乐东“海滨新城”旅游度假区项目可行性研究报告投资建议书word文档（20页）

蓝硅谷热带海洋与农业科技会馆区主要建设内容为中心会馆区含四星级酒店科技企业会馆区科研实验配套服务中心科技成果及信息交流服务中心科技产品展示中心技术培训中心院士及专家流动工作站风险投资企业会馆区等，另外为园区科技企业或风险投资企业提供科技创新成果转化所需各类中试实验示范推广基地部分在园区内设立。

旅游码头及国际游艇会馆区望楼港岭头港及项目区未来人工内海水域可开辟游艇码头，码头基础配套设施由开发公司统营建，游艇会馆采取产权式营销经营模式。

旅游度假区内拟建设个千吨级泊位个百吨级泊位和余个小型私家游艇泊位。

为吸引国内国际游艇专业经营机构参与，码头区拟统规划产权式国际游艇会馆区，除游艇码头等公共配套设施外，各专业游艇经营机构会馆设施可以自行投资建设其经营管理模式与产权酒店相似。

海滨高尔夫球场及国际高尔夫会馆区旅游度假区内拟建设座洞国际顶级高尔夫球场和个洞高尔夫练习场，作为项目区重要旅游度假功能设施。

球场区还拟建五星级中心会馆和与之相配套高尔夫别墅群高尔夫教习中心高尔夫文化公园。

乌托邦现代农业度假公园示范项目区拟选址于黄流镇三曲沟地区，初步设想采取公司农户项目合作方式，对三曲沟地区集体土地和农民个人承包土地进行资源化整合，即由我公司出资，按照公园化农业发展思路，对三曲沟地区农业种植园区养殖区山地林地荒地水库自然风光田园风光村庄等进行土地资源整合和公园化规划，建设和完善公园化农庄基础配套生态景观设施，并与土地业主和农户合作，成立农业生产经营联营实体，负责统管理和组织联营土地范围内农业生产和农产品市场营销事务。

在此基础上，由我公司在联营土地范围内进行乡村旅游度假设施景观设施产权式乡村度假住宅等项目建设，该项目建设所涉及到部分土地性质调整活动，由我公司向政府申报，办理有关土地征用出让手续，并由我公司对农户及土地业主进行经济补偿。

对农业公园规划范围内不涉及到土地征用种植养殖园区自然村庄等，由农业生产经营联营实体负责组织提供农业技术与信息指导培训市场营销农业机械租赁园区治安联防自然灾害救助等方面综合服务，其生产活动由农户自行开展，其劳动成果由农户自享。

太阳城海滨度假项目区在三曲沟乌托邦现代农业度假公园示范项目运作基础上，结合乐东县滨海区新农村运动进展情况，拟进步采取组团开发方式，在乐东县九所黄流佛罗镇生态环境和度假条件较好区域，分期建设太阳城度假项目群包括原佛罗镇太阳城项目区，开发乐东县滨海区乡村旅游度假资源，使之成为喜爱海南乡村生活国内外人士侯鸟式乐园及老年人避寒度假归田还乡消遣养生乐土。

高档海滨度假酒店项目建设区该区拟吸引国际著名酒店投资管理集团在乐东县参与高档酒店项目开发，以此确立乐东县在海南西部地区旅游服务业中地位，充分利用乐东县良好滨海度假资源，适当规划家星级以上高档酒店，设计床位数量约张。

中灶湾海滨全景公园及定制式半山别墅区中灶湾全景公园项目区东部中灶湾与三亚市东锣湾接壤，其海滨山岭是项目区主要制高点之，登临山顶，可了望南海万顷碧波之上东锣西鼓二岛和三亚乐东滨海新区。

