丰都金港商贸城项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

从严重空置情况看，也反映出丰都整体商业面积规模过大。

市场分析有关结论根据市场研究，我们以下几种经营业态有重大商业机会农贸市场目前丰都农贸市场档次都比较低，规划也不合理，不科学，经营非常混乱，呈现脏乱差现象。

整体处于市场发展初级阶段，还需要更多规范和改进。

农贸市场内装修非常简单，也没有很规范建筑设计与消防要求。

从经营辐射看，形成了新凯路市场批发中心，其他市场零售为主经营特点。

市场上都行成了固定摊点与农民动态摊点相互共存形象，以及农民挑担游动卖菜形象。

综合目前丰都农贸市场现状，不能满足现代社会发展与居民生活水平日益提高市场需求，丰都农贸市场有待更进步深层次开发建设，符合城市提升和发展，满足日益提高市场需求。

百货批零市场目前丰都服装鞋帽类等百货综合批发市场，卖场装修都比较简单，呈现批零商品档次太低，卖场经营商品同质化非常严重，经营手法上都是个体户形式，聘请部分营业员和收银员得形式经营，统收银，都显得非常单，经营模式简单，并无特色。

导致这个批发市场直在形象和规模上成不起气候，难于承载个万人口大县最具市场需求商品市场，可以看出这个市场潜力是没有被充分挖掘出来，所以也导致在平都大道商业街上形成了大大小小零散中底端服饰鞋类箱包等商铺，这些都需要整合，商业升级。

娱乐场所目前丰都场所所体现出来是经营非常混乱，管理不规范，同质化非常严重，与般歌厅，酒吧冲击市场，使得整个市场有待整合，提升机会。

综合看，目前丰都娱乐场所毫无特色，不能满足丰都人们日益变化多样化生活休闲娱乐性需求。

从本项目临近滨江地域资源优势，发挥滨江特有资源，融入休闲娱乐场所经营种类，将会更大化提升项目商业价值和社会效益。

步行街目前丰都市民在语言上俗称步行街有两条其是河北路步行街，其二是新城市广场步行街。

从目前丰都城市规划看，规划得比较成型步行街就是河北步行街，也是唯条可打造成丰都独具文化特色及可涵盖较大规模商业步行街。

总之，步行街进步提升打造非常具有其社会效益，居民可以在此逛街购物休闲赏景娱乐，其乐融融。

综上，丰都目前商业布局，从广义上，平都大道中段以宏声商业广场为中心，两侧涵盖新世纪百货和重庆百货，现行定义为丰都第商圈。

从现有丰都主题商场或百货商场情况来看，大部分业态并没有形成规模优势，以及在层次和形象上都比较差，多数是简单引导结合时间积累自发形成，缺乏专业管理。

可见从长远商贸发展来看，以上大部分业态需要整合提升，形成更具时代气息，融现代化环境与经营管理体商贸城。

按照市场调研，消费者反馈，众多市民也是非常看好本项目，也非常看好滨江商业发展，普遍认为本项目可以开发建设个新商贸城，在层次和形象上比原有批发等相关市场作进步提升，适应社会发展，满足消费者日益提高生活需求。

所以，本项目规划建设具有时机优势和区位优势，能很好地融合政府宏观规划，实现较好社会和经济效益。

三项目建设意义提高丰都城市竞争力，助推滨江商贸中心形成与发展丰都县位于重庆市版图中心，近年来，丰都紧紧抓住三峡移民西部开发扶贫开发等历史机遇，全面完成二三期移民迁建任务并顺利通过中央和重庆市验收，四期移民基本完成搬迁安置任务，安稳致富工程切实推进。

在年月黄长武县长做政府工作报告中指出要推进丰都上档升级，提高城市竞争力。

本项目所在滨江路是政府重点改造三条主干道之，项目开发对于丰都滨江商业中心形成与发展具有极大助推意义。

丰都金港商贸城将以前瞻性商业和运营体系，推动河北步行街下段成为汇聚中高端商业激励创业引导消费城市新商圈，成为衔接老城区和新县城枢纽，将吸引老县城名山老城新县城以及区县客人汇聚于此，站式购物站式娱乐站式休闲，突破老城旧有商业格局，有利于增强城市商业辐射功能，提高丰都城市竞争力。

