中恒江南第一城项目可行性研究报告投资建议书word文档（49页）

建设部以及政府都认为前期些政策不到位，所以效果不理想，未来仍然需要继续执行，甚至强化。

因此，新六条应运而生。

政策链接国务院规定，自月日起，凡新审批新开工商品住房建设，套型建筑面积平方以下住房含经济适用房面积所占比重，必须达到开发建筑总面积以上。

月日，国家建设部号文件对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见平方米是指套型建筑面积，而比例要求则是针对各城市年度新审批新开工商品住房总面积。

月日，重庆市规划委网站发布相关文件规定，住宅建筑标准层高超过米，房屋面积将按底层面积倍算。

月日，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展实施意见禁止以各种名义集资建房，要求全面停止各级党政机关群众团体事业单位以各种名义投资建购住房，凡正在筹备应立即停止，未开工不得再动工，重庆市监察部门将对违规行为进行查处。

每年建万平方米普通商品房，为确保中小套型中低价位普通商品住房供应，解决中低收入家庭住房困难，意见对此作了量化规定。

拆迁项目要提供便宜房，建设单位在申请建设项目拆迁许可时，必须提供定数量便宜安置房源。

闲置地按出让金收闲置费，除不可抗力原因外，超出土地出让合同约定动工开发日期满年未动工开发，按照出让金总额依法征收土地闲置费，并责令限期开工竣工。

对满年未动工开发项目，收回其土地使用权，收回闲置土地纳入政府储备，按城市规划重新供应土地。

公积金直系亲属可互提买房，意见放宽了住房公积金提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属公积金账户余额，作为购房首付款未建立住房公积金，允许以建立了住房公积金直系亲属名义申请住房公积金贷款。

住房供应结构规定必须和市场相结合和消费者需求相吻合，个城市年度平方米住房供应结构规定仅仅是出于满足中低收入者购房需求，但又如何满足大量有超过平方米住房需求消费者呢国六条中平方米以下住房须占项目总面积七成以上最终被定义为项目控制与总量控制相结合政策，导致本政策在具体执行过程中，存在灵活变通可能性。

但对具体项目而言，尚存在许多不确定因素，公司在开发项目时，应该对此引起足够重视。

年月日，国务院关于加强土地调控有关问题通知发布，中国土地调控新政正式出台，土地闸门将进步收紧。

专家预测，受此政策影响，中国土地价格预计将提高近。

这政策实施，可能将进步增加房地产投资成本和风险。

据调查土地价格在年底，已经上涨。

区集资建房度大行其道，很多企事业单位以各种形式集资建房，严重干扰了商品房市场，本政策出台可以有效减少集资建房现象，在定程度上增加了商品房市场有效需求。

区政府前期在江南新区以集资建房名义所征块地，政府决定不在修建了，这对本项目来说，是个很好机会。

闲置地按出让金收闲置费政策出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值投机行为，同时也在定程度上增加了开发商风险和资金压力。

每年建万平方米普通商品房政策实施，可能增加项目在设计规划方面不确定性，应该引起我们足够重视。

公积金政策出台，使市民置业房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者首付款压力和贷款利息压力，这在定程度上可以激发部分购房者积极性。

在政策方面，虽然国家出台了系列政策对房地产市场进行调控，但以目前发展来看，房地产市场发展并不是过热，而是仍不完善。

诚然，各项政策对于本地市场还是有影响，但对于本项目而言，个规范化市场将降低投资风险，因土地和金融政策而使部分发展商退出也将减轻市场上无序竞争。

土地政策房地产业作为我国重要支柱产业之，是国民经济个重要增长点。

与房地产业密不可分土地市场，则是房地产发展奠基石，为促进房地产市场持续健康发展，需合理利用土地，因此，加大对土地市场监控力度就成为了政府稳定国民经济重要手段之。

政府出台系列关于土地市场政策，方面，在定程度上起到了打击囤地炒房抑制地产开发过度稳定日益增高房价作用另方面，也是房地产市场次重新洗牌，使房地产市场更趋于规范化与合理化。

从国土局数据可以看出，年下半年土地招拍挂价格，王家坡牌楼路段每亩已涨至万元，五桥上海大道百安坝每亩也接近万元土地政策调整，方面将刺激房市价格，同时也会限制部份资金实力较弱房地产企业，但对本项目而言意味着将会有更大市场空间被让出。

房地产销售管理目前，许多开发商在商品房销售中存在些违规操作手法，如囤积房源虚报销售进度无证销售虚假广告等，这些违规销售行为置消费者而不顾，严重损害了普通消费者切身利益，同时也造成了市场信息不对称，阻碍了房地产市场健康发展。

因此，规范房地产销售行为已势在必行。

政策链接重庆市政府常务会审议通过了重庆市人民政府关于调整城镇土地使用税等级税额标准通知，从年月日起，应税土地等级由原来级调整为级，将最高等级土地每平方米年税额由原来元调整为元，最低等级土地由原来元调整为元。

对超出合同约定动工开发日期满年未动工开发，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工竣工满年未动工开发，无偿收回土地使用权。

对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足三分之或已投资额不足四分之，且未经批准中止开发建设连续满年，按闲置土地处置。

