云南“天麓”房地产开发项目可行性研究报告投资建议书word文档（定稿）

增加住房有效供给五增加居住用地有效供应。

国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主房地产供地计划，并切实予以落实。

房价上涨过快城市，要增加居住用地供应总量。

要依法加快处置闲置房地产用地，对收回闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

在坚持和完善土地招拍挂制度同时，探索综合评标次竞价双向竞价等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

六调整住房供应结构。

各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房中小套型普通商品住房建设数量和比例。

住房城乡建设部门要加快对普通商品住房规划开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。

保障性住房棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量，并优先保证供应。

城乡规划房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位套数套型面积保障性住房配建比例以及开竣工时间违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

房价过高上涨过快地区，要大幅度增加公共租赁住房经济适用住房和限价商品住房供应。

加快保障性安居工程建设七确保完成年建设保障性住房万套各类棚户区改造住房万套工作任务。

住房城乡建设部发展改革委财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

地方人民政府要切实落实土地供应资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

按照政府组织社会参与原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定年保障性住房建设规划包括各类棚户区建设政策性住房建设，并在年月底前向全社会公布。

加强市场监管八加强对房地产开发企业购地和融资监管。

国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款转贷担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

国有资产和金融监管部门要加大查处力度。

商业银行要加强对房地产企业开发贷款贷前审查和贷后管理。

对存在土地闲置及炒地行为房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市再融资和重大资产重组。

九加大交易秩序监管力度。

对取得预售许可或者办理现房销售备案房地产开发项目，要在规定时间内次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

住房城乡建设部门要对已发放预售许可证商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售囤积房源哄抬房价等行为房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重要取消经营资格，对存在违法违规行为要追究相关人员责任。

住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。

各省区市人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于年月底之前报国务院。

住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。

十完善房地产市场信息披露制度。

各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。

住房城乡建设部要加快个人住房信息系统建设。

统计部门要研究发布能够反映不同区位不同类型住房价格变动信息。

国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定调整和完善相关政策措施，各司其职分工协作，加强对各地指导和监督检查。

各地区各有关部门要积极做好房地产市场调控政策解读工作。

新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展舆论氛围。

国十条新政政策要点看点停发第三套房贷款关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知要求，商品住房价格过高上涨过快供应紧张地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

看点二遏制外地炒房者通知要求，对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在定时期内限定购房套数。

看点三物业税渐行渐近通知要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益调节作用。

财政部税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益税收政策。

看点四问责制强化执行力通知指出，各地区各有关部门必须充分认识房价过快上涨危害性，认真落实中央确定房地产市场调控政策，采取坚决措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

建立考核问责机制，对稳定房价推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定，要追究责任。

国十条出台对楼市影响分析政策分析目前出台三套房政策还没有相关细则界定，银行操作空间大，可以根据自身信贷额度风险评估做出具体规定。

今年以来，银行业在信贷规模上已经有所收缩，不会再出现以前那样超大规模放贷情况。

这个规定主要针对投机性购房，不主要针对投资，因为投资者可以次性付清房款，总体而言，三套房政策对供应量比较紧张城市楼价有很好导向作用。

政策分析很明显，这条是为了遏制外地炒房者，尤其是些炒房团。

在个别城市，炒房团会破坏当地楼市正常供求关系，放大需求，吸入更多资金，再倒卖出去，导致部分地区出现恐慌性购房情况。

不过，政策对房价遏制作用已经很显著，市场不太可能再出现去年样疯狂情形。

政策分析房产税作用是迫使原有投资投机者将其房产抛售到市场。

这是种双向调控，威力不可小视。

不少业内人士希望房产税暂缓出台，应该先观察现有调控政策效果，否则有可能对楼市健康发展产生负面影响。

政策分析严厉调控政策必须有考核问责机制配合，问责制去年年底就已经出台，这是对此前历次宏观调控经验教训总结。

区域市场分析腾冲政治环境分析政府规划腾冲县发展十五规划年是我国国民经济和社会发展十五规划时期，也是我国市场经济初步建立，全面建设小康社会，中央提出科学发展观，加强党执政能力建设，构建社会主义和谐社会，以及建设社会主义新农村而编制第个五年规划。

根据腾冲县文化强县建设规划和腾冲县文化体制改革和文化产业发展纲要，结合我县文化发展实际，经过广泛深入调查和认真分析研究，在各涉文部门发展规划基础上，特编制此规划。

