中高档精品住宅项目可行性研究报告投资建议书doc文档（52页）

项目周边部分房地产项目详情滨湖品阁表滨湖品阁详情表项目名称滨湖品阁住宅项目类别高层项目地址紫云路与西藏路交口西南角项目价格元开盘时间交付时间付款方式商业贷款，次性付款项目公摊容积率绿化率建筑面积万平方米占地面积亩住宅总套数户停车位数量个建筑结构剪力墙结构供暖属性供暖用气属性燃气集团天然气装修与否毛坯教育配套合肥附小四十六中景观配套休闲景观交通状况快速公交观湖苑表观湖苑详情表项目名称观湖苑住宅项目类别高层项目地址位于紫云路与天山路交汇处东南项目价格元开盘时间交付时间付款方式商业贷款，次性付款容积率绿化率建筑面积占地面积亩住宅总套数户停车位数量个建筑结构剪力墙结构供暖属性供暖用气属性燃气集团天然气装修与否毛坯教育配套知名双语幼儿园师范附小中景观配套中央景观交通状况快速公交滨湖世纪城表滨湖世纪城详情表项目名称滨湖世纪城住宅项目类别高层项目地址位于滨湖新区，西面紧邻徽州大道，南临紫云路，东临庐州大道，北临南京路项目价格元开盘时间交付时间付款方式商业贷款，次性付款容积率绿化率建筑面积万平方米占地面积亩住宅总套数停车位数量建筑结构剪力墙结构供暖属性供暖用气属性燃气集团天然气装修与否毛坯教育配套合肥中师范附小四十六中景观配套中央景观交通状况快速公交综上所述，通过与三个地理位置相近类型相似楼盘比较可知，合肥蓝鼎假日小区位于广西路与长沙路交汇处，滨湖新区第人民医院东南面。

周边学校商场公交公司医院银行等配套设施十分齐全，交通相当便利，环境良好，地理位置优越。

由此可以看出蓝鼎滨湖假日是目前合肥较为理想居住场所之，在房地产市场上具有良好前景。

结论通过以上分析可知从滨湖新区作为合肥市现在最主要发展区域板块来看，该区域房地产市场直是合肥市热点区域。

根据年销售情况和对可预见性政策充分估计来看，滨湖新区依然是合肥楼市热点。

因此，合肥市滨湖新区市场条件优越，适合住宅项目建设，相信蓝鼎滨湖假日楼盘销售前景应该比较乐观。

第四章项目定位项目分析优势地段优势滨湖新区处在合肥目前建设前沿阵地和核心区域巢湖拆分并入合肥，加大了合肥机遇附近有师范附小青年路小学中中等，学生入学非常方便合肥地铁号线起始点在滨湖规模及产品优势蓝鼎滨湖假日位于滨湖新区中心位置户型设计简约大方紧凑合理，面积控制较好蓝鼎品牌效应影响力还是比较大。

劣势项目周边小区扎堆，竞争非常激烈附近虽然有小学和中学，但是没有高校周边目前已开发许多住宅小区，基本进入建成区阶段。

项目离路边较近，会有部分噪音及灰尘污染机会此项目周边日益繁华，而且环境非常好，为项目立意提供了可能片区内已具有定物业集聚规模，且已具备元价格基础，开发及消费已具备定成熟度，为提高物业档次，拉升物业价格创造了条件。

合肥潜力地段物业，具有升值可能附近有大型超市，出行购物便利。

且离医院较近方便就医。

本项目周边汇聚大量企业和高素质人群，为本项目发展提供良好机会。

政策扶持将给合肥发展振兴带来很好机遇，良好大环境将为本项目开发销售带来很好机会。

威胁竞争风险周边及可比地段在建待建项目对本项目有竞争压力。

市场风险房地产项目是涉及到开发商实力与经验建筑设计建筑施工营销企划装修装潢物业管理等众多方面专业化工作，只有每个环节都把握好才能使该项目顺利开发。

政策风险愈来愈严市场调控政策使得市场需求量进步减少，未来房价走势，不容乐观。

项目客户定位根据本项目市场定位，本项目目标客户定位不仅包括在此附近地段景观竞争对手目标客户，还将吸引受本项目形象定位吸引其他高素质买家。

根据区域市场表现特征和对本项目详细分析探讨，针对上述规划构想，本项目未来市场目标客户群体可以进步锁定为区域企业中高级管理人员公务员投资者。

周边区域公司白领及教师。

其它区域中青年置业者。

外区域客户及其它客户。

项目形象定位将项目优势挖掘，结合项目地理位置目标客户楼盘规模配套设施等素质因素对项目进行度身订做宣传定位。

随着合肥城市不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才策略，使不少知识型移民汇集到合肥来。

这个消费层带动了合肥对房地产需求，也使合肥房价随着市场需求随之增高，他们将是支撑合肥地产发展重要力量之。

合肥市政府大打城市牌，此牌出，聚集效应明显，吸引大量高素质人才来合肥工作并且居住。

随着新城市中心建成，这带市政基础设施将更加完善，对客户吸引力加强，会有更多人从镇区搬来城区居住。

对于白领阶层来说，购买中小户型住宅，第考虑是地段，其次才是成本必须有便利交通，成熟社区生活配套，才适宜自住。

蓝鼎假日所处位置优越，非常适合城市主流白领群体选择为长期居所，是白领真正心仪完美宅地。

市场策略价格策略主要考虑成本市场竞争等，企业根据这些情况来给产品进行定价，从而吸引买家注意力。

销售策略开盘后，首期进行前期推广活动，紧接下来是中期推广，中期销售是非常重要，可采用多种方式进行宣传推广。

把每个月作为个销售周期，每个周期主打种产品，采取先易后难方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。

