中铁建章丘土地获取项目可行性研究报告投资建议书word文档（36页）

市场陷入新轮观望新国十条出台后，各部委各级省市政府将陆续出台相关配套执行细化政策，包括央行银监会加强房地产信贷管理第二套住房认定标准济南各行已经明确贷款政策财政部税务总局制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策国土资源部改革土地出让方式住房建设部编制和公布住房建设规划同时，细化政策还要落地实施执行。

可以认为，继年初房地产政策调控后，新轮更严厉房地产政策调控在月中旬拉开序幕，接下来个月内政策调控预期仍在持续，市场进入新轮观望政策调控消化期。

从目前看来，政策几剂猛药肯定会影响到成交量和带来不可避免观望迷惘，目前客户观望心态是最值得我们关注。

从个别项目来看，来电来访量明显下滑，退房现象频有发生。

小户型公寓商业写字楼等投资型物业受影响，但幅度不大小户型公寓项目原本属于投资性物业，但由于近年济南经济处于调整中，投资者投资热情受到较大平抑，因此购买小户型公寓群体多以自住加过渡为主，以首次置业为主，总价低，首付款比例相对少，这部分群体受政策影响较小其次，公寓经过过去几年增长，进入年小户型公寓新增供应量有限，而且存量经过年消化所剩不多，造成当前小户型公寓供求关系是供应偏紧，而需求相对还是比较旺盛再者，由于小户型公寓中有比较多单身公寓，方面总价低，另方面租赁活跃，因此投资者比较喜欢投资单身公寓，投资需求比较旺盛，目前政策提高首付到五成，影响是单个投资客购买套数会有所减少，但整体需求与供应相对还是比较平衡。

受影响比较大是小户型公寓中偏大户型，总价过高，对自住过渡需求和投资需求都造成过高门槛。

商业写字楼首付款比例都是，在现有信贷政策之下，影响不是很大。

④整体购房需求大幅下降，市场刚性需求陷入观望受影响最直接是投资需求，当前政策重点打击对象就是投机需求，其次是投资需求，济南市场基本上没有投机需求，主要以长线投资为主，追求出租回报，首付大幅提高，大大打击着他们投资热情升级换代改善需求在这轮政策调控中也受到抑制，在信贷收紧大环境下，二套房贷界定比较简单，购买第二套住房就是二套房贷，因此改善需求也属于二次置业范畴，首付不低于五成而对于购买力很强改善需求，影响不大，他们主要购买物业为豪宅，首付四成和五成差别不大，但购买力不是很强改善需求，由于购买物业总价比较高，首付增加成压力非常大而对于恐慌性购房，由于目前政策改变了市场预期，他们由看涨转成看跌，观望随即产生而正常刚性自住需求，在目前政策下购买平米以下中小户型仍然能享受到首付两成，这种情况政策影响比较小，但购买平米以上首付要三成，会有部分由于购买力不足而放弃购房或退而求其次。

信贷收紧对首次置业影响面超过。

年政策出台后，经历三年多发展，比重仍然是倒挂严重。

平米以上供应在年新增住宅里占比超过含别墅，普通住宅里平米以上比例也超过。

而新政规定首次购买平米以上首付不能低于，较之前政策宽松时候要增加成首付，置业门槛大大提高，政策对首次置业影响面超过。

中档楼盘影响大，高档楼盘依然热销从楼盘档次来看，政策之下影响比较大为市场中档楼盘，均出现了不同程度成交量下降甚至退房现象但相比来看，市场偏中高档项目特别是品牌企业开发高档项目受政策影响并不是很大。

根据思源对市场监测我们了解到，像海尔玉兰公寓尚品清河鲁商常春藤等由品牌企业开发中高档楼盘依然呈现热销景象，月日，尚品清河招募会员出现了连夜排队现象，当日招募会员名月日，海尔绿城玉兰公寓开盘，均价元平米，当天销售总额亿元，销售率高达月日位于长清鲁商常春藤项目开盘热销，且价格比预期价格上涨元平米。

山东房产新政，提高购房落户门槛月日出台山东房产新政，虽然有利于打击炒房，但也变相提高了落户门槛，新政对异地购房规定商品住房价格过高上涨过快供应紧张城市，商业银行可根据风险状况，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

