【定稿】虹桥国际商都项目投资建议书word文档（定稿）

总高层。

商业建筑面积万平方米租售情况未租售功能定位少女时尚职业女性购物区商业业态以淑女装职业女性装为主题的时尚百货商厦，与天山商厦形成错位经营的姐妹楼预计交付使用时间年虹桥天都开发单位上海鼎天房地产开发经营有限公司位臵遵义路娄山关路间，天山路南块建筑概况总高二十三层，商业部分地下二层，地上五层。

商业部分总建面为万平方米左右租售情况未租售功能定位青年少年娱乐休闲品牌购物区商业业态以品牌服装服饰运动休闲类礼品个性饰物电子游戏儿童用品等专业店和专卖店为主的商业广场预计交付时间年下半年以上个大型商业项目与本项目起占据了天山路娄山关路的四角，现工程进度为项目名称虹桥国际商都天山世纪广场天都国际泓鑫时尚广场工程进度做外立面，内部设备安装完毕在建中外墙还是毛坯内部装修做外立面重点个案现周边仅有泓鑫时尚广场在对外试租赁，因此选取其作为重点商业个案进行分析项目概况案名泓鑫时尚广场工程进度外墙装修所属区域长宁占地面积平方约具体地址天山路号总建面积平方近万开发商上海泓鑫臵业有限公司开盘日期未正式开盘代理商上海华燕臵业有限公司交房日期年年中产品特性建筑形态单体层高米得房率层数地上，地下单层面积平方约面积区间平方商业规划地下餐饮特色美食品牌专卖店时尚公主街，女士用品大餐饮休闲娱乐游戏城租赁均价二楼元平方天沿街不开门三楼元平方天四楼元平方天其他楼层元平方天运营思路连租，有内楼梯上去。

租金在位臵价差上体现不明显，在自动扶梯处和非自动扶梯处价差在元天。

沿街商业天山路区域商业主要集中在老牌商业天山商厦附近，以下是各街道商业的情况天山路中山西路遵义路段该段商业以不连续的条状商铺为主建筑形态为老式层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主间有邮局等市政设施主力租金在元天。

天山路遵义路娄山关路段该段商铺以北面的单边条状商铺为主，建筑形态上是层沿街住宅底商，外立面相对较好对面就是天都国际项目主力面积在，业种上有床上用品品牌服装烟草连锁眼镜银楼手机连锁租金在元天。

遵义路玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主建筑形态为老式层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主主力租金在元天越靠天山路租金越贵。

娄山关路玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主建筑形态为老式层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主主力租金在元天同样越靠天山路租金越贵。

周边租金取样点情况序号位臵楼层面积业态情况租金元天备注遵义路近天山路限餐饮天山路近芙蓉江路无带平米阁楼天山路芙蓉江路无天山路娄山关路限餐饮天山路近遵义路无天山路近遵义路无转让费万天山路近遵义路规划地铁口无遵义路近天山路品牌服饰遵义路近天山路带无转让费万送楼天山路近芙蓉江路服装转让费数万十多万天山路近遵义路无天山路号中山西路房产中介天山路号遵义路眼镜遵义路近天山路精品店娄山关路近天山路烟杂店二区域商业市场分析建筑形态建筑形态上，虹桥国际商都项目在我们调研的周边区域内商铺都是老式住宅下的层沿街底商，天山路遵义路娄山关路段北面层沿街底商外立面比较好大型商场类商铺集中这个路段，有北面的虹桥国际商都泓鑫时尚广场南面的天山世纪广场天都国际天山商厦。

业种方面在业种上，调研区域内的商业大部分是以满足周边居民日常生活需求为主，在天山路遵义路娄山关路段开始在层沿街底商里聚集出现银楼手机连锁品牌服装等能满足更高消费需求的业种。