根据市场反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中新鲜感。

尾期销售策略任何商品销售部分分为四个时期进入期成熟期持续期和尾声。

楼盘销售率成左右时候，余下单位便称作尾盘。

卖尾盘时已不能大量花费人力财力，这时可以采用些促销策略去吸引消费者注意力。

根据剩余尾货特点如户型面积总价等进行分类，对不同类别制定不同销售目标，使用不同销售手法，使之更切合实际，针对性更强，从而达到推销产品目。

产品策略。

销售中心给人第印象要吸引消费者，所以产品现场包装也是相当重要。

作为客户接触本项目第件产品，第印象是否吸引将直接影响其购买欲，所以建议必须先为项目营造个喜庆。

并且看样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接最真实体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房优劣对楼盘销售起着关键作用。

因此，样板房设置要非常慎重，要认真研究顾客心理布局质量装饰外观家私甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境介绍和描绘。

同时在装修样板房时还应尽力掩饰其结构上些不足之处。

宣传推广费用按照目前市场平均水平，考虑市场竞争性推广总费用大约占总销售额。

在产品导入期和公开发售期，由于推广力度大，推广费用会较多，所以，这段段应占整体推广费用。

其后则以实际销售情况分阶段实施。

项目评价本案处于滨湖新区中心位置，交通便捷，周边规划各类配套设施齐全，未来发展前景非常好。

购物永辉超市医疗市第人民医院教育合肥师范附小四十六中应俱全。

滨湖新区作为合肥市未来政务中心和新城市增长极，区域经济发展前景优越，区域市政配套交通状况良好，未来区域就业机会多，随着城市建设推进和经济发展，区域人口和人流不断增加，可以预见城市购买力和消费力也将在本区域内得到释放，是房地产市场黄金地段，主要目标人群集中在合肥本地和对滨湖新区认可并有生活情节中高端置业人群。

滨湖新区人口规模还是比较大，人流比较密集，较大消费潜力和空间支撑着区域经济发展。

第五章项目建设条件研究项目建设地点蓝鼎滨湖假日位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向十字线将地块划分为个完整分区。

项目建设条件研究自然条件合肥是安徽省省会，位于安徽中部，是全省政治经济科教文化中心和交通枢纽。

并且合肥市所出地理位置也非常优越，位于中部地区，未来发展具有巨大潜力。

项目用地环境评价本项目位于合肥市这几年正全力打造滨湖新区，是个具有巨大发展潜力板块。

项目周边配套设施齐备，超大型超市娱乐城市中心医院人民银行国际会展中心国际金融中心合肥市第中本部屯溪路小学等分布四周。

项目交通便利，路网四通八达，随着滨湖新区发展将有多路公交开通，可直达主城区中心地带，正在建设城市轻轨将在项目东侧设站，为城市生活加速。

整个项目是居住休闲娱乐旅游为体生态型高档社区助力。

综上所述，本项目开发具有良好市场环境，有较大市场需求，但竞争也很激烈。

但是总来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好经济效益社会效益及环境效益。

建设场地条件滨湖新区市政设施有道路工程排水工程供水管网电信管网电力沟路灯工程煤气管网道路绿化工程等。

形成完善路水电气通讯等市政设施。

资源供给情况建筑材料供给建筑材料需要量将根据最终经政府批准通过施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可材料价格执行。

需甲方提供材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。

施工力量组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力信誉好报价合理最优施工单位进行施工。

项目施工期间动力水等供应本项目施工期间动力水均在项目原租赁站动力水接入基础上进行相应改造而成。

项目建成后资源供给项目建成投入使用后水电燃气通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在市政道路上均留有出入口，方便业主出行。

第六章项目构想和建设规划项目构想针对地块所在区域建设发展前景，区域房地产市场发展趋势以及项目自身条件，提出如下整体规划思路产品初步定位目标客户初步定位基于以上调研分析结论，本方案目标市场和目标消费人群应是第层面合肥本地就合肥本地目标消费人群而言，倾向于购买此区域住宅客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，了解滨湖新区未来具有无限发展潜力，且已习惯当地生活方式。

因此，我们可以推断，这些客户主要来自合肥南边等区域。

并且滨湖新区作为省政务区，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。

第二层面安徽省内经济发达地区芜湖马鞍山等投资型客户。

这些发达地区投资者被滨湖新区未来发展潜力所吸引，认为滨湖新区未来发展前景良好，所以有投资打算。

第三层面在省外当地人或者喜爱当地风景和环境其他客户。

目标客户特征分析年龄特征年龄分布在岁之间。

这样年龄短具有较强购买欲和购买力。

经济收入家庭收入良好，年净收入约为万元家庭。

职业特征政府官员高级白领和蓝领以及些私营业主。

产品认知和需求特征目标客户群体对小区周围配套设施要求十分看重，如学区医疗设施娱乐场所等。

目标客户群体会关心楼层朝向和建筑风格。

目标客户群体有具有几套住房属于限购范围，而滨湖新区现在不属于限购区域，所以可以考虑购买住宅作为置业。

品牌效应也起着很大作用，目标客户群旦形成对个楼盘或者区域认同和信赖后，将影响周围人想法。

产品初步构想根据本项目周边主要楼盘供应和消化结构情况，建议本项目户型配比如下表项目主要经济技术指标表项目数值单位用地面积平方米容积率总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅平方米会所平方米物业及其他平方米地下建筑面积平方米户均面积平方米总户数户车位配比汽车位个数个自行车位个数个注考虑完善会所配套，设