赣州市地产工程部项目产品及工程建议书word文档（完稿）

规划指标的确定主要是以项目开发争取利润最大化为前提，项目均有较高的容积率。

配套物业的设置多为满足营销的需求，对业主使用的考虑不足，如在社区内运动场所休闲交流场所等设施的布置仅为局部的散状设置，不能形成每个区域或组团的配套主题。

商业配套面积过大导致大量的商业空置，对项目的使用和运营产生不利的影响。

如蔚蓝半岛项目的临街店铺的大量空置。

车位配比偏少且对目前业主的使用情况考虑不足，体现在为保证项目的品质未设置柴杂间且对摩托车自行车等常用交通工具的有序停放考虑不周。

住宅布局住宅区的景观均好性未能体现，在总体布局中主要考虑在中心景观区，对节点景观基本没有布置，仅为沿道路旁设置。

地块的不利因素的影响未能在总体设计中综合考虑，规避。

对存在销售阻力的物业布置未能在总体规划设计中根据地块和社区内部资源的综合利用提升其品质，达到促进快速销售的目标。

商业布局过于的追求商业体量和商业地产的利润造成商业面积的空置和后期物业的运营问题，蔚蓝半岛项目表现较为明显。

商业区的建筑布局均为直线布置且建筑风格不具有特色对项目的展示效果不强，对形成商业气氛不利。

商业的业态设置较为同质化，未能形成特色商业区，均以物业管理用房零星休闲物业小百货及临街商铺为主。

交通组织解决人车分流及交通便利性时未能综合考虑与城市或小区主干道的衔接问题。

缺乏必要的缓冲处理。

人行道路的设置般为结合车行道考虑，仅在中心景观区和局部设置人行小道，未有专项交通组织设计，对营造小区生活气氛不利。

停车布置停车位和车库划分区域设置，但对住户区域停车的便利性未能考虑周全，区域划分不明确。

对自行车摩托车等常用交通工具的停放设计有所忽略。

部分项目多层车库的设计对该栋建筑的布局和品质降低较多。

土地价值利用临街均大量设置商业，体量过大，对项目品质有定影响，开发节奏较难控制。

市场认可能快速销售的产品占据土地的最优位置，而市场存在阻力的产品布置未能加强其内在品质。

周边价值利用实际整合周边有利资源上着力不够，仅在营销上做文章。

规避地块周边不良上考虑不周全，手法单，多数采用将价值较弱产品布置在该区域。

分期开发分期开发未能有明确的开发主题，提供开发的亮点，形成市场的突破，仅靠地块的优势和期开发形成的热销延续考虑，黄金时代项目表现最为明显。

分期开发中，每期开发的产品比例有所失调，为保证期的成功均以较好的产品和区域位置为启动区，对没有地理位置优势和市场优势的产品的物业放在后期，给项目后期开发造成难度，缺乏价值提升的空间如蔚蓝半岛项目及滨江爱丁堡项目二期的高层和小高层存在类似问题。