发展现状腾冲发展基本情况腾冲位于云南西南边陲，是古西南丝绸之路在国内最后站，是我国通往缅甸印度巴基斯坦等东南亚和南亚国家要冲，是中原文化在国内最后个桥头堡，素有极边第城美誉。

特殊地理区位和长期历史积淀，使腾冲成为云南西部著名商贸口岸和历史文化名城。

文化旅游资源存量十分丰富。

多年来，在县委政府正确领导下，通过几代人努力，腾冲文化工作取得了长足发展。

年年和年腾冲被分别授予全国边疆文化长廊建设先进县全国文化模范跳出区域做营销。

四项目市场定位在项目开发时，来自本片区竞争力度并不大，而压力主要来源于其他片区同类物业，所以，必须在开发路线上做出明确差异化选择，利用规划环境生态景观性价比优势，在定位时即引入差异化形象占位策略，细分目标客户市场。

基于对本项目区位特征解析区域市场解析，鉴于对项目分析认识，在项目属性定位上，选择以精致型物业为主导产品形象双差异化路线将是比较稳妥选择，将有助于品牌形象积累形成区域市场突破和制造热点话题。

五项目开发建设进度安排开发建设进度本项目总建筑面积亩，容积率，总建筑面积约万平米，按照拟规划条件公司初步策划方案，并结合项目实际情况，本项目各阶段进度安排拟定如下规划设计阶段年月年月日施工准备阶段年月年月日施工阶段年月动工修建并开始接受预订其中施工阶段，项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年月竣工销售阶段，根据施工进度和策划方案，项目计划从年月开始预售，销售周期预计为年零个月。

项目经济技术指标总用地面积亩容积率绿化率总建筑面积万平方米，其中住宅约万平方米，商铺建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。

机动车位六投资估算与资金筹措项目总投资估算本项目开发总投资额合计约为亿元，其中各项成本费用估算额及单价详见表。

序号项目名称平均单方造价投资金额元亿元土地总费用建安环境附属资金利息规划费等人防费策划宣传费用设计图纸项目班子管理费用销售费用税金不可预见费用项目总投资资金筹措资金来源本项目开发建设共需资金亿元，根据分析各种融资渠道可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，确定本项目资金来源主要包括自有资金资本金银行贷款和销售回款。

项目筹资方案自筹资金，向金融机构贷款亿元，项目分三期滚动开发，银行贷款从房屋销售回款中归还。

七销售及经营收入测定各类物业销售收入估算根据以上市场研究部分结论，本项目住宅建筑面积为万平方米，其中住宅万平方米，商业建筑面积平方米，会所建筑面积平方米。

住宅销售均价元平方米，商业销售均价元平方米，因此可以得出项目销售收入亿元。

销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表序号项目金额亿元销售收入总开发成本利润总额投资收益率上述计算过程中，根据稳健性原则，收入类指标按去尾法支出类指标按收尾法保留到个位即万元进行计算。

从各项静态指标可以看出，本项目销售利润比较理想。

八财务与效益分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。

分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知，当项目开发销售达到正常销售时，项目可保本。

根据市场及项目定位分析，该项目保本销售价格及销售率较易实现。

社会效益和影响分析改善居住环境本项目开发及其周边市政配套建设，道路和绿化改造，为居民提供了具有良好居住环境具备完善基础设施文明高尚小区，进步提升了该片区区域形象。

增加财税收入该项目建设预计将为国家创造销售税费相关税收。

带动相关产业发展该项目开发建设，将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。

九可行性研究结论与建议拟建方案结论意见建设条件本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目用地手续已在办理之中，建设资金筹措方案已拟定，现场建设条件具备。

经济效益经济效益较好。

社会效益本项目开发，不仅满足了人们居住需求，而且可以改善片区环境，提高居民生活品质，具有明显社会效益。

环境效益同时，本项目及其周边配套设施规划建设以人为本，注重人文居住环境，具有良好环境效益。

可行性研究结论此外，公司管理班子技术实力雄厚工程经验丰富和社会信誉良好，筹措资金较易，银行贷款较少，本项目具有较强抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。

可行性研究结论是本项目可行。

项目主要问题解决办法和建议项目主要问题本项目前期投入资金较大，持续时间较长。

解决办法和建议加快项目建设进度，争取提前预售在产品设计过程中强化差异性和与区域协调性，并同时采取相应差