云南昆明南亚风情商业广场项目可行性研究报告投资建议书word文档（48页）

为了配合西山区城市建设要求，满足南市区城市功能需要，助推西山区经济社会发展，也为了使企业发展跃上个更高平台，诺仕达集团决定集集团之力，在原南亚风情园基础上，积极响应政府号召，配合城中村改造，建设南市区商业中心南亚风情商业广场。

建设南亚风情商业广场，是贯彻市委市政府精神，通过城市分商业中心建设，解决城市拥堵，着力改造城中村，推进新昆明现代化城市建设，也是贯彻西山区实施可持续发展商贸富区等五大战略，培育商贸业文化旅游产业商务房地产业等六大支柱，强化招商引资自主创新优化经济结构等七个重点，抢抓机遇，强化措施，加快推进经济强区宜居之区活力之区和谐之区和城乡体化建设，全面加强党建设，努力实现经济社会又好又快发展发展战略具体体现。

南亚风情商业广场，必将成为南市区最繁华城市商业综合体，成为助推西山区社会经济发展台强劲发动机，必将为新昆明现代化城市建设描绘最绚丽笔，二项目建设区域简况南市区商业中心南亚风情商业广场，位于昆明市滇池路福海街道办事处。

昆明市南市区由两个部分构成西山区福海前卫街道办事处。

是西山区主要城市区域。

昆明滇池国家旅游度假区。

西山区位于昆明市西南面，与官渡区呈贡县隔水相望，与五华区接壤，西邻安宁市禄劝县，南连晋宁县，北接富民县。

全区总面积平方公里，城市建成区面积平方公里，有多个住宅小区，人口万，再加上万流动人口，全区总人口达余万，其中常住人口近万，是拥有城市主城核心区城郊区和山区农村昆明市主城西区。

辖马街金碧永昌前卫福海棕树营西苑个街道办事处和碧鸡海口团结个镇，共有个社区居委会，个村民委员会，个村民小组，居住着彝白苗回等个少数民族。

辖区内有入滇河道条，公里滇池湖岸线，滇池草海平方公里，有多个住宅小区。

西山区省市党政机关聚集。

辖区内有省委省人大省政协省纪委省高级人民法院省检察院省公安厅市委市政协市纪委十四集团军等领导机关和余个厅局级单位，辖区内还有众多学校医院和企事业单位。

在西山区产业结构中，第产业占全区，第二产业占，第三产业占，凸现出产业结构发展布局。

与二产业相比，第三产业发展速度势不可挡，在中居首位，理所当然成为西山区经济建设主力军，涌现出西南宏盛达建材市场广丰和前卫茶叶旧机动车交易等批规模市场。

此外，产品辐射半径达公里螺蛳湾小商品批发市场，已在东盟国家享有很高知名度和美誉度，形成了规模名牌市场良好效应而由新希望集团投资亿元，占地面积亩大商汇，是以建材和食品百货批发为主商贸城前卫片区以及拟建南亚风情商业广场所在福海片区，是西山区实施商贸兴区战略重点。

同时，拟建南亚风情商业广场项目，毗邻昆明滇池国家旅游度假区，该度假区是国务院年月批准成立全国十二个国家级旅游度假区之，也是全国十二个国家级旅游度假区中唯位于内陆省旅游度假区。

全区规划控制面积平方公里，南濒滇池，北连市区，东与西山区接壤，西与著名西山森林公园隔湖相望，与福海前卫街道办事处共同构成昆明南市区。

是昆明市环境最为优美，交通最为畅达，空气最为清新，人居环境最为优良区域之。

年以来，先后吸引了红塔集团云天化集团万达集团同仁医疗产业集团滇池高尔夫等大型集团落户度假区。

目前，全区共建成个以观光游览度假休闲健身娱乐为主要内容项目。

拥有包括个国家级景区云南民族村个袁晓芩艺术园二座博物馆云南民族博物馆和翰荣轩博物馆个洞高尔夫球场滇池高尔夫二座专业化体育训练中心海埂体育训练基地和红塔体育中心三座四星级酒店滇池温泉花园国际大酒店怡景园度假酒店滇池大酒店，个标准床位块足球场块网球场个游泳馆其中有个国际标准游泳馆道保龄球等民族风情游览和高原体育训练康体休闲设施。