虽然目前省城多数银行采取对异地客购房松绑政策，将异地购房视为二套房。

但按照山东房产新政，对贷款购买第二套住房家庭，贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率倍。

这样很大部分刚性需求者进步陷入观望情绪，购房门槛提高时间使得他们对于楼市望而却步。

四章丘城市环境发展分析省辖济南市代管县级市章丘市西距省会济南市区公里，是省辖济南市代管县级市，总面积平方公里，辖个乡镇街道，个行政村居，总人口万。

区划章丘市辖个街道个镇个乡明水街道双山街道龙山街道枣园街道埠村街道圣井街道官庄乡黄河乡辛寨乡曹范镇普集镇相公庄镇绣惠镇刁镇水寨镇垛庄镇文祖镇高官寨镇白云湖镇宁家埠镇。

二自然风景优美，旅游资源丰富，人文气息浓厚章丘历史悠久，人杰地灵，是龙山文化发祥地。

先人早在年前即在这片沃土上生息繁衍，并创造了历代英才。

有城子崖遗址齐长城东平陵故城等众多历史遗迹，近年发现洛庄汉墓危山彩绘兵马俑名扬海内外。

历代名人辈出，是战国时期哲学家邹衍唐代名相房玄龄宋代词人李清照近代商业资本家孟洛川故乡。

章丘资源丰富，现已探明矿产资源有种，是全国重点产煤县市优质铝土出口基地和石灰石储区。

境内自然景观优美，有百脉泉七星台锦屏山朱家峪民俗村等风景区。

市区群泉喷涌，素有小泉城之称。

全市男女性比例为。

有回蒙古苗侗哈尼满朝鲜土家等个少数民族，人口人。

三章丘市政南迁，大学城仅在咫尺章丘城市布局已向西跨过绣源河，向经十东路发展，重点建设四大城市综合体，章丘城市中心南移西移，明水开发区是章丘对外开放窗口，新政务中心与大学城近在咫尺。

四小结五区域住宅市场分析以下是我们针对目前章丘市场在首典型丘住宅项目且能对本案形成竞争威胁项目进行调研分析，并据实作出相应判断，以供贵公司为项目拿地以及后市判断提供相应市场依据。

本次竞品样本选取了在售齐鲁剑桥项目山水泉城项目福泰新都城以及诺贝尔城项目，以下是个样本调研数据城市规划科学合理自然风景优美旅游资源丰富人文气息浓厚地产市场潜力广阔，发展空间极大，供需分析市场供需基本持平，供需结构合理竞品项目实际供应量实际消化量上半年上半年齐鲁涧桥套左右，约万平米套左右，约万平米套左右，约万平米套左右，约万平米套左右，约万平米套左右，约万平米山水泉城南城万万万内部消化万，市场消化万万约套，约平米山水泉城北城万其中住宅万，约套房源万万约套，约平米福泰新都城约万约万万万万约平米诺贝尔城万万万万小计万平米约万平约万平约万平约万平万平年消化率数据来源市场调研基于以上对在售项目调研分析，我们做出结论从年到年上半年章丘代表性项目供需分析来看，供需分析基本持平，年消化率都在达到了，特别是年市场反弹，市场消化率达到了以上。

而年上半年消化率仅在，主要原因是新政影响，年上半年，国家以及山东省都出台了组合拳，市场陷入了观望状态。

从各年度供应与消化来看，年虽然直被成为寒冬年，但是章丘市场受到影响并不大，供需比较为正常年市场开始反弹，从小阳春开始路高歌，整体市场供应量与消化量都达到个新高，市场良性发展年上半年由于受到新政影响，供需比呈现不平衡，整体市场价增量减是整个市场普遍现象。

二潜在放量分析潜在放量风雨欲来，未来竞争较为激烈竞品项目剩余供应量预计未来两年半潜在供应量下半年年年双山项目万万万齐鲁涧桥约套房源，约万平套，约万平套，约万平套，约万平山水泉城南城约万万万万山水泉城北城约万万万万福泰新都城约万万万万诺贝尔城约万万万万翡翠东郡约万万万万小计约万平米万万万数据来源市场调研基于以上对在售项目调研分析，我们做出结论目前在售项目大盘占主导。