初步设想在此开辟登山步行道热带植物园石景园山顶公园，热带蝴蝶谷百鸟乐园攀崖运动及蹦极运动娱乐区野外生存极限娱乐区等山地旅游观光娱乐项目。

远期可考虑增设佛道文化旅游观光服务设施和大型人文景点，建设可吸引游客登山观光电梯扶梯或垂直梯等项目，使之成为从三亚到乐东滨海新区个重要景观节点。

定制式半山别墅区结合中灶湾山岭全景公园规划，在公园山坡地带分散规划建设豪华度假会馆及全景名人别墅群，利用中灶湾全景公园绝佳半山环境与观景效果，采用定制式营销服务，为业主度身打造纯粹个性化度假豪宅。

半山别墅区由公园管理处统物业配套和管理，使之成为真正五星级公园化住宅。

乡村田园国际康复疗养中心对于城市而言，乡村田园是种绿色恬和轻松淳朴休闲意境，选择乡村地区开展康复疗养及度假休闲，具有其天然养生优势。

本项目拟与国内著名医疗服务机构合作，在乐东县滨海区域建设家专业型康复疗养中心，疗养中心硬件设施，拟参照星级酒店有关标准和国家三级甲等以上医疗机构标准进行建设，其医疗技术医护专家等由国内著名医疗机构负责组织总体调度，并由该医疗机构提供高级专家远程诊疗服务支持网上诊疗服务。

九所镇现代农贸物流中心及农产品加工区九所镇现代农贸物流中心及农产品加工区，是本项目以公司农户合作模式，整合乐东县滨海区农业旅游与乡村度假资源核心项目之。

该项目拟结合九所镇现有规划进行建设，其农产品加工区拟选址在粤海铁路九所火车站附近。

主要建设内容为万吨级冷库可根据需要扩容农产品含农业生产资料批发交易市场货物储运中心农产品信息中心汽车旅馆农产品加工标准车间职工生活服务区及企业自建厂房区等。

北部湾民俗文化与生态农庄旅游度假区北部湾民俗村建设分两个部分是在当地现有村镇民居基础上进行改造，二是在整理发掘当地民俗文化风情基础上进行新建。

民俗村项目内涵包括农村生态示范工程建设民俗观光田园生活体验渔家乐及农家乐饮食文化城镇娱乐民间演艺等，主要以体现北部湾及东南亚地区民俗风土风情为其旅游特色。

三开发区土地分类与整理根据以上项目设想，结合项目区地理资源人口分布情况，本项目区公顷土地可初步分类与整理如下最高潮位线米米以内滨海带状防护林滨海湿地恢复工程与园林景观开发用地约公顷海岸生态环境恢复与保护区，其用地计入控规范围内，并应由政府出台相关投资奖励政策滨海主题公园及文化设施建设用地公顷市政绿化公共休憩区用地公顷含高尔夫用地公顷项目区道路及市政配套设施用地公顷规划各类旅游服务设施项目开发用地公顷规划各类滨海度假项目建设用地公顷规划预留文教卫生和其他公益性项目用地公顷规划海洋科研农业科技项目用地公顷规划农产品加工农贸物流项目用地公顷规划整合三曲沟现代农业综合开发与乡村度假核心项目现代农业公园用地公顷其中用于乡村度假核心项目建设用地面积约公顷，控规范围内自然村镇农业园区则为项目外延部分。

五政企合作开发模式及开发步骤政企合作开发模式建议性方案由政府主导企业出资，分期进行项目区土地整理和基础设施建设，对已经具备条件项目建设用地，由政府采用招拍挂方式，对项目区商业性项目用地进行土地市场化出让，土地出让收益除按有关法律法规规定需上缴国家部分外，优先偿还投资商土地整理基础建设成本，其余利润由政府和投资商按双方协商分成比例进行分配，并在政府领导下，根据该地区总体规划，由投资商负责乐东海滨新城项目区修建性详细规划项目设计并实施建设。

在上述总体合作框架内，对于项目区涉及现代农业度假开发区域，由政府按照国家有关新农村运动政策要求，确立投资商在该区域开展新农村建设合作及分步开发乡村度假旅游项目唯业主地位，组织控规范围内农户及土地业主和投资商组建区域性农业合作联营实体，该合作联营区域土地变性项目审批活动，必须符合项目区总体规划和控制性规划要求，并在政府与投资商合作框架内，由政府统实施该区域土地变性出让和项目审批工作。

