九龙仓时代上城项目可行性研究报告投资建议书word文档（23页）

十五期末，服务业增加值占地区生产总值比重可达左右，高新技术产品产值占规模以上工业产值比重将超过，城市化水平达左右。

社会进步目标全面完成。

十五期末，全社会研发经费支出占地区生产总值比重可达，高等教育毛入学率超过，城镇养老医疗失业保险及卫生服务体系基本实现全覆盖，常住人口规模达万左右。

人民生活目标十五期末，市区居民恩格尔系数可能将接近，完成规划目标有较大难度。

城乡居民收入指标均能超额完成，城镇居民人均可支配收入将超过元，农民人均纯收入接近元，两者收入比保持在倍左右。

资源环境目标十五期末，环境质量综合指数要达到分目标必须加大工作力度，其余指标预计能完成规划目标。

单位地区生产总值能源消耗下降左右，二氧化硫年排放总量预计均能下降以上，基本农田保护面积万公顷，城市生活污水集中处理率，市区建成区绿化覆盖率达。

但二氧化硫年排放总量指标需要由省里进行详细计算并核定，由于新增产能和外来人口增多等因素，要完成省下达五年分别下降目标有难度。

建筑业发展十五规划以市场需求为导向，优化完善房地产开发和供应结构，增加普通商品房供应，发展各类租赁性住房，适当控制高档房地产项目。

加强市场调控，规范市场交易行为，延伸发展房地产服务，保持房地产业稳步健康发展。

发展目标至十五期末，努力实现如下目标产业规模目标。

以完成全社会固定资产投资建设任务为基础，全国建筑业总产值建筑业增加值年均增长以上全国工程勘察设计企业营业收入年均增长以上全国工程监理造价咨询招标代理等工程咨询服务企业营业收入年均增长以上全国建筑企业对外承包工程营业额年均增长以上。

巩固建筑业支柱产业地位。

人才队伍建设目标。

基本实施勘察设计注册工程师执业资格管理制度，健全注册建造师注册监理工程师注册造价工程师执业制度。

培养造就批满足工程建设需要专业技术人才复合型人才和高技能人才。

加强劳务人员培训考核，提高劳务人员技能和标准化意识，施工现场建筑工人持证上岗率达到以上。

调整优化队伍结构，促进大型企业做强做大，中小企业做专做精，形成批具有较强国际竞争力国际型工程公司和工程咨询设计公司。

技术进步目标。

在高层建筑地下工程高速铁路公路水电核电等重要工程建设领域勘察设计施工技术标准规范达到国际先进水平。

加大科技投入，大型骨干工程勘察设计单位年度科技经费支出占企业年度勘察设计营业收入比例不低于，其他工程勘察设计单位年度科技经费支出占企业年度营业收入比例不低于施工总承包特级企业年度科技经费支出占企业年度营业收入比例不低于。

特级及级建筑施工企业，甲级勘察设计监理造价咨询招标代理等工程咨询服务企业建立和运行内部局域网及管理信息平台。

施工总承包特级企业实现施工项目网络实时监控比例达到以上。

大型骨干工程设计企业基本建立协同设计三维设计设计集成系统，大型骨干勘察企业建立三维地层信息系统。

建筑节能目标。

绿色建筑绿色施工评价体系基本确立建筑产品施工过程单位增加值能耗下降，以上混凝土用量达到总用量，以上钢筋用量达到总用量，钢结构工程比例增加。

新建工程工程设计符合国家建筑节能标准要达到，新建工程建筑施工符合国家建筑节能标准要求全行业对资源节约型社会贡献率明显提高。

建筑市场监管目标。

建筑市场监管法规进步完善市场准入清出工程招标投标工程监理合同管理和工程造价管理等制度基本健全工程担保保险制度逐步推行个人注册执业制度进步推进全国建筑市场监管信息系统基本完善有效行政执法联动行业自律社会监督相结合建筑市场监管体系基本形成市场各方主体行为基本规范，建筑市场秩序明显好转。

质量安全监管目标。

质量安全法规制度体系进步完善，工程建设标准体系进步健全全国建设工程质量整体水平保持稳中有升，国家重点工程质量达到国际先进水平，工程质量通病治理取得显著进步，建筑工程安全性耐久性普遍增强住宅工程质量投诉率逐年下降，住宅品质满意度大幅度提高安全生产形势保持稳定好转，有效遏制房屋建筑和市政工程安全较大事故，坚决遏制重大及以上生产安全事故，到年，房屋建筑和市政工程生产安全事故死亡人数比年下降以上。

所在地区域规划和产品关系九龙仓时代上城同苏州园区规划内容能够衔接和协调。

二产业政策分析国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知中指出房地产业关联度高，带动力强，是国民经济支柱产业。

促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基本要求是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展有力措施是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。

实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要意义。

年起，为控制投资过快增长，央行号文和国务院号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。

年，房地产宏观政策以国八条为中心，侧重稳定房价打击投机行为和落实政府责任制。

年是实行宏观调控政策延续年，从国六条到九部委新政，以调整住房结构为主题。

调整住宅供应结构政策新旧国八条年旧国八条将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应新国八条将强化规划调控，改善商品房结构放在第位充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面倾斜。