建筑设计建筑风格外立面设计水岸新天黄金时代蔚蓝半岛滨江爱丁堡项目在外观设计方面虽已有风格取向，但缺乏创新元素，没有明显的个性特征，同质化较为明显。

细部处理方面深度不够，缺乏厚重度，与沿海等地的楼盘设计还是有定差距。

色彩多采用鲜艳明亮色系，部分楼盘用色过多略显杂乱，与周边环境协调不够。

建筑风格与营销宣传主题不统。

户型面积户型面积相对较大，估计与楼盘客户定位有关。

户型主要以三房四房为主，面积在平米，缺乏较小面积的产品。

部分产品特别是小面积产品户型设计创新不够。

大面积产品户型设计不够紧凑，套内面积使用率相对偏低。

存在定的产品主要是面积方面断层。

建筑间距建筑朝向水岸新天蔚蓝半岛项目的高层建筑间距虽符合规划间距要求，但由于建筑间距较小，建筑朝向的日照指数偏低。

节能环保在节能环保设计方面投入度不大，估计与成本控制有关。

细部设计尽管开始注重细节，但产品体现的还是较粗放，不够协调。

景观设计景观风格景观设计风格和建筑风格不协调。

体现在现代建筑风格与异域欧陆景观主题风格不匹配，脱节。

中心景观景观设计的主次区分不明显，仅有主景观区未能有次景观节点或小组团景观布置，不能形成完整的景观路径，且对外的展示效果不强。

其中时间公园蔚蓝半岛有相应的处理。

组团景观仅按照建筑总图中预留空间进行设计导致局部景观处理空间不够，使景观的体现不能完全到位。

水系景观设计中有水景的引入但效果不佳，如水岸新天为集中布置滨江爱丁堡为小水系布置不能够形成定区域的水系环绕效果。

缺乏恢宏气势。

道路道路的铺装过于单调，般人行道路为普通的彩转铺设，车行道路为混凝土路面但结合的人行道和排水沟的设计均为普通做法。

其中蔚蓝半岛项目有彩色水刷石人行道路。

小品小品较少，未能画龙点睛。

软硬景比例在部分楼盘软硬景的投入配比不合理，如黄金时代过分的追求景观的风格效果，对硬景的投入教大，小而集中且同质化严重。

场地营造利用建筑物与景观衔接生硬缺乏整体感。

细部设计苗木选择品种及色彩单调，景观场地设计自然尺度把握不到位。

设计中软景的搭配层次感不强，这和开发商对景观投入成本控制有关。

项目配套会所实用度未得到充分体现。

泳池与景观结合度不够，未考虑有相应的私密性。

运动设施多为见缝插针设置。

缺乏切身为住户需求考虑布置。

商业商业体量过大，多为临街底商，建筑处理不够。

物业管理缺乏品质及服务深度。

人性化不够。

项目产品产品类型些楼盘创新元素融合度不够，尺度把握不够精准，未深入考虑住户设计需求。

如底层花园与入户之间的处理等。

产品比例户型面积存在断层。

项目工程工期要求实际工期与合同工期不符。

未能按合同要求完成。

承包方式有个别楼盘把水电外墙涂料铁艺栏杆防水工程等另行分包，影响了质量与工期。

场地布置个别楼盘未解决主通道，影响工程进展。

材料选用未采用新型墙体材料，仍使用粘土砖。

专业搭接搭接不够紧凑，质量工期相互影响，局部细节处理不到位。

开发节奏可能是追求利润最大化，多数楼盘开发节奏未能形成紧密连续性。

三工程实施描述根据以上五个楼盘的调查情况，其通性做法建筑结构高层小高层结构形式框架剪力墙结构，层高米，大部分采用板式外型，只有蔚蓝半岛的临江高层采用的是十字型塔楼外型。

板式结构优点是通风采光及朝向比较好，缺点是分摊面积较大，基本都是梯两户。

十字型塔楼外型优点是分摊面积较小，基本都是梯四户，缺点是通风采光及朝向会受影响。

基础及地下室高层下都设有地下室车库，基础形式根据地质情况而定。

地下室层高从米米不等。

已做好的基本都按照人防要求施工。

外墙及内墙用材外墙及内墙的墙体材料使用的是粘土砖，未使用加气混凝土砌块及多空砖。

屋面情况屋面多为平屋面结构，有部分为斜屋面结构，屋面做防水卷材后铺隔热板。

外墙装饰及细部结构外墙以瓷砖为主，线条及细部构造用涂料。

设有飘窗，设置了空调板并设有百页，都预留有空调管洞。

电梯前厅及入户大堂高档耐磨砖铺地，墙面刷高档乳胶漆。

入户门及窗名牌防盗门，高级铝合金窗或塑钢窗。

其它楼梯及阳台栏杆都采用铁艺栏杆，设置集中排烟烟道。

多层结构形式框架异形柱结构，层高米，大部分采用板式外型，梯两户。

基础及地下室大部分没设地下室，只有黄金时代多层设有地下室车库。

外墙及内墙用材外墙及内墙的墙体材料使用的是粘土砖，未使用加气混凝土砌块及多空砖。

屋面情况屋面多为斜屋面结构，屋面做防水后用聚苯板保温隔热，面铺彩瓦。

外墙装饰及细部结构外墙以瓷砖为主，线条及细部构造用涂料。

设有飘窗，设置了空调板并设有百页，都预留有空调管洞。

入户门及窗名牌防盗门，高级铝合金窗或塑钢窗。

其它楼梯及阳台栏杆都采用铁艺栏杆，设置集中排烟烟道。

机电设备部分给水系统赣州新建楼盘基本上均采用了两路水源供水各高层楼盘均采用了变频加压供水方式，且有高层的楼盘自来水公司只抄总表全部是多层建筑的楼盘自来水公司抄表到户，均未采用远传抄表系统其中蔚蓝半岛和水岸新天采用了无负压供水设备，但是自来水公司没有确认同意使用。

