云南产权式温泉度假酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

政策依据土地法规中华人民共和国土地管理法中华人民共和国土地管理法实施条例云南土地管理条例，云南土资耕号景区法规中华人民共和国风景名胜区管理条例中华人民共和国资源管理条例。

前期基础资料项目资源调查报告地形勘测成果环境评价报告地热资源调查报告地灾评价报告。

项目前期研究成果项目市场调查报告项目建议书项目商业策划书项目初步可行性报告项目区域总体规划项目初步设计。

项目提出理由与过程遵照云南省滇西边境旅游现场办公会议要求，将作为未来云南旅游业升级转型重要区域，其中国际生态旅游区将成为发展生态休闲旅游核心项目，因此，加快国际生态旅游区湿地民居旅游项目建设进度，其重要性和紧迫性日益显现。

在我国加快对外开放，将与东南亚南亚各国进行全方位多层次合作大背景下，再度把我省尤其是与南亚山水相连旅游产业与南亚跨境旅游连接起来，抓住我省实施南亚大通道战略有利时机，将建设成为南亚大通道桥头堡，实现全省和保山地区经济外向化市场化现代化和国际化，是云南省和县加快未来经济发展科学选择。

改革开放以来，云南依托得天独厚旅游资源优势，经济社会尤其是旅游业发展取得了长足进步，成为国内旅游业高地，云南旅游业将以国际水准为目标，配合资源整合和区域连动，发展高端休闲旅游产业。

不仅是南方古丝绸之路出境通道，素有极边第城和翡翠商都之称，是侨乡古镇和多民族和睦之邦，也是著名二战战场。

还具有独特生态环境和丰富自然资源，是生态休闲旅游理想选地。

十六届五中全会提出以科学发展观统领经济社会发展全局促进城乡区域协调发展和加强和谐社会建设，为未来发展指明了方向。

国际国内经济社会和旅游业迅速发展，尤其是我国南亚大通道战略实施，为云南和发展提供了前所未有战略机遇。

目前，云南旅游业进步发展，亟需升级转型，更需要提高国际化水平。

而独特区位优势和丰富旅游资源，可望成为提高云南旅游业国际化水平重要突破口，成为提升云南旅游业档次，强化旅游业发展新增长极。

作为我省独具特色自然生态和历史文化旅游胜地，在国内外具有定知名度，而且其知名度正在进步提升。

为充分利用特别是国际生态旅游区自然资源和旅游资源优势，温泉度假酒店等休闲健康旅游项目投资建设，将构建具有国际水准自然景观优美和旅游服务内容丰富著名休闲度假目地，以此寻求更大发展空间，面向东南亚服务南亚，带动全省，加快发展。

项目开发建设初步设想是依据省市县旅游及经济发展规划，由温泉投资有限公司，依托温泉丰富地热资源和独特自然生态环境和四季如春宜人气候条件，争取各级政府必要政策支持和税收优惠，开发建设高档次高标准高水平温泉度假酒店以下简称本项目，为国内外游客提供温泉健康养生健康休闲度假观光旅游运动娱乐大型国际性度假酒店，积聚人气，吸引游客。

按照整体规划分期建设原则，通过本期建设及后续开发，建成集国际会议主题论坛旅游度假康体休闲购物娱乐为体服务功能齐全温泉旅游区。

保护与开发并重，休闲与居住结合，山林与流水相伴，建筑与环境协调，从而构筑具有地方特色和文化品位高尚具有良好文明风范及安全性符合国际潮流健康休闲目地。

本项目为国际生态旅游区重要项目，位于温泉旅游区中央，将通过建设具有南亚风情地方文化特色和国际流水准温泉度假酒店，为温泉旅游区集聚人气提升旅游档次核心项目。

项目可行性研究报告编制工作开展情况云南省设计院接到项目咨询委托后，即与项目申报单位联系，了解情况，收集资料，与相关部门衔接，落实项目要求相关规划，于年月赴项目建设区调研现场踏勘。

