中心商务区商务中心项目可行性研究报告投资建议书doc文档（63页）

年月，县发改局发布关于组织申报年省级服务业发展引导资金扶持项目通知表明，要大力扶持大型商贸流通企业改造升级新型业态扩张示范项目。

充分发挥商贸流通企业在扩内需保就业促民生方面所具有重要作用，重点扶持省内大型知名品牌流通企业迈向现代化目标大规模升级改造和依托网络化信息化条件跨地域新型商贸业态扩张示范项目，推动传统商贸服务业上层次上水平。

扶持项目主要包括基础设施建设机械设备购臵网络及信息系统建设等。

该项目属大型商贸流通新型业态示范项目，符合该项通知精神。

第四章项目区环境条件地理位臵县位于省北部，市南部，小清河下游。

北连市区，南靠淄博市临淄区，东与寿光市接壤，东南与青州市相接，西面和博兴县毗邻，东北部濒临渤海莱州湾，海岸线长公里。

该项目地处县城，对面路北规划为县委县政府办公大楼，向东已建成或已规划有县政府有关部门宿舍小区酒店中学小商品市场等，广场南边已规划，并与近期开工驰扬房地产项目。

应该说，该项目距县中心商业区较近，尽管目前商业氛围不浓，但是随着政府广场及周围设施建设和县城东拓，预计在年内该项目将与佳乐购物广场同形成新商业中心，商业中心由现在兵圣路将向辛河路以东发展。

二气象项目区位属我国东部温带大陆性季风气候区，基本气候特征是冬寒夏热，四季分明。

春季干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱夏季，炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭秋季，气温下降，雨水骤减，天高气爽冬季，天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风西北风。

因地处平原，境内气候南北差异不很明显。

全年和夏季主导风向为南偏东风冬季主导风向为西北风。

历年平均气温，月为全年最冷月，平均气温为，月最热，平均气温为。

春季升温迅速，秋季降温幅度大。

气温年较差为，比同纬度内陆偏小极端最高气温多出现在月间，极端为极端最低气温多出现在月间，极端为。

绝对湿度各月份分布特点与气温相同，高温月份绝对湿度大，低温月份绝对湿度小历年平均绝对湿度为百帕，最大平均绝对湿度出现在月，平均值为百帕，最小平均绝对湿度出现在月，平均值为百帕。

相对湿度，夏季受东南季风控制，相对湿度月出现最大值，平均为，春季气候干燥，相对湿度月最小，平均为，全年平均。

历年平均降水量，历年最大年降水量年，历年最小年降水量年，多年平均最大日降水量。

夏季降水量最多，占全年。

历年最大积雪深度，土壤最大冻结深度。

历年平均蒸发量为。

季节分布是春大冬小，最大出现在月，平均为，最小出现在月，平均为。

三地形地貌及地下水项目区地处鲁西隆起东北部，济阳坳陷东端，沂沭断裂带北端西侧。

地貌为黄河下游冲积平原。

场地地形平坦，地面标高介于米米，高差为米。

地下水类型为第四系孔隙潜水。

含水层为第层到第层粉土和其中所夹粉细砂层，具弱富水性。

区域内河床相冲积层巨厚，具有定贮水能力，但因受海水侵入影响，地下水质矿化度较高。

据有关部门物探表明，市大部无浅层淡水资源，个别地区拥有淡水资源，但水量不大，属于非资源性淡水。

深层淡水埋深约以上，近海滩地淡水埋深可达。

由于境内地势平坦，地表坡降小，使地下潜水水平运动受到迟滞，其排泄方式以蒸发为主受区域大气降水和地表河流影响，潜水埋深变化十分活跃。

项目区中深层淡水丰富，含水层厚度，单井出水量大于，主要矿化度小于重碳酸盐型和重碳酸硫酸盐型水。

该区地下水类型为壤中潜水型，深大约平均，标高，地下水就主要受大气降水补给，并受地表灌溉水影响，水位随季节变化而变化，地下水位随年内降水量大小而呈现出升降变化，变化幅度般约为。