政策九部委新政政策要求套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积以上，这条迫使开发商产品主要定位中小户型商品房，对年和未来住房供给结构将产生重要影响。

两限房年月号新版苏州限购令出台本市户籍居民在市区已有套住房限购套。

已拥有两套及以上住房暂停在本市向其售房。

非本市户籍居民能够提供自购房之日起两年内，累积缴纳年以上社保或者纳税证明，限购套住房，如果已经拥有套及以上住房，暂停在市区向其售房。

针对开发商商品房销售价格申报制度，此次限购令显然比去年第版要严厉很多，从三个月内不得调高，调整为今年年内原则上不得调高。

对购房者来说算是吃了颗安心丸，至少年内，苏州房价不可能再有猛烈上涨可能。

另外，限购令使得过渡性购房成为历史，刚需购房者们被迫步到位。

规划政策城市规划苏州城市总体规划年苏州城市发展总目标为青山清水新天堂，发展总策略是和合强心，融通健体。

所谓和合强心，是协调各区发展，以多中心体系建构城市功能核融通健体是指完善结构，沟通功能交通景观系统，打破片区分割，推动各片区加速结合成个更加有机整体。

未来段时间里，苏州中心城区总体空间结构为十字轴带五楔渗透多心多点绿廊相通。

未来苏城可形成轴双城两片总体结构。

轴是指主城城区古城和高新区新城城区主要是园区构成东西向横轴，相城和吴中片组成南北向纵轴双城是由主城城区和新城城区组成两片指围绕吴中和相城形成城市功能片区。

为了给主城中心注入活力，总体设计提出了干将路西延设想。

住宅建设规划苏州住房建设规划年明确，苏州市市区十五期间城镇住房需求由本地户籍城镇居民住房需求外来常住人口住房需求和被动拆迁需销售收入，直接成本总投资税前利润税后利润，内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率盈亏平衡点分析保本售价元保本销售率项目收益水平综合分析就项目本身收益水平而言，销售净利率很高总体上来看该项目收益水平相当理想。

二行业影响分析苏州市目前房地产开发产业正处于蓬勃发展时期，市区内从东至西，从北至南各家房地产开发企业建设优秀楼盘呈现百花齐放百家争鸣态势。

香港九龙仓集团公司是房地产开发龙头之，已完成开发项目以其优良品质，人性化设计和完善物业管理而受到业内外人士致好评，由于各家房地产开发企业经营理念不同，开发建设住宅产品各有所长，满足不同阶层人士需求，因此，香港九龙仓集团公司开发项目不会形成独秀垄断局面。

通过各家房地产开发企业之间合理竞争，从而促进了苏州市房地产开发产业健康有序地向前发展。

三区域经济影响分析本项目为房地产建设项目，项目建设将促进当地房地产产业发展及商业活动有序开展，对推进区域内城市化进程促进区域经济协调发展有着积极作用。

项目建成后将改善城市形象，进步带动相关产业发展，促进所在区域经济和社会发展刺激社区商业，服务业发展，为当地产业发展带来商机，吸引更多投资商，对苏州园区招商引资及拉动经济增长具有深远影响。

四宏观经济影响分析第八章社会影响分析社会效果影响分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量，居住环境包括室内环境和室内环境，本小区建房目标就是要建造适合人们居住生活良好环境。

本小区建设不但可以为大量苏州居民提供高质量住房，解决人们对优质住房需求，还给该地区人文自然环境带来了巨大改善本小区将绿化面积达到，由于本小区地处工业园区内。

将会吸引大批上班族前来居住。

除此以外，由于该项目建设，将会带来大量就业机会。

小区建设过程将会给包括设计院施工单位监理单位等提供许多机会。

小区建好以后，要想维护小区良好室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。

可见，本项目建设将会给社会提供大量就业机会。

二社会适应性分析总说来，该项目建设对社会各个领域发展都有拉动作用。

对社会发展是有积极作用。

项目建设对社会影响及相关措施社会因素影响范围程度可能出现后果措施建议对居民收入影响项目市场价格与工薪阶层居民收入平衡，但对低收入居民影响较大无严重后果较为适应可以采用分期付款等多种付款方式对居民生活水平与生活质量影响影响到小区居住人员。

提高人们住房质量，提高了小区人民生活水平对居民就业影响对苏州下岗职工设计院施工单位监理单位物业管理公司等产生积极影响提高居民就业率吸纳无业居民就业对不同利益群体影响项目投资经营方项目出售对象管理方政府部门范围较小项目投资经营方获得较大利润，提高了居民生活质量。

定价要兼顾各方，按政策承建项目对地区文化教育卫生影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无三社会风险及对策分析社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。

房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

政策因素由于国家或地方政府政策变化而给房地产企业带来风险。

政府政策出台，其目都是积极，都是为在宏观方面房地产市场，使其稳定合理有序地发展。

但是对于房地产投资商和开发商来说，却可能成为风险因素。

政府为了达到种预定经济增长目标或限制房地产经济不正常发