依据国家产业政策和建设规范标准，重点调查项目建设用地性质征地移民搬迁和失地农民补偿及就业等问题，以及项目建设对当地森林水资源生态环境包括地质灾害农民收入地区财政收入经济发展影响，落实项目场内外建设条件水电路通信等建设规划和近期建设方案，资金来源等，据此编制本可行性研究报告。

二市场预测市场现状调查本项目为产权式温泉度假酒店，其经营收益主要受旅游市场影响，约占经营收益左右，其次为休闲康体第二居住会议商务等。

年，我国国内旅游人数超过亿人次，我国入境旅游人数万人次，比上年增长。

其中外国人万人次，增长香港同胞万人次，增长澳门同胞万人次，增长台湾同胞万人次，增长。

年，我国入境过夜旅游者人数万人次，比上年增长。

其中外国人万人次，增长香港同胞万人次，增长澳门同胞万人次，增长台湾同胞万人次，增长。

年年云南省旅游经济发展情况统计数据表项目年份接待海外游客万人次旅游外汇收入亿美元接待国内游客万人次国内旅游收入亿元旅游总收入亿元目前到旅游游客以省内游客为主，占，而海外游客仅占。

国内及境外远程客源市场开拓缓慢，影响旅游业整体发展。

按照国家旅游局统计，年入境过夜旅游者在中国境内人均花费美元，其中外国过夜旅游者人均花费美元香港同胞人均花费美元澳门同胞人均花费美元台湾同胞人均花费美元。

外国人平均停留天，香港同胞平均停留天，澳门同胞平均停留天，台湾同胞平均停留天。

目前旅游业占，游客总量已经达到万年，人均旅游消费量为元，消费层次较低。

吃住行游购娱尚未形成产业化规模化集群体系，影响旅游总收入提高，总体上旅游业对当地经济带动度不高。

从旅游业自身发展看，目前旅游产品仍显得比较单，资源开发层次不高，在挖掘丰富历史文化民族文化内涵，与旅游有机结合，发挥其综合效益方面相对滞后。

更为主要是，目前引入批民营中小型企业投资经营温泉以及其他景点开发宾馆建设经营等。

但这些民营资本前身大多为房地产开发企业或基础设施建设投资企业，不具备旅游宾馆酒店开发专业领域经营经验，并不熟悉国内外高端旅游发展趋势，也没有国内外旅游市场网络。

因此，导致旅游开发经营缺乏专业化战略眼光，档次不高，品位低，缺乏市场竞争力。

上世纪年代以来，全面实施农业稳县工业立县旅游名县口岸活县文化强县发展战略，经济持续快速健康发展。

作为五大支柱产业之，旅游业不断发展壮大。

通过开发火山地热湿地温泉民族风情边境风光等旅游资源，组合旅游产品，旅游经济稳步增长，年旅游总人次达到万人次，同比增长。

旅游总收入达到亿元，同比增长。

同时，通过引入大企业集团投资宾馆酒业岗位进行计算。

十七社会影响分析项目社会影响本项目带来积极社会影响主要是拉动当地经济发展，本项目建设完成后，除项目本身产生社会经济效益外，还将带动相关产业发展。

增加就业机会，本项目建设完成后，平均每年将带来个左右就业机会。

改变周边农民生活生产方式，从以传统农业为主改变为以旅游业为主。

促进当地新农村建设。

本项目带来社会消极影响主要是本项目需要征用租用部分土地，使部分农民丧失土地。

本项目需要进行房屋搬迁，短时间内可能会影响部分农民生活。

本项目需要将腾北路封闭，会给项目周边农民交通带来影响。

利益相关者分析本项目利益相关者主要是项目周边农民，包括土地被征用或租用后失地农民县政府和乡政府。

项目利益相关者农民平均年纯收入约为元见县年政府工作报告，处于较低水平，愿意支持本项目建设因本项目建设能促进县旅游业发展，县政府乡政府全力支持本项目建设。

风险规避方案本项目主要风险在于土地征用和租用和房屋搬迁补偿标准满足不了被补偿人要求，导致被补偿人反对本项目建设封闭式管理影响农民出行，导致农民不支持本项目建设失地后农民生活来源缺乏保证，导致农民反对本项目建设。