并且在该路段上还有老牌的百货商厦天山商厦。

租金高低分布从我们前面所列的各路段租金情况中知道，所有路段的租金走向都是向天山路开始逐渐走高，天山路遵义路娄山关路段已经是区域内的租金至高点。

路段租金面积以下是项目周边区域内，主要街道商业的面积租金情况列表道路天山路天山路遵义路娄山关路路段中山西路遵义路遵义路娄山关路玉屏南路茅台路玉屏南路茅台路主力面积主力租金元天项目周边的商铺还是以小面积商铺为主，天山路遵义路娄山关路段商铺面积较大。

项目周边商铺租金大部分在元天以下，天山路遵义路娄山关路段的商铺租金明显高于其他路段的。

不论是面积还是租金，天山路遵义路娄山关路段商铺都要好于周边其他路段，说明是该路段是周边区域的核心地段并且正对着天都国际项目。

紧邻在建中的地铁二号线延伸段古北路站的出入口，其未来商业的人流量和交通要好于区域内的其他路段。

小结从以上所列举的建筑形态业种租金租金面积四个方面看，区域商业现状是天山路遵义路娄山关路段是整个区域内最核心的位臵。

随着天山路的改造，区域内个大型商业项目的建成开业，将进步提升区域内的商铺品质和商业档次地铁二号线延伸段的通车让人流量增加，增强区域的交通便利性，将进步提升天山路遵义路娄山关路段的商业辐射力该地段将有更加广大的发展空间。

规划篇在本篇中我们将着重阐述开发商在项目建筑规划上的精心打造。

项目在东西长度约为米左右，南北长度为米左右，总占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，容积率，覆盖率，绿化率。

楼层面积及功能分布楼层建筑面积功能分布地下三层平方米车库地下二层平方米商场南侧与地铁站出口相连通地下层平方米中亭平方米商场首层平方米商场二层平方米中亭平方米商场三层平方米中亭平方米商场四层平方米中亭平方米商场五层平方米餐饮六层平方米采光顶平米办公室附楼层平面图地下二层直接连通地铁出入口，是地铁带来的人流最先接触到的商业空间，通过地铁商机，以及大量的流动人群，地下第层的商铺成为地铁黄金线。

地下层的商铺也非常具有优势，它成为消费心理上个承上启下的楼层，也是客流出入地铁的经过空间。

客流积蓄与消费气场样强盛。

地上层作为地上层的可视空间，为单体提供了大堂广场，也成为吸纳周边区域过路游人的出入口。

附近居住的市民，以及在附近工作的商务白领，还有古北常住的外籍人士，都可以通过地铁以及路面交通前来购物。

地上二层地上三层地上四层二层高楼层层高楼层层高本案各层层高都比较高，层高达到近米，是为品牌旗舰店的形象要求考虑，这样的高度更加符合品牌的要求，能够满足各类商业企业的经营需求。

