方法。利用外资贷款房地产企业利用外资的方式可分为两种，即利用国外直接投资和国外间接投资。利用直接投资般有成立合资或合作公司的方式。在这里，外商的投资构成外商资本金，亦构成企业的自有资金，故此方式实际上为第种筹资方式。而利用外资贷款实际上就是利用国外的间接投资。间接利用外资般不涉及企业所有权与控制权的丧失问题，但需要用外汇还本付息，除了些国际性或政府间优惠贷款外，国外商业贷款利率般都很高，故其风险较大。般来说，除从事大型项目的开发外，中小型企业不宜采用此种方式。合作开发开发商寻找家或几家有经济实力的企业进行合作开发，是种分散和转移筹资负担的较好方法。合作开发的形式是多种多样的，可以是两家合作，也可以多家合作可以长期合作，也可以就项目短期合作可以是紧密型合作，也可是松散型合作。总之，这种方法对于缓解开发商自身资金压力转嫁风险是大有益处的。以上是开发商进行房地产资金筹措的常见形式。对于开发商来说，筹集到资金，只是解决了开源的问题，而更为重要的则应是如何合理地使用资金，以降低成本，提高效益。因此，搞好资金的节流，充分挖掘现有资金的潜力，使资金发挥其最大效用，是房地产开发商必须认真对待的个问题。二房地产融资方法的选择与创新企业的组织形式决定着融资方式。企业可以采取上市股权融资企业债券融资银行贷款通过合资合作以资源换资源等方式进行融资。这些融资方式不能随意采用，要根据企业的组织形式来确定企业的融资方式。对于很多企业，上市并不定是好的融资方式，如我国很多企业不愿意提高财务透明度，公开自己的财务状况，就不要去上市，因为上市需要公司财务透明度很高，运营操作能力很强，否则股东投资者不知道公司的经营状况运作能力到底如何，就不会购买公司股票。收购上市公司是融资的捷径，但存在很大风险，因为上市公司会有因经营不善出现的垃圾资产，而收购拟上市公司，投资前可了解资产质量，价格也相对低廉，不会出现大的风险，可以做到有的放矢。不用上市，也能进行融资，如可以通过私募股权转让交换来进行融资。与境外企业进行合资，外方也要求财务透明度很高。另外，股权融资的成本很高，银行贷款债券的融资成本比较低，企业不能负担高昂的融资成本，就不要轻易采取股权融资。上面我们提到的般的融资手段在正常的条件下是很好的办法，但在目前面临着银行提高融资要求，政府提高预售条件的情况下，就无法较好较快地解决目前房地产开发企业急于解决的融资问题。因此，我们必须找到新的途径，下面我们结合实践，提出解决问题的办法和途径。房地产证券化在美国等国家的实行，极大推动了那些国家房地产业的发展。从不少发达国家房产证券化的实践来看，资本市场的发展状况以及相关法律法规的完善程度是房产证券化能否推行的重要因素。房产证券化的推行显然要以个比较成熟的资本市场为依托。因为只有个比较完善的资本市场才可以为抵押贷款证券的发行交易转让监管等提供便利条件。由于我国在经济体制金融政策上同那些国家有很大的差异，加上资本市场还未完全放开，所以对是否有必要推行房产证券化，以及如何推行房产证券化这两个问题上存在很多争论，在实践中也未有突破性进展。在权衡各种融资方式后，我公司认为信托方式是融资的较佳途径。但企业定要了解资金信托业务的内容和游戏规则。信托业务是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的管理运用和处分的行为。房产信托，就是房产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有定投资规模和实力的资金组合。然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全稳定的收益。信托筹资和银行贷款相比，有其定优势是资金成本低，银行长期贷款利率是，私下拆借般高达以上，而上海国际信托发行信托计划贷款给上海国际大厦，利率仅为二是信托募集资金灵活方便，国内银行贷款监管严格，项目审批手续繁琐，效率较低，而信托公司只要认可，可以随时发行，募集资金量不受限制三是资金利率可灵活调整，而银行贷款般为固定利率。推行房地产信托计划首先要具备以下条件需要个可预见的，具有良好投资回报的项目已投资额不低于信托发行计划的资金量有家懂房地产金融的机构进行策划和运作有家信托投资公司出面发行信托计划。旦出现下列情况，如在推介期满时，委托人缴付的资金未达到信托计划的信托的存续违反信托目的信托目的已经实现或不能实现的信托计划期限已满，均会出现信托计划终止的局面。信托计划期满时信托财产的分配问题时，可以采取集合资金信托计划在信托期满后采取次性现金分配方式，分配信托账户中的全部未分配信托财产或者受托人于信托期满后个工作日内，编制信托计划执行报告和信托财产分配报告，经委托人或受益人同意，并经有资格的中介机构进行审计后执行。也可以是受托人于信托资金分配后个工作日内，书面通知委托人取回应分配信托财产。对于未被取回的信托资金由信托人负责保管，保管期间受托人不得运用该财产，保管期间的利息等形式的收益属委托人所有，发生保管费用由被保管的信托财产承担。由浙江省国际信托有限责任公司设计实施的房产信托产品曾在杭州试行，并引起了出乎意料的效应，交易所门庭若市。杭州三盛房地产公司的颐景园项目资金信托计划万元，由中信银行杭州分行为其代销，原本推介期天，结果天时间就被消费者预约空。