684套酒店式公寓项目可行性研究报告投资建议书word文档（16页）

资金来源主要是银行贷款万元，二是承包商垫资。

Ⅱ银行贷款的使用及偿还年月初开始使用贷款，贷款申请额度万元，贷款期限年。

资金用途用于群楼建设。

还款来源为裙楼的销售回笼资金。

七项目损益表及静态盈利能力项目预计全部销售额为万元，具体测算如下单位万元序号损益科目估价经济指标备注数量χ单价收入销售收入，层商场，元预留资产地下室层收入合计，支出项目拍卖成本，后续建安工程，前期费用销售费用管理费用财务费用，税金，支出合计，净利润，八项目财务效果评价年投资回报率净利润总投资年销售净利率净利润销售收入九资金使用和资金回笼时间计划销售收入估算层，元，万元夹层元，万元二层元，万元三层元，万元四层元，万元合计万元项目销售回款计划年月开始销售，预估年月底完成销售的，既销售回款万元月完成销售的，销售回款万元月完成销售的，回款万元剩余不作估计。

贷款资金使用及现金回流还款计划工程款等预计平均每月支付万元，共万元月月万元单位万元项目名称资金来源年月年月年月年月合计用款工程款管理费等等贷款月合计二现金流入销售回笼开始销售销售面积承包商垫款合计还款注商业裙房层销售均价按市场参考比较保守估计价格万元平方米计算，向金融机构借款的还款比例设定为销售回款的。

十结论可行性从市场面看，项目所在区域，拥有良好的规划前景和升值空间，未来房地产市场朝供需两旺发展，项目顺势开发，必有作为。

从技术面看，现有建筑施工技术完全满足项目开发建设所需。

从经济评价上看，投资收益良好，可望获得以上的回报率，在财务杠杆的情况下，内部收益率甚至高达。

从社会效益和环境效益上看，项目作为全市值得关注的重点项目，建成后将形成个全市的明星楼盘。

以优质的产品宜人的景观完善的配套和贴心的物业管理打造成高品质空间，具有良好的社会效益和环境效益。

因此，本项目是完全可行的。

抗风险能力时间控制风险给项目运作带来压力。

销售是项目运作的关键，采用积极有效的方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力的基石。

与此同时，项目以品牌优势可以不断创造行情，引领西部市市场，从而有效降低项目自身经营风险。

偿还能力本项目有较好的市场支撑，利润率非常高，有大量稳定的现金流，足以保证偿还贷款本息。

房地产开发有限公司二五年十月日目录项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目公司„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二市场分析与预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目定位分析与优劣势分析„„„„„„„„„„„„„„„„„四商业裙楼定位策略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目建设周期及工程进度安排„„„„„„„„„„„„„„„„六投资估算与资金筹措„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七项目损益表及静态盈利能力„„„„„„„„„„„„„„„„„八项目财务效果评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„九资金使用和资金回笼时间计划„„„„„„„„„„„„„„„„十结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概况项目概况本项目位于西部市，地处西部市市繁华的商业副中心商业圈，本项目在建工程建筑面积，土地使用权，它是双塔超高层建筑物，地下三层，地上裙楼五层，为框架结构，主楼六层至四十二层为筒体结构，次楼六楼至十九层剪力墙结构。

原来主楼设计为宾馆或酒店式公寓，副楼设计为写字楼或公寓，裙楼设计为商场。

另为工程配套附属用地平方米，为绿地和停车场用地。

项目原为西部市集团公司投资开发的项目，由中国设计院设计，由建筑工程公司承建土建施工。

大楼设计为座双塔式的现代化和具有国际水准的商业大厦，年月开工修建，主体于年月封顶，目前是西部市第高楼。

我司于年月日在拍卖会中竞买成功，取得项目产权。

本项目于年初正式复工，目前已完工的项目有钢结构加固主副楼内隔墙电梯定制主楼外装修等，正在施工的有副楼外装修消防给排水通风空调等，即将进场施工的有电梯安装主楼内装修等，项目整体进展顺利，各项工程都在有条不紊地进行，明年月底前完工应该不成问题。

本项目主楼共套酒店式公寓，于年月正式开盘销售，至月末，已实现销售余套，销售额超过亿元，资金回笼多万元，目前正以每天套的速度进展，总体销售形势片大好。

副楼也将于月底推出销售，目前已有余组的客户储备，预计销售期为个月。

本项目楼为群房，设计用途为商业，总面积为。

项目公司西部市房地产开发有限公司成立于年月日，由公司注册地英属维尔京群岛投资设立的外商独资企业，注册资本万元人民币，已到位万元，经营范围包括在西部市范围内从事房地产开发经营和新型建筑材料研发制造等，公司注册地址为西部市。

公司现有员工人，具体有工程部商务部营运部开发服务部财务部和行政部。

组织架构图如下启示依托周边规划并结合本案的立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大。

二市场分析与预测年，对西部市房地产市场而言是变局迭出的年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融的双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业的水分。

但同样的政策却出现了冰火两重天的局面。

年住宅价格猛涨销量大增，甚至举消化了积年的空置住宅商品房，住宅类的开发商是春风得意。

而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。

年的竣工销售率为，年的竣工销售率低到了。

从年商业地产需求的突然放量，到年商业地产的大面积竣工，以及年的空前发展，形成商业地产的相对过剩。

至年西部市市区累计供应商业用房面积万平方米，同比增长，销售面积万平方米，同比增长，这说明年西部市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。