同时，丰都金港商贸城通过科学规划和建设，依托日珥公司开发经营实力，采取整体推进方式，建设高水平商业运作，形成复合型滨江新商业中心，成为丰都区县乃至重庆中部地区商贸发展创新制高点。

构建和谐社会，提供就业与小额创业双平台我们也清醒地看到，丰都经济社会发展还存在较多困难和问题，其中，移民安稳致富直是迫切需要解决社会问题，主要原因是移民迁建后产业空虚问题突出，县内企业就业容量有限，城镇居民自主创业能力不足，增收致富渠道不多加之移民遗留问题纷繁复杂，维护社会稳定压力较大。

制约经济社会发展基础瓶颈尚未得到完全突破，全县负重自强干事创业氛围还不浓厚。

丰都金港商贸城建设，可以提供至少几百个子项目小额创业机会，同时带动社会就业数千人，拉动社会消费需求估计每年为数千万元，极大地丰富了丰都县文化娱乐休闲生活，对于构建和谐社会，塑造独具人文特色山水民俗风情街，具有很大推动和促进作用。

扩大并健全本土旅游商品和特色产业贸易流通平台在年政府工作报告中，县政府提出要大力发展丰都旅游产业，启动全国旅游强县创建工作。

立足丰都旅游资源优势，完成名山景区修缮景区公路建设结合城市升级改造打造旅游商品条街。

丰都金港商贸城所处滨江路是县城新风景长廊，是城市新风貌新风尚形象体现，具有开拓旅游资源发展特色本土产业天然优势，本项目在商业街侧规划了丰都特色旅游产品小吃手工艺品特色区，就是为顺应这种形势，成为个开创并扩大城市旅游文化交流，开拓特色商品贸易服务绝佳平台，必将进步提升丰都县旅游产业新形象。

解决现有存量商业空置，发挥物业商业价值和社会意义消化现有存量空置物业是项重要举措。

目前看，丰都存量空置商业总体量偏大，埋没了其应有商业价值。

本项目进行商贸城整体改造开发建设是非常必要，经整体改造，不仅提升了现有商业层次和形象，扩大商贸经济规模，优化了商贸业布局结构，实现了盘活存量空置商业，可实现较大经济效益和社会效益，对丰都发展产生积极影响。

依据丰都城市升级改造政策，深化提高丰都商贸业升级发展商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣项重要元素。

大力发展商贸业可带动整体经济发展，具有非常深远积极意义。

目前丰都县城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没有经过科学培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们日益升级文化生活需求。

随着县城城市升级改造工程逐步推进，城市功能发展，深化并升级商贸业将会是个必然发展历程。

四项目建设分析项目情况项目基本情况本项目位于丰都县河北步行街下段至滨江大道段，为商业项目，共有三层裙楼，地面两层，地下层，总建筑面积约，负层为，临街层，临街二层，塔楼为丰都县食品公司员工家属楼。

整条街区呈型，有度缓坡，街长约米，宽约米，街中间是绿化隔离带，两侧为临街街铺，部分是底框，为框架结构。

该商业项目南临滨江大道和长江，北接商业路，西临江南汉墓群，东面紧接是丰都移民住宅小区。

项目于年建好，目前现状是项目所在居民楼已全部入住，街区目前有零星经营商家，部分是糖酒公司仓库，直未投入使用，全部为毛坯房，二楼外墙窗户玻璃已破烂，整体墙面比较陈旧，形象不佳。

步行街现有零星经营商家，但人流稀少，生意以夜啤酒和棋牌为主，未形成商业气候。

项目周边环境项目南临滨江大道长江，具有临高望江景观优势，与名山镇旅游区隔江相望。

滨江路是丰都县次主干道，在售地产项目较多，是县内传统家电五金日杂服装批发市场集散地，也是市民工作之余休闲逛街景点区，根据年政府工作报告工作规划，该路段将打造成房地产开发示范街并进步完善其服装批发市场功能。