根据市场如此好的反响和需求，浙江省国信和中信银行再次推出浙江第二只信托产品杭州华清山庄资金信托，此次信托计划是万元，但预约资金已经远远超过信托计划。据中信杭州分行有关人士介绍，目前房产投资者极为看好房产信托产品，个人投资者购买万元万元的信托产品的比比皆是。房产信托市场处于空前的供不应求状况。信托产品以如此神速的动作火爆登陆杭城，最直接的原因在于自央行要求各商业银行控制房地产贷款后，不少房地产开发商开始另寻融资渠道，这使得信托产品刚好可以趁虚而入。位业内人士认为我国房产市场当前的融资渠道非常单，主要以银行贷款为主，而近来银行收紧房地产贷款，此举正好为运作灵活风险小回报率高的信托产品提供了个发展壮大的契机。信托产品不但可以成为银行贷款融资的重要补充，而且它的出现也正顺应了逐步成熟的房地产市场融资渠道多样化的趋势，其发展潜力很大。信托参与房地产，目前主要以设立基金信托以贷款信托的模式介入房地产和用股权投资信托两种方式为主。而信托投资公司根据企业的情况和需求，可以灵活的设计和运作信托计划，这都给信托参与房产投资提供了尽可能的高效便捷和安全保障。信托产品的推广，不仅给房产开发商融资提供了便利，而且可以让个人通过信托产品直接参与房产投资，给个人资金找到了个新的投资出路。目前，杭州房产信托投资预计收益率为，回报率远远高于银行存款国债企业债和基金等多种金融投资产品，而较小风险更是让投资者挡不住诱惑，倾囊而出。近期，除了中信银行将加大推出新的信托产品的速度和力度外，民生银行和招商银行等也不甘寂寞，准备相继进军房产信托市场。三中关村金融中心写字楼项目融资建议制作有针对性的项目介绍资料贵公司应针对银行其他投资者合作伙伴或者信托机构，分别制定融资策略，首先应分别针对上述主体准备合适的贷款申请书商业计划书信托计划书等。项目介绍资料要进步细化贵公司在对项目介绍时，在些细节问题上要阐述清楚，比如中关村金融中心国际级写字楼项目所需资金为亿元人民币，那么自有资金为多少，准备引进银行贷款为多少，引进其他投资者的资金为多少，都应该有个结构上的安排。对个项目进行投资，必不可少的要考虑风险因素，而贵公司的项目介绍中几乎没有提及项目的任何风险，这些都会引起投资者或者贷款银行的质疑。建立优秀的企业管理队伍企业进行融资时，投资者很看中管理团队，公司要大力推销或者说推介自己，让投资者了解公司，对公司有信心，从而做出投资决策。投资者会详细考察公司的管理队伍，从管理团队可以看出公司的竞争能力和企业组织行为。贵公司在项目介绍中对公司及管理团队的介绍过于简单，要突出管理团队的实力。建立健全企业制度健全完善的企业法人治理结构对融资非常重要。法人治理结构不健全，在国内可能还会融点钱，但在国际市场就很难。因为境外市场融资，投资者要看公司管理机制，公司只有具有建立健全的制度才能得到投资者的广泛认可。有市场竞争力的品牌品牌是公司最重要的无形资产，品牌的建立不是朝夕的，需要长期的积累。品牌代表着公司的影响力，代表着公司的特色。公司要进行融资，必须建立个强势品牌，从而会减少了融资过程中的很多问题。具有升值潜力的土地储备房地产公司没有土地储备是很难长远发展的。投资者做出投资决策买的是预期，买未来的收益。房地产企业未来发展如何，投资者通过看你是否有升值潜力的土地储备就可以得出定的结论。公司可以针对以上几个方面的基本条件，准备有针对类别的项目介绍资料，积极利用中介机构和自身的优势资源，相信所需资金会很快到位的。四恒丰美林所能提供的服务本次贵公司金融中心工程融资项目，我公司所能提供的服务制作有针对性的项目资料提供银行信贷政策及相关法规的咨询顾问服务，协助进行企业信用评级银行授信等方面的工作，充分发掘贵公司资信潜力协助公司与信托公司等机构打交道，进行信托计划的设计和实施。利用恒丰美林与各大银行投资公司其他优秀公司的良好关系，为贵公司筹措资金。其他服务，比如协助贵公司建立科学的公司治理结构等。在项目结束后，贵公司可根据需要，我公司可继续提供全面或单项的财务顾问服务，包括但不限于提供投资资金融通并购重组发展战略股票上市等资本运作方面的般性咨询服务协助完善创新财务管理制度及内部监控体系为贵公司组织架构经营管理体系信息管理系统等完善与创新提供顾问服务参控股公司管理等方面的咨询顾问服务税务策划合理避税投资项目评估不良资产托管与处置对不良资产如闲置固定资产不良债权或股权等进行有效运作和管理，实现企业资产的保值增值或变现专项研究及专题方案设计服务帮助贵公司引进先进的技术优秀的复合性管理人才协助贵公司进行国际合作，引进有实力的投资者。充分听取银行的意见，使银行对项目有充分的了解，对项目的开发前景有信心，愿意给该项目提供开发性的封闭贷款。公司综合授信贷款这个贷款形式是建立在银行与开发商已经有定程度的了解，或者已经有段时间的来往，接受综合授信的企业已经有较好的业绩的基础上。贷款的操作方式银行为扶持信誉良好经营规范的企业进步发展，经过对企业的资产状况经营状况发展前景进行综合评价，给予该房地产开发商核定年度授信额度，即当年给予该企业定数额的贷款规模，只要在这个规模内，开发商可以根据开发项目的资金需求，随时提出贷款的要求，银行会在很短的时间比如周内批准贷款，这种贷款往往执行最低的基准利率，并且由于可以根据需求情况随时在额度内申请，所以取得开发资金及时的同时也节约