中国国土资源部月日公告，从即日起，中国律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。

政策链接月日起，重庆市国土房管局严禁商业服务用房类商场商铺宾馆写字楼及农贸市场等在预售期间分零销售。

同时，商服用房分零销售需取得房地产权证，分零销售单元套内建筑面积不小于平方米。

完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面及时准确地发布市场供求信息，坚持正确舆论导向。

从年下半年开始，区建委和房管局等相关职能部门，采取开展专项检查，加大对房地产市场违法行为查处力度，通过三峡房市网公示市民关心商品房楼盘销售相关手续是否齐备楼盘建设进度信息等系列举措，有效规范了房地产市场建设秩序交易秩序，强化了房地产市场监管职责今后房地产市场将越来越规范有序。

六区城市发展现状及规划展望区地处长江中上游结合部，位于三峡库区腹心地带。

因万川毕汇万商云集而得名，距今已有多年历史。

建国后，曾先后设置万县地区和地级万县市。

直辖后，建立区。

位于主城至宜昌中点，库区中心，周边近万平方公里范围内，辖个乡镇街道，幅员面积平方公里，年末总人口万，城市人口约万，是长江中游唯个城区人口逾万大城市和最重要商业城市，具有广阔市场腹地和辐射区域。

所占据东大门位置与其扼守长江水道要冲地位，决定了其面对长江中下游及府视湖广，北通陕鄂，为市连通大半个中国北方重要岗位，这也为房地产市场提供了个强有力发展基础和平台。

市第二次党代会明确提出，要把建设成为第二大城市，充分发挥区经济带动和辐射功能。

在区城市总体规划及十五计划中，提出了城市发展要过江推进尽快形成江两岸八大组团格局。

经济总量目标十五规划地区生产总值年均增长以上，年人均国内生产总值达到美元。

工业增加值年均增长，工业经济效益综合指数达到全社会固定资产投资年均增长社会消费品零售总额年均增长地方财政收入平均增长城镇化率达到人口自然增长率控制在以内城市居民人均可支配收入年均增长农村居民人均纯收入年均增长单位地区生产总值能源消耗比十五期末降低左右。

城市建设目标第二大城市三峡库区经济中心把建设成为第二大城市三峡库区经济中心城市定位，已经得到了上至中央下至各级地方支持和肯定，并被写入市政府工作报告和市十五规划纲要，市将采取特殊政策，集中力量支持建设成为第二大城市。

建设为第二大城市是重点战略之，就是城市发展过江推进，开发建设江南新区，最终人口争取达到万。

加快基础设施建设，进步完善城市功能，稳步推进旧城改造，完善城市水电气及防灾等设施。

完成江南新区核心区建设和苎溪河流域综合整治工程，建成南北滨江路三峡移民广场。

建成万宜铁路万开和万云高速公路万石高等级公路江南集装箱码头期工程，实现小时。

加强能源设施建设，加快水利设施建设，城域网在城区实现全覆盖，城区宽带覆盖率达到以上。

生态环境目标基本实现城市环境优美生态良性循环，森林覆盖率达到以上，水土流失治理率达到以上，大力发展循环经济，按照减量化再循环再利用原则，以低消耗低排放高效率为目标，逐渐形成能源节约型经济增长方式和消费模式。

中远期规划年建成百万人口级大城市建设第二大城市规划分为三个阶段到年，主城区人口达到万，建成区面积平方公里，城镇化率达到到年，主城区人口达到万，建成区面积平方公里，城镇化率达到到年，主城区人口达到万，建成区面积平方公里，城镇化率达到，在三峡库区率先实现现代化。

阶段五年打基础，到年，实现三个建成。

是建成经济强区。

主要经济指标实现三个翻番。

国内生产总值年均增长，在年基础上翻番，达到亿元地方财政收入在年基础上翻番，年均增长，达到亿元全社会固定资产投资年均增长，五年累计投资亿元，在前五年基础上翻番。

各项人均经济指标在渝西经济走廊和三峡库区生态经济区力争第。

二是建成百万人口级大城市初步框架。

主城区建成面积达到平方公里，城镇人口达到万，城镇化率达到。

三是建成文明进步新。

生态环境得到改善，可持续发展能力增强，市民素质明显提高，社会事业全面进步，成为三峡库区科教文卫中心。

二阶段十年构框架，就是到年基本构建起百万人口级大城市框架，主城区人口达到万左右，城镇化率达到，经济增长速度处于全市领先水平，国内生产总值超过亿元，人均达到全市平均水平，城乡人民过上宽裕型小康生活，把建设成为经济发达社会文明环境优美人民富裕第二大城市。

三阶段二十年建成百万人口大城市，就是到年主城区达到平方公里，人口万左右，城镇化率达到，经济增长继续保持较高速度，国内生产总值在年基础上翻三番，超过全国平均水平，把建设成为经济更加发展民主更加健全科教更加进步文化更加繁荣社会更加和谐人民生活更加殷实，综合实力在西部地区除省会城市外力争排在二位。

十五经济和社会发展主要目标比较年均增长国民经济生产总值固定资产投资工业增加值社会消费品零售总额城市居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入单位生产总值能源消耗十五经济和社会发展主要目标比较国民经济生产总值固定资产投资工业增加值社会消费品零售总额城市居民人均可支配收入农村居民人均可支配收入从上图中可以看出，十五期间年，区规划国民经济年均增长幅度达到了，远远高于全国和市规划指标全国为市为，显示了区对未来国民经济发展乐观和自信。

国民经济高速发展必将推动区房地产市场迅猛发展可以预测，十五期间，房地产将面临新发展契机。

第二章项目概况及场址第节项目概况项目名称江南第城