目前在售项目未来潜在供应量都在万以上，其中山水泉城福泰新都城以及诺贝尔城体谅都超过了万。

未来竞争较为激烈。

未来潜在供应量达到了万，对有限章丘需求市场形成巨大挑战大盘未来存量较大，势必会给章丘未来房地产带来较大市场竞争压力。

三价格分析价格持续走高竞品项目过去两年半实际销售价格年上半年齐鲁涧桥元含装修元不等山水泉城南城山水泉城福泰新都城多层元诺贝尔城洋房洋房章丘区域大致住宅均价数据来源市场调研基于以上对在售项目调研分析，我们得出从年元市场均价到年市场均价，整体市场价格在持续上扬。

四产品分析以小高层高层为主舒适性户型为主竞品项目建筑风格建筑形态主力户型是否精装修齐鲁涧桥欧式风格别墅多层小高层房两房精装修，装修成本在元山水泉城现代风格小高层高层三房毛坯山水泉城南城现代风格小高层高层栋多层三房毛坯福泰新都城现代风格洋房多层小高层高层三房毛坯诺贝尔城西班牙风格别墅洋房小高层毛坯数据来源市场调研部分畅销户型结论目前市面上在售项目中，齐鲁涧桥和诺贝尔城具有比较典型风格特征和楼盘品质，山水泉城作为个大型社区，也有定风格特点和档次，其他项目大都没有什么建筑风格可言，楼盘品质较差，产品设计均有较明显缺陷。

在售项目除了齐鲁涧桥为多层住宅外，其他可售房源均为小高层高层。

受该区域住宅需求影响，以平米中大户型为主，小户型供应量较少。

舒适型两房和经济型三房比较受客户青睐。

除齐鲁涧桥为精装修装修成本约元以外，章丘其他在售项目均为毛坯房。

五目标客群分析客群呈现多样化竞品项目客户来源购买目或需求特征其他齐鲁涧桥章丘以及周边乡镇客群为主，济南淄博济阳客群为辅改善性居住为主，辅以部分外地投资型客户山水泉城南城重汽济钢力诺等周边大型企业客群，以及周边外地或者济南人购买主要看重其良好自然环境，多以养老投资为目。

客户较为看重现房，济客户与章丘客户比例基本在山水泉城周边企事业机关单位职工，章丘部分高端收入人群改善性需求为主，多为二次置业，部分为投资型客户福泰新都城章丘以及周边乡镇客群为主刚性需求为主，部分改善性此楼盘体量较大，但消化速度般，与齐鲁涧桥仅路之隔，但其产品较般诺贝尔城以上是济南历下区历城区及高新区客户改善或投资，二次甚至多次购买数据来源市场调研从目前区域在售项目客群来看，客群呈现多样化，根据其楼盘产品档次及价格。

其面对客群层次也有区别。

大部分中档楼盘面对客群主要是章丘本地周边乡镇以及就近工作企事业单位职工，以刚性需求为主中档楼盘如山水泉城南城以章丘本地客户与济南客户比例在左右，基本持衡。

而诺贝尔城则主要面对是济南客户，占到左右，以改善性投资型客户为主，多为二次或多次职业者。

六章丘双山项目本体分析项目区位地处章丘市新政务区南临，坐享完善政务配套本案南与章丘新政务中心为邻，北与章丘大学城相接，西边是老住宅小区明星小区，东边是新建但已销售完毕小区龙泉小区。

本案地处章丘明水开发区，是章丘与济南对接中无可争议块金地，也是承接济南部分产业转移重要基地，加之章丘新政务中心及大学城日渐成熟，在济南与章丘对接部，形成了经济圈政务圈大学圈高尚居住圈四圈合黄金地带。

现在有经十大道未来有轨道交通，便捷通达济南经十东路世纪大道旅游路济青高速济青公路济莱高速等城市主干道，济南至章丘轻轨建设即将启动，将加快济南与章丘城市对接，进步促进了这区域价值跃升。

二项目指标占地亩约，容积率，建面约万，其中住宅万多平米，商业约平米。

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