义乌国际星城项目可行性研究报告投资建议书doc文档（62页）

因此，南京房地产业发展需要广泛吸引各类资金，改善供应不足现状。

发展态势未来年仍是高速期。

依据国际经验和发展规律表明，当人均处于至美元之间，人均建筑面积平方米以下，是房地产业高速发展期。

南京年人均已达美元，按人均每年增长速度计算，达到美元目标需要年年南京市居民人均建筑面积为平方米，按每年平方米增幅计算，达到平方米目标需要近年。

因此，未来至年内南京房地产业仍将处于高速发展期，具有较大发展潜力。

住宅消费需求旺盛。

近年来，南京房价上升总体较为平稳，房地产市场价格处于稳中有升发展态势，但区域之间增长存在不平衡性，商品住宅价格均匀上涨，部分区域成为热点。

年房展会数据显示，参展楼盘单价至元占，至元占，元以上占。

南京市经济持续稳定发展为房地产业发展提供了良好基础，城镇居民人均可支配收入和居民储蓄存款大幅增长为房产业发展提供了强有力支撑。

据统计，南京居民为改善居住条件和年轻人结婚购房成为购房主力军，约占交易量城市被拆迁居民购房，约占交易量，外地购房约占。

年南京城建力度较大，老城环境改造新区建设使房屋拆迁量大增，拆迁使购房预期消费转化为即期消费，获取拆迁补偿为居民购房提供了物质基础。

二级市场放开带动了整个房地产市场联动，房改房上市审批手续简化，影响房改房上市各种政策壁垒已基本消除，越来越多市民通过卖旧房购新房方式来提升住房品质，改善居住条件。

此外，由于南京市居民正处在次置业，再加上从众心理作用，居民纷纷追涨买房，两者相互强化，导致购房需求进步放大。

据资料显示，年，南京市商品房空置率仅为，远低于全国平均水平，今年至月份，商品房空置面积继续下降，仅为万平方米。

随着住宅制度不断完善，促进住房消费政策落实。

南京市居民住宅商品化消费意识不断得到提高，住宅消费需求旺盛。

主要有拆迁安置需求南京市城市道路等基础设施建设任务较重。

随着华商大会十运会举行，旧城改造量更大，这些拆迁安置所产生住房消费需求，具备相当规模。

新增需求家庭可支配增量将有定比例进入住宅消费。

如按我国目前城镇居民可用住房支出占整个消费支出比例推算，南京市年消费支出万元家庭用于住房消费支出在元。

南京市年年人均居住面积年平均增长平方米，按现有市区万人计算，年需增加近万平方米。

南京市城市化水平不断提高，城市人口不断增长，对住房需求也不断提高。

改善居住条件需求，商品住宅销售面积畅旺。

经过对南京市封市民来信统计和户居民访问分析，就目前南京市整体讲，购房需要率较高，很多人有购房打算。

图南京居民住房需求情况分析从南京市民购房需求情况分析中见图更能明显地看出市民对购置商品房需求意向。

在年内有购房需求占近。

年内有购房需求占。

但这些需求意向距有效需求还有段差距，其中，经典楼盘优势地位是个不可忽视因素。

经典楼盘不但可以将有效需求进步吸引到开发楼盘中来，还可以催化另部分需求较为强烈但短时间内不会实现购买行为。

年内买房年内买房年内买房年内买房年内买房年内不买房市场需求呈现出多元化和两极化。

随着基础设施建设力度加大，使南京近郊区房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域不同产品都将有更好市场环境，也都各具吸引力近郊区较低土地开发成本使多样化产品设计和更低密度小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品市场供给份额。

