在指导和审核地产市场交易时显得不太适应。社会经济发展的需要年章丘市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要出台，年章丘市新轮城市规划修编完成，保持基准地价的时效性，对章丘市国民经济的持续稳定协调发展具有重要作用。基于上述原因，亟需开展新轮基准地价研究。总体要求在全面总结年章丘市城镇基准地价更新工作的基础上，本着高起点超前性科学性创新性自动化的原则，以市场交易资料为依据，严格遵循城镇土地分等定级规程城镇土地估价规程，应用先进的计算机技术和技术，全面完成章丘市城镇基准地价更新各项任务。主要依据理论基础马克思地租理论和土地价值论土地区位理论城市土地生态经济理论主要技术依据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法城镇土地分等定级规程城镇土地估价规程国土资源部关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知国土资发号。主要工作依据章丘市土地利用总体规划章丘市城市总体规划章丘统计年鉴年年章丘市土地交易资料年年章丘市城区土地级别与基准地价更新技术报告年章丘市城区土地级别与基准地价更新图件资料年章丘市乡镇土地定级估价图件资料年。工作内容评价范围城区评价范围本次城区土地级别与基准地价更新范围参照章丘市土地利用总体规划和城市总体规划确定，具体范围为西至埠村路，东至三涧溪村东侧，北至岗子村济钢耐火材料厂线，南至大学园区。土地面积为平方公里。乡镇评价范围乡镇土地级别与基准地价更新对象包括个办事处及个乡镇包括圣井办事处枣园办事处龙山办事处埠村办事处刁镇普集镇相公庄镇官庄乡绣惠镇文祖镇水寨镇宁家埠镇高官寨镇黄河乡垛庄镇曹范镇辛寨乡白云湖镇，评价范围参照各乡镇政府驻地城镇总体规划和土地利用总体规划确定。图年章丘市城区土地级别与基准地价更新范围主要目标与任务以年章丘市城镇土地级别与基准地价更新成果为基础，进行补充调查，调查分析影响城镇土地级别的相关因素，确定影响主要用地类型的因素及影响程度调查土地的主要交易形式及其相应的价格水平各类土地的价格形成因素及影响程度土地价格之间及土地价格与各形成因素之间的经济关系。采用计算机系统为辅助手段，全面完成城镇土地级别基准地价更新工作，建立基准地价动态更新系统。完成上述范围内土地级别更新工作。在定级的基础上进行地价测算，拟定上述工作区内级别基准地价基准地价因素修正系数表及其因素指标说明表编制城区土地级别与基准地价图编制乡镇土地级别基准地价图撰写城镇土地级别与基准地价更新技术报告工作报告建立土地定级因素因子空间数据库和相应的关系数据库。更新的基本原则因地制宜综合分析原则土地质量受土地自然属性及社会经济条件等多种因素的影响，不同城镇的土地各有其特点。因此，在本次城区土地级别基准地价更新工作中，定级估价因素的选择定级估价方法的应用等都要充分考虑到当地的实际情况，对影响城镇土地质量的各种经济社会自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地级别，更新基准地价。主导因素区域差异分析原则在影响土地质量的众多因素中，往往是几个因素因子起主导作用。由于受城市规划的限制以及其它因素的影响，其中的个或几个主导因素发生了变化，从而导致了城区土地的质量和价值的变化。因此，本次城镇土地级别基准地价更新应重点分析对土地级别地价具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。只有把握分析这些变化了的主导因素因子，才能使工作具有简捷性科学性。定性与定量相结合的原则定性和定量是两个互补的研究方法。在城镇土地级别与基准地价更新工作中，除对些难以定量的因素因子采用定性分析外，应尽量把定性的经验性分析进行定量化，在确定城镇土地级别基准地价的初步方案时以定量分析为主，城镇土地级别基准地价的调整和最终定案依靠定性分析。这样不仅便于对各方面进行综合归纳，也便于中间与最终成果的处理分析，并能有效地克服人的主观随意性，提高工作的精度。土地收益差异原则城镇土地级别与基准地价更新结果应符合城镇内部土地收益分布规律。市场导向原则基准地价更新必须以市场为导向，价格是在商品交换过程中实现的，它是基准地价更新的客观依据。随着我国土地有偿使用制度的实行和地产市场的发育，地价逐步接近市场价格。城镇土地估价规程中明确要求，基准地价的确定在地产市场发育的情况下以市场交易资料测算结果为主，以级差收益测算结果为辅，这原则适用于基准地价更新。因此，运用市场经济的观点理论和方法认识土地市场的供求关系和运行特点，弄清市场地价的形成机制和配置规律，是科学调整基准地价的必然要求。区位替代原则城市土地具有位置固定数量有限级差收益明显，以及适宜性突出等特点，致使土地供给与需求方面的竞争局限于具体地段，土地价格具有较强垄断性。