由于受地形和海水双重影响，其地下水含盐量较高，且排泄不畅，地下水水平运移缓慢。

因此，在项目设计与施工时应注意地下水对混凝土侵蚀性。

四工程地质条件勘察报告表明，在勘察深度范围内，县中心商务区商务中心项目建设工程岩土工程拟建场地地基土可划分为五层，分别叙述如下耕植土褐黄色，松散，可塑，稍湿，含粉土及植物根系。

该层场区普遍分布。

本次厚度米米，平均米，层低标高米米，平均米。

粉质粘土褐黄色黑褐色，可塑，湿饱和。

含铁锰氧化物及生物碎屑。

局部粉粒含量较高而相变为粉土，或粘粒含量较高，相变为粘土，偶见姜石。

无摇振反应，稍有光泽，干强度中等，韧性中等。

该层厚度米米，平均米，层低标高米米，平均米，层低埋深米米，平均米。

该层土为中等压缩性土。

粉土黄褐色褐黄色，很湿饱和，中密。

含铁锰氧化物姜石及生物残骸，局部粘粒含量较高。

无摇振反应，无光泽，干强度低，韧性低。

该层场区普遍分布，部分钻孔未揭穿底板，钻孔揭露厚度米米，平均米，层底标高米米，平均米层底埋深米米，平均米。

该层土为中等压缩性土。

粉细砂黄褐色灰白色，饱和，中密密实。

矿物成为为长石石英，颗粒级配较好，含少量泥质成分，局部为中砂。

该层主要在高层公寓处揭露，钻孔揭露厚度米米，平均米。

部分钻孔未揭穿底板，层低标高为米米，平均米层低埋深为米米，平均米。

该层土为低压缩性土。

粉土黄褐色褐黄色，饱和，中密密实，含铁锰氧化物，可见姜石无摇振反应，无光泽，干强度低，韧性低。

该层主要在高层公寓处揭露，未揭穿底板，揭露厚度米米，平均米，层低标高米米，平均米，层底埋深米米，平均米。

该层土为中等压缩性土。

五工程地质条件和建筑适宜性表项目区工程地质条件和建筑适宜性表主要工程地质要素和评价项目区天然地基承载力砂土液化不液化软土厚度无环境水侵蚀性无侵蚀盐渍土非盐渍土般工业民用建筑适宜性适宜高层重型建筑适宜性适宜六地震烈度根据中国地震动参数区划图，项目区动峰值加速度为。

由于属于冲击平原，越过了地质活动剧烈地带，地应力小，近年来无震情和带来灾害情况。

地震设防烈度为度，设计基本加速度为。

地震动反应周期为。

第五章项目概况及规划设计项目概况该项目位于县城区与府前街交叉路口向东约路南，根据计划，县政府拟规划建设个占地亩左右广场。

其中有商务办公楼层，购物商场层，精品商铺三栋分别是层层层。

商务区内配套设施齐全，设臵有老人儿童休闲广场，地上地下停车场。

是集购物文化活动城市景观于体中心区，可满足社会各阶层消费游憩餐饮交流等各方面需求。

本项目规划总用地面积，建设用地面积，总建筑面积，其中商场面积，商务办公面积，精品商铺面积，建筑密度，容积率，绿化率，地上停车位个。

二设计依据中华人民共和国规划法及国家相关法律规划编制办法和实施细则高层民用建筑设计防火规范商店建筑设计规范汽车库建筑设计规范汽车库修车库停车场设计防火规范建筑抗震设计规范国家省市其他相关法律法规标准规范等。

三规划设计构思设计宗旨商务中心区位于城区中心地段，作为重要地段重要建筑物，力求在充分理解城市及地域特点基础上，运用现代理念和手法，将商务中心区设计成为幢具有现代气息多重属性综合体。

二设计构思设计构思是方案形成基础，最后也形成了设计基本理念，主要体现在以下几个方面在城市层面上，高层综合体应是城市空间及景观构成部分在区域地块，它应成为丰富该地块空间层次主体景观，成为区域内人为景观标志物形象特色塑造中，商务中心区以现代理念和设计手法，强调建筑商业气息和性格特点，大面积实墙与玻璃形成强烈对比，结合广告位钢结构雨棚等，使主入口更加突出，高档气派在功能在技术层面上，建筑不仅满足功能分区明确，交通组织流畅，建筑环境优美目标，而且与各技术环节相配合，形成功能技术合理综合体。