基础设施改善和产品供给丰富为需求市场多元化发展提供了可能。

客户需求方面向多元化发展，另方面也正向两极化发展。

从客户主体特征变化来看，部分原有中高收入客户在近几年收入有了较大提高，需要将原有住宅进行更新换代，同时些新生年轻首次购房者和拆迁户也开始进入需求市场。

这使得需求有向低端市场和高端市场两极发展趋势。

从购买力特征来看，客户购买能力出现两极分化是推动需求市场向金字塔两端发展原动力。

三南京市房地产市场预测房地产价格和供给增幅都将放缓。

近年来，长三角以制造业为基础强劲经济增长速度，是房地产价格不断升高最重要原因，但对房地产价格，首先要分析房地产供求平衡关系变动。

需求方面变动经济增长，外来人口增多。

与珠三角相似，长三角地区外来人口急剧增长，随着外来人口素质和财富增加，他们越来越多地要求当地提供更为优越生活和创业资源，房地产就是其中之。

每个城市都有个类似现象，最好住宅买者多为外地人。

城市改造，拆迁户增多。

随着拆迁法制化进程推进，实物补偿改成了货币补偿，拆迁户得到补贴也大幅增长，拆迁户借机改善住房条件愿望也越来越强烈，二手房市场和商品房市场涌进了最为迫切需求者。

财富积累，投资购房增多。

时至今日，中国经济走出了条经典经济学书上没有描述过景气现象经济增长与通货紧缩并行。

方面，股市持续低迷，利率不断调低。

另方面，社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适投资保值渠道。

房地产市场恰恰成全了这部分投资者。

收入增长，换房成时尚。

随着收入不断增加，对生活质量要求不断提高，住房更新换代成为时尚，包括公积金制度以及单位货币补贴等系列住房制度改革政策更使这要求成为现实可能。

优惠政策刺激住房消费。

银行对个人住房消费信贷提供高至强力金融支持财政补贴以及所得税退税公积金贷款限制放宽等优惠政策，均刺激了消费力提前释放。

供给方面变动土地拍卖，地价推进。

土地拍卖已经不再存在任何理论障碍。

建筑成本上涨。

政府规划和建设标准提高，房地产商追求品质，采用新材料以及降低容积率提高绿化率等，都造成单位面积建筑成本上涨。

住房制度改革，改变供应规律。

以前，单位分房面积较小，周期较长，房地产主要面对机构顾客，而与最终用户距离较远。

现在，房地产商直接面对最终用户，从选址到设计到营销均以客户需求为导向。

土地资源短缺，有效供给不足。

长三角地区是世界上人口最密集地区之，也是土地资源最为短缺区域之，这是支持房地产价格上涨长期因素。

从近期来看，由于市民交通方式限制，大部分人使用公交和自行车助动车，能有效开发房地产土地只限于基础设施较为完备地区。

由以上分析可知，长三角房地产价格是需求和供给变动多种因素相互作用产物。

房地产价格和供给增幅都将放缓也就成为必然。

二市场竞争激烈南京为了加快发展城市建设，对外来资本在房地产市场上给予减免营业税少收服务费优惠政策，这使外来开发商利润率增大。

同时，南京房地产市场公平竞争环境也吸引外地投资者眼光，无论是招拍挂土地出让方式，还是对出让土地上拆迁处理，让市场主体都在平等地位上。

在种种利好因素作用下，外地开发商不断涌入南京，这些异地开发企业通常很有实力。

而南京原先实力型开发商更不会轻易放弃南京市场，都在快速抢占市场，房地产市场竞争因而更加激烈。

三南京市房地产市场发展趋势南京市房地产市场发展趋势可用以下几点来概况根据消费市场调查结论，南京在定时期内，三室二厅房型仍为主导房型。

小高层购买趋向明显上升。

面积在最受欢迎。

对大环境配套及社区服务要求已是南京购房者首选要素。

排除市政建设等外界因素，目前南京购房市场仍有相当大潜力。

在调查中近人在年内计划购房，计划年以内购房为。

说明现已有强人有购房意向。

四销售价格预测项目所在地环境分析本项目地块处于南京市河西部新城区内，属奥运板块。

奥体中心及地铁号西延线地铁二号线都在本地块千米范围内。

河西是南京开发重点，主要分为四大块，分别称之为秦淮风光板块景观大道板块奥体运动板块和滨江板块。

通往河西几条高速通道相继开通奥体中心开工地铁号线西延确立了河西房地产开发在南京大开发中主导地位。

河西新城是南京近年开发重点，市政府要把它建成个经济高速发展，集文化中高档住宅体育商务为体滨江风貌新城区，建设高品质具有标志性商业大楼高档住宅体育场馆和休闲游览地。