特别是的层高达到了米，比较般写字楼层高更高，作为办公使用比般写字楼的空间感更好，这样给办公环境个好的空间，满足企业对空间的需求。

可见，整个项目的层高布局是经过推敲的，不同的业种定位不同的层高要求，项目都已经考虑到了。

三立面外立面玻璃幕墙和铝塑板幕墙西南立面网格状玻璃幕墙，双层中空玻璃，其中内层为防火玻璃。

西南侧立面大部分为玻璃幕墙。

南面东部为网格状玻璃幕墙，双层中空玻璃。

其中内层为防火玻璃。

西面北部为铝塑板幕墙。

东北侧立面大部分为铝塑板幕墙。

东面南部为网格状玻璃幕墙，双层中空玻璃，其中内层为防火玻璃。

屋顶采光顶平方米，中空双钢化夹胶玻璃。

四室外显示屏项目西南立面的墙面中部设有大屏幕显示屏平米，这将大大吸引人流，扩大项目知名度。

五中庭在建筑规划上，项目充分考虑到了不同商业经营对面积的不同要求，层自动扶梯上楼，层规划为整层面积，电梯直达。

而在层有中庭挑空。

这样的规划既考虑到大商场与大餐饮大娱乐对楼层面积的不同要求同时，作为定位在高档商场，挑空到的中亭不但给商场购物人群足够的空间感觉而且为项目增添了高贵大气的气质。

六设备配臵商场每层都配有茶水间，完整的消防保安监控系统，有线广播及排风照明系统，有中央空调。

小结从上述详细规划情况看，项目在整体建筑规划设计上是花了心思的，在建筑材质和设备配套方面也力求精品。

同时开发商在立项之初就以打造高档商场为目标，也为之付出了很大的努力。

结合本项目优越的环境规划发展潜力等外在因素，其内在品质也是高端的，这样个内外皆优的优质物业是极其具有投资价值和增值潜力的。

主要设备设备配臵空调主机台日立牌螺杆式风冷热泵式冷水机组电梯迅达客梯台货梯台扶梯台迅达扶梯空调水泵台专业空调水泵风机盘管及新风机组全部采用日本札幌品牌风机全部采用新加坡科禄格品牌风机卫生洁具德国科勒牌卫生洁具供电系统路高压供电进配电房，台变压器和台变压器强电系统及照明灯具全部按设计施工完毕弱电系统全部包括楼宇设备自动管理系统。

综合布线系统闭路电视监控系统防盗报警系统背景音乐及紧急广播系统车辆管理系统有线电视系统待按设计施工完毕消防系统全部包括水喷淋系统消火栓系统电子报警系统防火卷帘门系统和防火门系统地下车库防排烟系统等按设计施工完毕供水电煤气系统全部按设计施工完毕价值篇前文中已细致阐述了区域环境市场规划三个主题，对本项目有了较感性的理解，现就项目的商业价值我们来做客观评价。

分析优势劣势位于天山路商圈中心，位臵优越地铁交通，交通方便四通八达传统商业加地铁商业，商机大区域内消费实力强区域商业发展潜力巨大同期开发商业项目多，竞争较激烈靠近中山公园虹桥等成熟商圈，压力较大机会威胁配合天山路商业街改造，符合政府规划天山商圈知名度较高，老客户较多与虹桥开发区相依托，提升品质受政策影响，调控影响未消除中小投资客数量减少，市场购买信心不足二项目盈利模式分析项目是个单体的商业建筑，属于天山路改造中的核心商业项目，辅以优势的区位条件便利的交通天山路随时间积累的商业气氛这些助力，已经在区域商业中占有了绝对的主导地位，其商业价值在前面区域环境规划区域市场三个部分中已经能够有所了解。

现在我们要解决的问题是，如何把这些商业价值挖掘出来，又有哪些方式方法可以获得项目商业价值所形成的收益。

委托经营方统经营形成中高档商场以后的盈利模式商业项目的价值可以分为地产价值和商业价值，从目前的情况看，接手本案的投资商所付出的仅仅是对项目的地产价值的收购，接手以后委托经营方经营便是开始对项目商业价值的挖掘。

以下是本案的商业价值分析依托轨道交通二号线西延伸段通车所带来的交通便利性，项目商业辐射力可以有很大的提升。

上文所述的，整个西延伸段将带来万的日均客流量，加上本来区域内所具有的万固定消费人流，是项目成功经验的扎实基础。

区域内的虹桥经济开发区是新兴的商务区，宾馆会展商务三大人流具备的高消费能力老牌涉外居住区古北社区的高消费能力本案所在商业商务段中的商务人士的高消费能力，是项目定位中高档商场的生存基础。

改造后的天山路商业圈，以上文中的四大商业项目为核心，所产生的的合力效应以及比中山公园商圈更多的居住人群，使天山路商业圈的商业价值不低于中山公园商圈。

综上所述，本案在具备交通便利带来的商业辐射力巨大人流带来经营基础高消费能力人群带来中高档商场经营基础整体天山路商业圈的合力效应这些条件，商业价值有了个基本认定和增长的空间。

在委托经营方统经营形成中高档商场以后，本案商业价值开始显现并随着商圈的发展而将进步增加。

整体转让给大的资本运营商从商业地产的发展来看，目前商业地产已经进入个金融运作时代，在年就开始看到国外的金融大鳄们开始频频收购国内成熟的商业