项目地处整条河北步行街下段，北接商业路，该路段多为为家电建材专业市场，由于本项目长期闲置，其人流不如步行街上段多，除了开心超市带动不少人气外，其余店铺生意均较清淡。

项目距离丰都主干道平都大道繁华中心只有六分种步行距离，在吸纳人气带动消费上具有成为次级消费中心地势，经商业打造可与平都大道核心商圈形成互动互补优势。

项目优势与机会综合项目基本情况，以及周边目前现有设施情况，就项目，作出分析如下优势通往项目交通与人行道路通畅，项目主入口面临宽敞步行街。

项目紧靠滨江大道和长江，整体可导入滨江商业街概念，融入长江和滨江景观带，可借助景观和形象上认知度较高优势。

项目紧接商业路商业超市和家电市场火锅餐饮比较成熟，商业氛围也较浓厚。

商业两侧次街是目前县城辐射城乡服饰鞋帽建材等中低端批发市场，已形成定商业印象。

周边居民比较密集，尤其是老县城移民较多。

项目北侧，距离分钟路程是县城商业中心，离核心商圈较近。

项目紧靠丰都港该港每天发船前往重庆，以及宜宾，为个人流物流集散交通枢纽。

机会在人流聚集和承接上，本地段是由商业中心宏声广场通往滨江广场丰都港人行主要通路之。

周边人口比较密集，有潜力挖掘更多人气聚集，可通过对本项目和街区景观打造来拉动日用休闲餐饮和娱乐消费，实现更高商业价值。

在商业氛围导入上，商业路和两侧现有批发零售市场大量汇集，商业氛围及印象导入有定前提基础。

项目评价项目对于丰都商业格局起到拉动实际意义，从总体上看，把本项目商业街和商业潜力打造并挖掘出来，对县城商业生活配套是有非常积极作用，另外，做好本商业项目，也能带动滨江中路商业带商业氛围，促进滨江商业快速发展，且能形成个与宏声商业广场相互动次级商业中心，对丰都现有商圈起到再挖掘再整合再提升实际意义。

五项目经营业态定位及项目评估项目经营业态定位丰都金港商贸城确定项目经营业态，如下规划建筑面积含步行街回租物业为，由仓储式农贸市场百货类商场旅游商品丰都特产男女服装类鞋类童装类服饰饰品类皮具类等组成规划建筑面积为娱乐场所，由娱乐包房大厅等组成。

方案评估意见针对本报告，经公司董事会开会讨论，认为项目经营业态定位，能够结合丰都本土市场情况，挖掘城市升级改造中商业规划布局最大价值，体现丰都作为重庆渝东中心商贸枢纽战略意义，并起到推动全城商贸健全发展与层次提升作用，发挥其应有社会效益。

六项目建设进度安排本项目建设整体进度分为三个阶段，具体安排如下设计报批阶段年月年月前就项目可行性研究报告进行立项审批工作。

经立项初审通过后，展开项目规划设计街区景观设计装修设计方案，并落实最终设计方案报批工作。

项目内部改造消防装饰街区景观改造等方面施工审批工作。

二施工建设阶段年月年月前施工单位落实并做进场准备。

市政管网设施设备落实。

进场施工。

三招商试营业或开业阶段年中期和年底项目商业招商试营业或开业七项目运营及机构设置项目运营本项目运营主要采取自主形式开展，各项物业改造及装修将聘请相关专业公司或专业队伍实施。

项目采取自主经营和商家入场经营相结合经营形式，项目在运营中招商部分由公司成立招商部对外开展，筛选出优秀商家，有效保障项目后续可持续性经营。

在后期将聘请或自主成立商业物业经营管理公司做后续服务，完善经营，力争项目保持良好发展。

机构设置项目运营由重庆日珥实业有限公司进行，公司机构设置各项部门如办公室财务室招商部经营部服务部等等形式开展工作。

，可以说从城市规模上实现了数倍规模扩大，这种大规模扩张，导致物业大量开发，底商面积过剩。

丰都县目前商业网点发展现状区位条件优越，