年月，市区商业用房供应过量万平方米，月供应过量万平方米，而全年月供应过量万平方米，由此可见，西部市市区的商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间的差距已经越来越大。

相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。

年商业营业房的空置面积就达到历史新高万平方米，接近当年商业营业房的销售面积。

年商业营业房在建规模达到万平方米，其空置更攀总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部高到万平方米。

年空置面积更大幅增长了，达到了万平方米。

历年商业用房统计数据如下出现这现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。

主要是产品结构单同质化问题突出市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。

本项目周边商铺售价序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价元万产权商铺元元万产权商铺元元产权商铺元元万产权商铺上元下元产权商铺元万产权商铺元元产权商铺元元三项目定位分析与优劣势分析项目优势项目位于城市核心区域，区位价值较高。

区域是西部市传统的商服繁华区，该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区域商业价值较高。

本案主塔楼高达层，目前为西部市第高楼，这是本案营销的独有优势。

本案作为西部市著名的烂尾楼之，在西部市有较高的知名度，营销工作具有定基础。

的规划有利于本案区域前景价值的提升，对物业价格能形成直接支撑。

二项目劣势本案作为个综合性的建筑物业，在销售初期没有树立起个整合的形象。

项目临路快速通道，处于商圈的边缘，商业消费人流较少，不利招商工作的开展。

塔楼作为住宅，在设计上没有考虑居住功能的完善，特别是生活阳台的设置等。

产品相对与居住型消费者缺乏吸引力。

当前宏观政策调控大，房产投资行为被抑制，投资市场活跃度的降低对本案形成了定的负面影响。

三项目机会路目前开始改造，取消单行道的限制。

改造后本案以前商业死角的情况将得以消除。

对招商工作的开展有促进作用。

区域内大型商业楼盘的陆续启动，招商的成功，区域商业面貌可能出现根本性的改观，为本案商业带来机遇。

国际等项目将拉升区域项目价格，为本案价格提供支撑。

本案如能建立相应优势，则可能获得较好市场反应。

本案区域是西部市规划的区域，商务氛围浓厚。

四项目威胁西部市商业物业开发量近年持续上升，在市场容量有限商业企业资源有限的情况下，商业物业对消费者商业企业的争夺日趋白热化。

四商业裙楼定位策略商业裙楼的意义利润的重要来源项目增值举措展示价值与裙楼平台园林结合，营造商务休闲共享空间四大公共空间体验时尚都市体验主题特色店吸纳西部市最顶级的品牌商家，营造西部市消费制高点，抬高项目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等有会员制或俱乐部服务成立西部市首家游艇俱乐部或华侨俱乐部，同时招募时代英雄入会，重要城市商家入会等提供店铺装修设计顾问服务四大公共空间体验文化体验个性化装修有会员制服务对精神食粮的全新体验世界知名建筑传统文化饮食旅游汽车烟酒类等品味主题文化区四大公共空间体验休闲娱乐体验消解购物街单功能，实现真正休闲驻足功能商业家乐福概念，业态丰富，最大限度聚集人气形成共同兴趣人群的聚会交流地点影院商务主题吧贵族女人馆康体会馆等商业四大空间体验异国饮食文化统品位，体化装修西部市异国风情街，日本料理意大利批萨韩国烧烤各国风情水吧等集成空间裙楼平台园林商务吧商业裙楼的定位国际时尚消费区购物中心产业经营比例零售娱乐餐饮定位支撑商业圈是谁在消费在商业圈大约有的消费群体是白领阶层，他们的消费特征是追求时尚，享受生活，与金钱无关的消费。

商业圈是谁在经营零售业家乐福太平洋百货等医疗省市人民医院金融中行工行等大型银行机构，同时还有部分知名娱乐和餐饮行业，但目前未出现特色商业中心。

商业圈有没有商业中心目前来看是商业圈的商业经营中心，而且体量巨大，并有品牌百货商家入驻，对我项目商业冲击较大，故在定位上尽量规避重叠。

我项目商业的定位需出奇制胜，在商业圈商业战场争夺白热化的阶段，需要的定位是本区域从未出现的，我们的时尚消费概念将由顶级品牌卖场前沿娱乐主题商务风情餐饮文化展场构成立体的循环消费体系，依托本项目的外观形象，打造商业圈首席时尚个纯粹的城市前沿领地。

购物中心招商目标业态规划层规划顶级消费品牌店如宾利西部市店仁和春天哈根达斯亨利表行等汽车服饰西式快餐品牌钟表珠宝首饰化妆品工艺品店银行邮局旅行社„二层规划百货书市家电音像制品家居用品童装童玩体育用品健身器材„三层规划主题文化会馆贵族女人馆商务吧风情水吧康体会馆美容美发艺术摄影„四层规划餐饮城娱乐城„五层规划数码影城可与华协影城整合，或招蛾眉影院风情水吧„裙楼平台主题园林商务吧兼会员俱乐部购物中心招商目标分布零售设施核心主力店西部市顶级消费品牌店汽车珠宝服饰等辅助主力店时装电器家居书店音像店等各类专业店配套辅助店不同地区商品特色店文