二开发步骤项目用地整理与基础配套设施建设阶段第年本阶段主要是在政府领导下，开展乐东县海滨新城旅游度假区规划设计国际竞赛，审定项目区规划设计方案并向上级政府有关部门进行申报。

项目区规划设计获得批准后，即进入项目区用地整理与基础配套设施分步建设阶段，首期项目建设用地计划自第二年后开始陆续申请办理招牌挂出让手续项目建设及粗放式经营阶段第年该阶段主要依据项目区规划，在继续投资建设项目区基础配套设施基础上，开始实施乐东海滨新城项目区旅游景点开发和旅游度假项目建设，以初步形成乐东县滨海区域旅游度假等核心功能集约化开发，推动乐东海滨新城旅游度假区市场化国际化进程。

旅游度假产品开发及集约化经营阶段第年以后该阶段开发区各类项目基本上已全面开始进行建设，项目区旅游度假服务设施已初具规模，城市化项目开始陆续启动，旅游产品开发开始与国际化市场接轨，旅游景区和旅游服务设施经营效益得到提高，并逐步向集约化经营时期过渡。

六项目总投资及筹资计划项目总投资初步估算根据本项目基本建设构思，本项目总投资量初步估算为亿元。

其中项目区基础配套设施滚动开发土地分步整理需投入亿元左右旅游度假区核心启动项目，如滨海生态恢复工程旅游景区旅游农庄主题公园高尔夫球场游艇码头农贸物流中心等基本功能项目，需投入建设资金约亿元旅游度假区各类度假服务设施高档酒店商业设施旅游地产等项目，需投入建设资金亿元旅游度假区基础配套设施和核心功能项目营运阶段所需初期流动资金投入约亿元。

二筹资计划和资金来源保证根据本计划书确定开发步骤，现将各开发阶段资金筹措计划和资金来源保证概述如下第阶段第年拟投入项目区规划设计费用基础设施建设和前期土地整理资金亿元。

该项开发资金由公司自有资金提供资金来源保证。

第二阶段第年计划投入各类项目建设资金亿元。

其中，按公司及其背景企业集团现有项目经营销售情况，每年可转用于本项目建设企业利润可达亿元暂不计部分项目建成后所产生前期经营利润，其建设资金来源完全可以由龙玺公司提供保证。

第三阶段第年以后计划投入后续项目建设资金和项目区功能项目流动运营资金亿元。

该阶段建设资金仍由公司通过自有资金和前期项目经营利润进行筹措。

七项目发起人有限公司简介地区，其处女般得天独厚自然人文资源宝藏方始被世人所注目。

年国家宏观经济调控海南九十年代初期经济泡沫破灭，使海南经济建设度陷于长达十年低谷期，仅旅游业呈现出枝独秀发展局面。

进入世纪后，海南旅游业日益兴旺，不仅重启了海南当前百业待兴良好开端，而且促进了以岛外人士第二居所为主要市场特征海南第二支柱产业旅游房地产业形成和发展。

将海南建成中国后花园全中国与世界人民度假村旅游房地产发展理念，已为海南新轮经济建设注入了全新产业动力，为投资者提供了正确投资导向。

经过十多年来旅游行业创建和市场开发，目前海南已成为我国旅游经济比较发达省份，并已跻身我国六大旅游目地之列。

年，海南全省旅游接待人数已达万人次，自年以来，年均客源增长率达。

旅游业高速发展，进步改善了海南人居环境和度假环境，吸引了大量国内国际人士到海南置业投资，开辟第二居所或侯鸟式居所。

年年间，海南全省商品房销售面积为万平方米，其中外销商品房面积为万平方米，外销率达其中三亚市商品房销售面积为万平方米，外销商品房面积万平方米，外销率接近。

五年之间，海南商品房平均销售价格已从低于成本价数百元平方米猛升至元平方米，而以三亚市为代表线海景房销售价格，更是从年以前元平方米跃升至目前万元价格台阶，饶