为高起点开发未来新城区，政府力邀世界建筑设计大设对河西进行了整体规划。

人均公共绿地平方米以上，绿地率以上。

在年月前，将相继建成宝船公园外秦淮河景观绿地中央公园滨江大道等。

除了大片滨江绿地外，新秦淮河边主城和新区间分界都将是片葱绿。

南部公里滨江景观带将在十年内建成，其中公里示范段明年底就会揭开面纱，她将成为南京外滩，与夹江对岸江心洲起，构成南京滨江特色鲜明滨江景观区。

公里江东南路将效仿上海浦东世纪大道，路幅宽米，两侧各留米绿化带，建成条高级商务大道，两侧建设幢现代化城市标志性建筑。

随着南京新城区逐渐形成，将有万人口从老城区迁移到新城区。

过去直影响河西地区基础设施配套现已有了巨大改观。

据统计，目前抵达或路过河西公共交通车有余班次批大中型餐饮娱乐及配套都先后涉足这宝地些著名大中小学纷纷在河西地区设立分校。

二本项目主要特色本项目主要将在以下几个方面大力加强突破。

学区建立小区幼儿园多语小学等，为业主解除后顾之忧，并大力提升教育层次，使小区教育水平走在时代前列，满足业主特别需求。

综合服务娱乐购物餐饮休憩银行邮局家庭医疗中心小型公安派出所行政机关服务中心等以满足业主各方面需求。

智能化安全防范系统防盗报警周界警报出入口管理访客对讲火灾报警等系统信息管理系统多表计量远抄公共设备监控车辆管理紧急广播与背景音乐等系统，物业管理计算机系统电子公告牌系统网络接入系统宽带光纤接入系统家庭综合布线系统高速宽带数据网络系统小区信息网。

环境数百棵成品大树，上千棵名贵树木合力营造绿荫环抱居家园墙，更多鲜氧更多大自然恩宠，形成个巨大制氧工厂，调节出宜人区域小气候。

流水喷泉戏水池溪流所构成水循环系统，使空气清新润朗，葱茏古木，碧水映晴天。

鸟语花香流水淙淙。

商业机能本项目小区有自己配套商业以及会所等，百货公司群购物中心休闲办公运动家医等全功能生活必须条件，成为河西地区新消费中心。

三项目房产价格确定年南京房展会数据显示，城中房价均价已达元平方米，城西均价元平方米，城东板块均价元平方米，而江宁板块均价也达元平方米。

本项目主要以高层建筑为主。

从河西现有项目平均售价及品质方面考虑，本项目预期销售平均价格应在河西地区现平均售价之上。

河西主要楼盘售价览表楼盘名称建筑类别区属项目地址均价元平方米凤凰花园城名仕嘉园普通公寓建邺凤凰花园城号康桥翠湾普通公寓建邺长虹路号舒心苑普通公寓建邺应天西路与经四西路交叉口月安花园北对面弘辉缤纷家园普通公寓建邺集庆门大街月安花园普通公寓建邺江东南路与应天西路交界处西侧米南湖春晓普通公寓建邺南湖路号鸿仁名居普通公寓建邺长虹路号君园普通公寓别墅建邺建邺区莫愁东路西城映象普通公寓建邺长虹路号正泰阳光苑普通公寓建邺集庆门大街新城逸境普通公寓建邺莫愁湖东路千峰彩翠普通公寓建邺水西门大街茶南小区拓园奥体新城普通公寓建邺河西经四路与石家庄路交汇处根据房价成年商业按揭贷款计算得知，年总收入万元以上家庭可以购买总价值万元左右房产。

而年收入在万元以上家庭在所有受调查者中占，本地块开发产品约户，而南京市年收入万元以上家庭在万户左右，所以，本项目只需要在目标人群中市场占有率达到，则本项目销售任务即可达成。

根据最新统计资料，年南京市商品住宅比上年增长。

而年涨势更强劲，尤其是河西房价节节高攀，河西现有房地产项目售价般均在元左右，而且基本上处于有价无市态势。

本项