但是在地价调整过程中具有类似质量和区位条件的土地在功能上具有相互替代的可能性，特别是同均质地域上的土地替代性更大。因此，要以土地替代性原理为指导，对各级各类土地市场资料进行整理分析，分别将各级各类用地基准地价更新到相应水平。比较原则遵循比较原则，是指土地定级估价应以多种方法进行土地级别评定和土地价格评估，相互比较，取得客观合理的估价结果。地产市场是个复杂的系统，从纵向看，不同时期地产市场状况不同，地价影响因素的变化特征不样，地价水平也不同从横向看，即使在相同时期的不同地域因土地条件用途的差别，土地的价格水平也有较大区别。因此，比较分析是调整基准地价的重要手段，通过地产市场状况的多角度全面比较，便于我们把握地价变化的普遍性和特殊性，评估客观合理的基准地价。充分应用高新技术手段原则城镇土地级别与基准地价更新工作需要进行大量数据处理和图件编制，采用常规技术手段处理速度慢精度低适应性差更新困难。本次城镇土地级别与基准地价更新应高起点，充分利用先进的计算机技术和地理信息系统技术，实现数据处理和图件编制的自动化，以加快工作速度，提高成果质量，以利于成果的应用和适时更新。技术路线为了客观准确地反映各级各类土地的地价平均水平，我们遵循上述原则，结合章丘市城镇实际，编制了章丘市城镇土地级别与基准地价更新的技术路线，其基本思路是按照国土资源部和山东省国土资源厅统工作部署和技术要求，以城镇土地分等定级规程城镇土地估价规程为主要技术依据，借鉴国内已有的城镇基准地价更新的经验，从本市实际情况出发，充分利用已有的土地定级估价成果城市规划成果和土地市场交易资料，采用先进的理论方法，借助先进的计算机技术，全面调查分析影响土地级别及价格的相关因素土地价格交易形式及相应价格水平，以及土地价格与影响因素之间相关关系，利用软件平台组件开发平台和体系进行二次开发的应用模块，实现土地级别与基准地价的全局更新。提交成果综合研究报告章丘市城镇土地级别与基准地价更新工作报告章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告成果图件章丘市城区土地级别基准地价图章丘市乡镇土地级别基准地价图成果光盘包括本项工作的所有文字成果数据成果图形图像成果。工作程序准备工作本次章丘市城镇土地级别与基准地价更新的准备工作主要有编写任务书制定调查表和工作表准备工作底图等。主要准备工作有进行调查人员培训部门协调印刷各种调查表格绘制工作草图等。本次城镇基准地价更新工作底图采用年城镇基准地价工作底图，经过补绘编制而成。为了搞好这次基准地价更新工作，章丘市国土资源局进行了充分的准备编写了基准地价更新的工作方案和技术方案组织了专门的工作队伍。抽调了有关科室的技术骨干，以估价所为主，组成专业队伍进行了必要的物质经费准备。印制了有关调查表格工作底图。资料调查与整理资料调查的内容主要收集商服状况交通条件基础设施状况环境条件人口状况城市规划等有关定级因素因子的资料以及有关地价评估的估价资料，包括文字说明及相应图件。具体包括下列几个方面土地定级估价成果资料包括土地级别图基准地价图土地定级估价工作和技术报告其它能用于土地估价的定级成果及资料地租地价资料土地使用权出让转让出租入股等资料，房屋买卖出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价重置价等相关标准及土地开发费用资料等影响土地级别地价的因素资料包括对土地级别价格有普遍影响的资料对估价对象所在地区的土地级别地价有影响的资料确定土地估价参数的相关资料④反映估价对象权属及状况的资料。其它资料历史地价资料经济发展及利息率利润率资料有关经济指数及建筑材料价格上涨指数土地开发与经营的政策法规条例规定等有关土地房屋的税收种类城市规划等有关资料。资料调查的初步成果本次外业调查工作，借鉴了其他城市基准地价更新的工作经验，设计了外业调查的有关表格。走访调查了拆迁办规划局房管局城建局统计局建委供电局自来水公司房地产开发公司等有关单位，外业进行土地市场交易资料调查。此次调查共搜集样点地价资料个，从而满足了内业分析计算的要求。外业资料的初步整理初步整理分析外业资料，补充调查欠缺的资料。内业分析整理工作阶段整理分析外业调查资料。将外业调查收集的资料进行归类整理，从中剔除异常数据和重要项目填写不全的样点，并进行编号，将样点位置及编号标注在工作底图上。对点状线状的定级因素因子进行标准化处理，并求出中心作用分值及影响半径。对面状因素作标准化处理，并确定各典型区域的作用分值。建立土地级别调整属性数据库。在整理分析外业调查资料的基础上，把有关定级因素因子的数据输入计算机，建立定级因素因子权重作用分值影响半径等数据资料的属性数据库。将样点地价资料输入微机，建立数据库。建立定级空间数据库。利用相关计算机软件将底图外业调查图件等资料数字化。计算定级单元分值，分别计算各定级单元中各定级因素分值及单元