四项目规划设计规划设计指导思想本着为县增添现代商务城市超景观为目，按照县总体城区规划远景规划要求进行设计，在县政府规划指导下，立足实用经济以人为本设计思想。

力求达到布局合理用地经济设施完善使用方便便于管理环境美化具有地方特色新型商务区。

以提高当地商务环境水平为目，因地制宜合理布局，充分利用土地和空间，兼顾经济效益，社会效益和环境效益，提高土地利用率，最大限度地发挥规划区中土地价值。

二总体设计整体构思，突出地标性本项目用地内建筑体块可以分为四部分，分别为商务办公商场层精品商铺层精品商铺，总平面设计依托地形，结合地块以南区块以及本次设计功能需要，建筑体形上做了些曲线和斜线，增加沿街面长度，同时营造种轻松活泼氛围。

本项目用地内建筑功能可以分为两部分，商务办公和餐饮购物。

主入口设在孙武路东侧，通过入口广场吸引人流，尔后通过内街分流，使区内商业流线串联起，曲折而顺畅，提高商铺人气及买气。

此外，本项目在商场和精品商铺之间架设道四层高玻璃连廊，改善主入口步行街空间比例，夜幕降临，华灯初放，缤纷橱窗，如织人流在玻璃天棚下交相辉映，给人以轻松愉快视觉享受，大大提高了商城艺术品位和商业档次，屋面结合层中庭设计有天窗，丰富了第五立面设计。

合理入口布臵简捷交通流线不同交通分布口，顺应整个现状和环境走势，在设计中分设商场出入口超市出入口员工出入口货物入口，合理高效地组织人流，在充分满足功能区人流集散要求外，力求做到人流和车流互不干扰。

各出入口均设有集散空间并配以大面积绿化停车位，和城市主干道相互结合渗透。

停车设计方面安排商场商务办公地下层空间作为停车场，可容纳个停车位，地面停车场设计于用地北边和西边，员工自行车考虑在商务办公楼层架空部分。

明确功能分区商场为层，层为办公区，精品商铺也是层，层为办公和储藏空间，提高了空间利用率，在功能和使用上达到和谐。

三单体设计办公部分商务办公需要便捷交通条件和舒适工作环境，形态规整而又不失灵活，立面处理形式反映功能。

建筑体量分解错动形成灵活丰富底部形态。

商务办公规则开窗与底部商场灵活立面机理产生对比，使整栋建筑更加活泼生动。

外墙采用灰色天然石材与深灰色金属玻璃相配合与商场取得立面形态关联。

商场部分通过大面积实墙和玻璃产生虚实对比，给人以强烈视觉冲击，结合广告位和雨棚烘托商业氛围。

提高商城品位和档次。

第六章消防与安全消防设计依据建筑灭火配臵设计规范自动喷水灭火系统设计规范建筑内部装修设计防火规范汽车库修车库停车场设计防火规范建筑设计防火规范。

二消防概述本项目地面部分采用钢筋混凝土框架结构，线浇钢筋混凝土楼板，建筑安全等级为二级，抗震设防烈度为度。

项目涉及多种建筑类型，因此在项目建设初期已经做好各类建筑消防设计，保证达到消防要求。

三消防实施保障措施材料选择消防喷洒管材根据设计要求采用镀锌碳素钢管及管件，管壁内外镀锌均匀，无锈蚀无飞刺，零件无偏加方扣丝扣不全角度不准等现象。

消火栓系统管材根据设计要求选用碳素钢管或无缝钢管，管材无弯曲锈蚀重皮及凹凸不平等现象。

消防喷洒系统报警阀作用阀控制阀延迟器水流指示器水泵结合器等主要组件规格型号符合设计要求，配件齐全，铸造规矩，表面光洁，无裂纹，启闭灵活，有产品出厂合格证喷洒头规格类型动作温度符合设计要求，外型规矩，丝扣完整，感温包无破碎和松动，易熔片无脱落和松动，有产品出厂合格证。

消火栓箱体规格类型符合设计要求，箱体表面平整光洁。

金属箱体无锈蚀，划伤，箱门开启灵活。

箱体方正，箱内配件齐全。

栓阀外型