前述风险均属可控制范围，补偿标准可以根据国家现行法律法规由县政府与被补偿人双方协商解决腾北路可以改道，改道前不进行封闭失地农民问题解决，是通过征地租地收入给予补偿，二是项目建成后，优先考虑失地农民就业。

对策与建议综上所述，本项目建成后，不仅能促进当地经济产业升级换代，带来良好经济效益，也能妥善地解决农民就业与发展问题，加快新农村建设，整个项目将产生积极深远社会影响。

十八风险分析项目主要风险识别市场风险市场供需实际情况与预测值发生偏离项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化项目产品和主要原材料实际价格与预测价格发生较大偏离。

资源风险地热温泉可采储量采取成本与预测发生较大偏离，导致项目经营成本增加，产量降低或者利用期缩短。

技术风险项目旅游服务设施先进性可靠性适用性和可行性与预测方案发生重大变化，导致营业能力经营成本服务质量达不到预期要求。

工程风险工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期延长。

资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖延甚至被迫终止利率汇率变化导致融资成本升高。

政策风险国内外政治条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现。

外部协作条件风险交通运输供水供电等主要外部协作配套条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。

社会风险预测社会条件社会环境发生变化，给本项目建设和运营带来损失。

其他风险风险程度分析序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市场风险游客数量游客消费量价格水平资源风险温泉地热土地资源水资源环境资源技术风险项目过时服务质量先进可靠性可得性工程风险地质条件水文地质资金风险供应不足来源中断政策风险政策禁止政策限制外部协作条件交通运输供水供电社会风险其他风险防范风险对策本项目在预测主要风险因素后，将根据不同风险因素提出相应规避和防范对策，以期减少可能损失。

风险回避彻底断绝风险来源。

在风险特别大项目采用。

风险控制采取降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。

这是本项目规划论证过程中应预先采取措施。

风险转移这是项目实施过程中应坚持作法。

保险转移，向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担。

非保险转移，将项目部分风险转移给项目承包方，签订严密合同将部分风险损失转移给合同方承担。

风险自担在已知有风险存在，但可获高利回报且风险损失较小情况下，可以自行承担风险损失。

本项目通过以上四种风险防范对策，分不同情况进行组合对策，将大大减少本项目风险。

十九研究结论与建议推荐方案总体描述推荐方案主要内容和论证结果市场预测较为准确资源条件评价较为科学系统建设规模与设计方案较为科学合理场址选择方案基本可行技术工程方案先进可行环境影响评价具有可行保护措施项目投入总资金较为合理，资金筹措方案较为可行经济效益和社会效益明显方案实施基本条件基本具备主要风险可以控制在能接受程度之内。

对推荐方案不同意见和存在问题应尽快完成对项目地热温泉准确勘测和成果评审。

就尽快对温泉成份及保健功能进行专业论证和检测。

结论与建议温泉项目推荐方案符合国家旅游产业发展战略和政策要求，符合云南省旅游发展战略规划要求，符合滇西边境旅游现场办公会议具体要求，符合保山市县十五发展规划要求，是县旅游产业发展重点项目，对促进地方经济发展，提升旅游产业结构，改善旅游休闲环境以及突出作为南亚大通道桥头堡在对外交流先导作用都有巨大作用项目方案对社会主义新农村建设和城乡统筹发展，解决当地农民就业及贫困人口脱贫致富具有重要意义项目建设采用了保护环境和节约资源有效措施，符合国家对环境保护和节约能