此外，还拥有若干篮球排球冰球跳水垒球羽毛球壁球馆，以及较为完备会议和娱乐设施。

初步形成了以少数民族风情和高原体育训练康体休闲为支柱两大特色品牌，在全国十二个国家级旅游度假区中独树帜。

成为海内外投资商竞相投资热土广大旅游消费者和体育爱好者观光游览度假休闲健身娱乐第三空间。

作为现代化城市商业综合体，拟建南亚风情商业广场，将是南市区最繁华商业商务中心，填补了南市区城市商业空白，是南市区乃至整个西山区和昆明滇池国家旅游度假区活力之都城市之眼。

三项目建设必要性分析建设昆明副商业中心南市区商业中心南亚风情商业广场项目，是昆明城市发展必然要求目前昆明商圈结构和商业格局状况到年，昆明市现已形成有规模商圈共有个，其中主力商圈个，即三市街商圈次级商圈个，即小西门次级商圈和青年路次级商圈休闲商圈有个，即翠湖休闲圈昆都休闲圈金碧休闲圈专业市场商圈有个，即广福路官南路专业市场商圈官渡园专业市场商圈前卫专业市场商圈黄土坡专业市场商圈金星小坝专业市场商圈和东部物流专业商圈。

另外还有零星分布在各主要社区组团微型社区商圈。

已形成商圈中，呈现出以下分布特点以三市街主力商圈为中心，随着城市环线逐渐向外扩张，各商圈以次级和休闲商圈社区商圈和专业市场商圈为主。

主力商圈次级商圈和休闲商圈均集中在环路以内，构成了环路内辐射全昆明个超大商圈，也是目前昆明主商业中心微型社区商圈主要集中在环路和二环路之间以及二环路周边范围内专业市场商圈主要分布在二环路以外。

商圈分布在环路以外呈现出明显南北分布特点，东部有定商圈分布，而在城市西边基本上属于商圈空白区。

在城市商圈构成中，大型百货商场和大型综合商场在商圈中占据绝对主导地位，从目前昆明市大型百货商场和大型综合超市分布来看，目前昆明市共有个大型综合超市，大型百货商场个。

分别为大型综合超市沃尔玛小西门店集大店国贸店店家乐福世纪广场店白云店龙泉店云纺店好友集大店新迎店民升超市滇池路店西红联店麦德龙北辰店世纪华联广福路店百佳超市金碧路店。

大型百货商场金龙百货金格中心新世界百货柏联百货三市街西南广场百大三市街个西南广场美辰百货新大新百货奥特莱斯金鹰百货厉山百货仟村百货攀成百货巨龙百货。

从目前这些大型百货商场和大型超市分布来看，主要有以下特点大型百货主要集中在环路以内，以三市街商圈和青年路商圈内为主。

这些百货形成了对整个昆明市辐射。

大型超市分布相对分散，环路二环路内二环路外等都有分布。

但是与商圈分布相似，大型超市分布主要还是分布北片区，而南片区和西片区基本上没有具有影响力大型超市。

建设南市区商业中心南亚风情商业广场项目，是昆明城市发展必然要求从昆明商圈结构和商业格局分析，昆明市主力三市街商圈和次级小西门商圈和青年路商圈，以及翠湖昆都金碧个休闲圈全部集中布局于环路内。

而从城市大型百货商场和大型综合超市结构来看，大型百货商场由于全部集中在环路以内，再加上环路以内作为昆明市绝对核心商圈，大型百货商场在环路内密集集中。

而昆明作为云南省核心城市，主要城市商业形态在个中心点上密集堆积，城市商业犹如全部挤在个囚笼中，所有消费休闲娱乐全部要往城市中心挤，带来结果是城市严重拥堵，也束缚了昆明城市商业发展。