给水管材都采用了塑料管等，但是采用了加压泵的给水管部分采用了复合管钢塑铝塑。

排水系统目前老城区的楼盘采用雨污合流排水方式，新城区均强制雨污分流排水，室内排水管材均采用了管螺旋消音排水管室外采用了管或钢筋混凝土管。

卫生间基本采用了同层排水。

消防栓系统蔚蓝半岛小高层塔楼采用了单立管双栓。

其他楼盘均为每层两个消火栓。

自动喷淋系统目前赣州楼盘未见地下车库设置气体灭火系统和泡沫喷淋系统，地下车库设置了自动喷淋系统。

泳池水景系统赣州中高档楼盘均设置了水景蔚蓝半岛和水岸新天设置了游泳池，采用了过滤消毒体化设备，机械循环，但均没有设恒温装置。

变配电系统水岸新天和蔚蓝半岛黄金时代等均是名义上的两路电源，实际上还是从同个变电站引入。

各分户电表前均由供电局设计和施工。

高低变配电设备均由供电局采购，而且必须使用组合式箱变并置于室外，不同意设于室内。

水岸新天和蔚蓝半岛未设发电机组。

电力配电系统水岸新天和蔚蓝半岛黄金时代的电力计量均采用抄表到户的型式，电梯都是采用奥的斯品牌。

均未采用远传抄表系统。

消防报警系统岸新天和蔚蓝半岛黄金时代小高层的电梯间均设置了感烟报警探头，室内未设煤气泄漏报警装置。

智能系统均设置了语音与数据综合布线系统有线电视系统。

高档楼盘均设置了背景音乐和电梯监控系统，但是还没有应急广播系统和自控系统。

安全防范系统水岸新天和蔚蓝半岛黄金时代均设置了可视对讲系统且带读卡门禁，还设置了监控系统红外线感应周边防范系统无线巡更系统和停车收费管理系统。

其他中低档楼盘只设置了对讲系统。

燃气系统赣州各楼盘均使用了液化燃气，设计和施工均由燃气公司完成。

消防防排烟系统大型地下车库均设置了防排烟系统。

新风系统赣州目前还没有住宅采用中央新风系统。

也还没有设置窗式通风器。

景观部分植物选择选用了适合本地生长的植物，但乔木冠径较小，灌木种植较稀。

硬景处理采用材料较单，多为彩转及花岗岩地面。

园林小品较少体现且品种单。

户外家具设计主要为桌椅。

处理手法简单。

园林照明灯具品种单未结合环境设计。

第三部分项目工程建议项目规划及设计总平面规划总体布局思路按照地块的综合资源及利用价值，结合地势布置产品，设置道路交通系统，基本作到人车分流，动静分区，保证住宅的品质，营造商业的氛围。

建议分片区按组团原则进行设计。

既保证南北两区及各组团使用，又能适应未来市场发展需要。

结合地势及政府规划部门规定的要求，局部地块利用山坡地进行设计。

以控制项目成本及发掘项目特质。

组团设计。

在产品的布置中按照同类型产品的相对集中的原则，形成定的围核空间形成业主之间的相对的区域空间便于形成更好的邻里交流，且有利于组团的形成和管理。

商业配套面积不宜过大，应满足社区需求和使用的便利性要求。

具体建议外沿八四大道布置，商业区和住宅区形成明显有效的隔离。

设置中心景观区。

中心景观与情景体验路径开发节奏有机结合，既领先市场又符合营销需要。

北区考虑多设置多层物业。

南区提升容积率。

住宅布局对存在销售阻力的物业在总体规划设计中根据地块和社区内部资源的综合利用提升其品质。

尽量避免和减少东西朝向的住宅。

规避兵营式排列布局，采用错位半围合锯齿等多种群体组合方式保证空间环境及建筑间距采光通风等方面的要求，并着力营造楼栋间的邻里交往场所。

组团布局。

以南北两个地块为区域，分别在各自区域按物业类型多高层