同时，从大型综合超市类业态上看，由于超市大部分经营品种都是人们日常生活所经常要使用商品，因此从种意义上来说是越接近人们生活范围越好。

而目前昆明仅有个大型综合超市是很难满足人们需求。

从具体区域来看，城市西片区南片区以及北片区已经成为城市主要居民区，但缺乏大型综合超市，对于大型综合超市类业态需求比较紧迫。

由于二环路内只拆不建以及市内居住空间狭窄等原因，越来越多居民向西片区南片区以及北片区搬迁。

从昆明城市发展趋势来看，西市区和北市区受地理条件限制，而南市区是衔心综合效应和实力，削弱商业中心社会效益。

而以招商出租为主经营方式，则能有效克服小散乱低层次经营病，更有利于多方商业优势资源整合，实践证明是现代商业中心健康必然之路。

因此，对部分商场餐厅娱乐场所及部分写字楼，将发挥集团建设规划优势，以及在商界号召力统招商招租。

引进国内外知名品牌，进行合理规划，形成行业相对集中和合理分布，构成繁华最具特色和活力商业格局。

这将是南亚风情商业广场主要运作方式。

对主力百货店大型超市餐厅休闲娱乐等场所，将发挥集团建设和规划优势，统招商招租。

保证引进是些高品质商家。

主力百货店将会以百盛太平洋百货巴黎春天金鹰国际甚至连卡佛百货名店为招商对象超市招租将引进国内外知名品牌超市大润发台湾沃尔玛美国家乐福法国易初莲花泰国国美电器苏宁电器百安居家装等运动品牌专卖店将引进滔博运动运动餐厅快餐咖啡店将引进国内外知名肯德基麦当劳星巴克哈根达斯等休闲将引进业态有书城茶馆咖啡冷饮吧美容美发等娱乐将引进业态有多功能影城量贩电玩城儿童乐园网吧棋牌等。

文化教育将有多种培训基地音乐外语艺术健身。

现代服务配有银行旅行社等配套服务。

通过餐饮娱乐超市和步行街之间客流互动，形成高中端商业相互交融形式，合理规划，形成行业相对集中和合理分布，构成繁华最具特色和活力商业格局。

在商业上有个基本现象，国际性品牌商品不会因为建筑奢华或房地产商虚幻鼓噪而进驻，他们更看重运营者商业运作能力整合能力，合作者本身商业运作能力就必须是个名牌。

随着北京七彩云南翡翠珠宝商城在北京经营情况日益火爆，诺仕达集团在商界影响力大幅提升。

目前，集团合作伙伴已经从亚洲地区延伸到欧美。

作为世界珠宝行业顶级营运商，已经建立了和其他世界顶级品牌对话平台和加强合作基础。

集团方面将通过昆明七彩云南国际翡翠珠宝有限公司走出去，推广七彩云南翡翠全球加盟业务，也要把世界顶级商业引入南亚风情商业广场。

通过统规划统招商，引进高品质商家，保证了这个商业中心经营管理水平商品质量。

强大广告攻势销售力量，将南亚风情商业广场建设成为名品荟萃环境流南市区商业中心区，成为真正意义上购物天堂。

在商务方面，将通过功能区块细分，提供相应配套设施和实惠租金，将各种商务功能有机组合，形成满足南市区政务功能和商业需求信息化集成化开放性现代商务体系。

般来讲，商业项目要有年培育期，最少也要有两年培育期。

集团公司在商业餐饮娱乐宾馆酒店房地产方面都具有建设规划经营管理优势，因此市场培育期时期会在年，年后迎来将是长期繁荣昌盛。

由于商业商务区大部分为租赁，因此周边需要建住宅，通过住宅销售获得现金回报来支撑项目培育，又通过高档住宅建设，汇聚和整理商业中心基础人群。

这样即提高了回报率，又很好营造了商业氛围，提升了商业区价值。

使之成为个健康商业中心。

自建销售部分对空中花园式住宅部分部分小型商铺，部份地下停车位将发挥集团建设和销售优势，以及商界号召力，统自己建设自己销售。

二项目运营组织机构设置和职责项目将由诺仕达集团旗下专业地产公司云南春城财富置业有限公司负责项目建设以原南亚风情园有限公司为基础成立专业管理公司，统形象推广以及商业物业管理以原南亚风情园有限公司为基础聘请专业酒店管理公司为顾问管理五星级酒店。

第七章项目组织保障实施城市是尊雕塑，是凝固美，旦形成不可改变。

市委市政府提出，要建设融人文景色和自然风光于体森林式环保型园林化和可持续发展高原湖滨特色生态城。

城市化过程是人驾驭过程。

在项目具体实施上，规划设计建设都要高起