云都商务中心项目可行性研究报告投资建议书word文档（存档）

云都商务中心建立将覆盖云溪镇云溪乡云溪工业园巴陵石化和周边村庄，解决周边企事业单位办公或写字楼市场配套问题。

云都商务中心建成后在交通通达度，城市美化，城市服务种类等方面得到提升。

完善城市功能安居乐业不仅是居民生活基本要求，也是企事业单位和各种经济实体基本要求。

个城市应该为市民提供优良生活空间，工作空间，所以个城市必不可少良好商务中心写字楼中心等供给服务功能。

随着市场经济发展，城市地位和功能也发生显著变化，由单功能向复合功能转变，从低层次服务向高标准服务转换。

城市发展，城市职责增加，人口增长，使这些基本功能适应力也要增长。

云都商务中心建立将加速云溪城区整体建设，极大提升城区城市功能，提优各种经济实体和居住居民生活质量，提高街道现代服务业水平。

与经济发展相适应城市建设是城市经济和社会发展主要载体。

个城市必须适应和遵循时代潮流和城市发展内在规律，随着城市经济发展，城市品位和档次提高，城市建设也发生显著变化。

公共写字楼项目设施建设更是直接关系到社会公共利益，关系到人民群众生活质量。

写字楼建设也需要紧跟城市建设步伐，不断提升档次，发展规模适宜设施完整环境良好写字楼市场，逐步向公共化市场化连锁化发展。

改善市容环境面貌城市形象是人们对个城市种共同心理感受，是公众对个城市内在实力整体活力精神面貌和发展前景等综合评价总体印象，个城市形象，如同个国家个地区个企业文化形象样，都有其深刻内涵。

个城市文化形象至少应具备以下特征城市建筑布局融科技含量与文化内涵为体设计，展示现代化城市风貌，城市公益设施上规模，满足广大人民需要。

现代化写字楼是人们生活水平和道德文明窗口，干净整洁高标准设计菜市场不但能满足人们购物需求，更将成为城市建设亮点，与周围城市建筑相配套，达到提升城市面貌功能。

云都商务中心建设后，设计良好基础设施将避免出现对周边区域环境负面影响，改善市容面貌。

场址选择场址现状地点与地理位臵云溪区地处岳阳市城区东北部长江中游南岸，位于东经至北纬至之间，西濒东洞庭湖，东与临湘市接壤，西北与湖北省监利县洪湖市隔江相望，南部与岳阳楼区和岳阳经济开发区毗邻。

总面积平方公里。

场地土地权属类别与占地面积云都商务中心位于岳阳市云溪区根据合同编号号国有建设用地使用权出让合同，对所购得物权在所购宗地上按约定条款进行拆旧建新，新建云都商务中心。

现有场址利用情况建设场地现为陈旧建筑和空地。

场址建设条件自然条件气象云溪区属北亚热带季风气候区，气候温和，四季分明，热量充足，雨水集中，无霜期长。

全年无霜期为天。

气候特点是温暖期长，严寒期短，四季分明，雨量充沛。

气温月平均气温约‴，七月平均气温约‴年平均气温‴，无霜期天。

日照年日照时数为至小时，年太阳辐射总量为至千卡平方厘米，是湖南日照时数最多地区之。

降水年降雨日天，年平均降雨量毫米，年平均相对湿度为。

灾害性天气年四季均可能出现灾害性天气，主要有霜降低温风暴干旱暴雨寒潮大雪等。

地形地貌云溪区属幕阜山余脉向江汉平原过渡地带，境内群峰起伏，矮丘遍布，河港纵横，湖泊众多，整个地势由东南至西北呈阶梯状向长江倾斜。

境内最高海拔点为云溪乡上清溪村之小木岭，海拔米最低海拔点为永济乡之臣子湖，海拔米。

般海拔在米之间。

云都商务中心建设场地位于云溪城中，属丘陵地区。

区域内分布多为住宅和公共设施，本项目建设主要受周围微地貌条件影响。

建设场地地形呈规则四边形，地势平坦，与周围邻地无高差，交通通达度高，符合建造要求。

地质地表组成物质为变质岩，其余为沙质岩，土壤组成以第四纪红色粘土和第四纪全新河湖沉积物为主。

第四纪红色粘土主要分布在境内东南边，适合林果茶等作物开发。

第四纪全新河湖沉积物主要分布在西北长江沿线，适合水稻瓜菜等作物种植。

水文云溪区水域宽广，有河有湖，水运优势十分突出，除道仁矶汽车轮渡码头沙窝石油和铜鼓山矿石两个吨级专用码头外，另有擂鼓台象骨港滨江新巷儒溪等个简易码头有待开发升级。

区境内西南角还有国家对外贸易港口之城陵矶港和正在兴建永济乡新港。

社会经济条件岳阳市云溪区地处湖南省东北部，长江中游南岸，是岳阳市工业区，中南地区最大石化基地火电基地和纸材基地。

全区总面积平方公里。

全区总人口万人气候属亚热带季风性气候，年平均气温‴，平均相对湿度，主导风向为东南风和西北风。

近年来，岳阳先后被国家批准为沿江对外开放城市国家历史文化名城中国优秀旅游城市国家卫生城市国家园林城市在全国最适宜发展物流城市排行榜居中部地区第位被国家商务部评为十五期间跨国公司最佳投资城市和加工贸易梯度转移重点承接地。

并被福布斯杂志评为中国内地最适宜开设工厂个城市之。

湖南城陵矶临港产业新区是湖南省十五重点工程，区内城陵矶港是长江八大深水良港之，首批获准开放海峡两岸直航港口，国家对外贸易类开放港口，湖南省长江干线上唯口岸。

新区已纳入长株潭城市群两型社会建设滨湖示范区规划范围，总规划面积平方公里，总体规划结构为五个功能区，即公共配套服务区港口航运物流区港口配套加工区建材化工产业区精细化工产业区，是港口航运和综合物流石油炼化和精细化工出口加工和先进机械制造电力造纸和新型建材等大运量产业聚集地和理想居住地。

目前，码头期工程个吨级国际集装箱专用泊位和个散货泊位已建成运行，年吞吐量万标箱，散货万吨全部三期建成后年吞吐量万标箱，散杂货万吨，整体通过能力达万吨。

产业定位重点引进机械加工物流家电汽车等产业。

年月，为进步对接大厂石化产业链，承接沿海产业转移，经湖南省人民政府批准，建立了云溪工业园，并被纳入到省级开发区行列，以对接石化基地承接沿海产业打造工业洼地为办园宗旨，年月，省科技厅确定云溪工业园为湖南省精细化工特色产业基地。

近年来，通过多种融资手段，园区配套完善了供水供电消防污水处理天然气工业气通讯有线电视等基础设施。

现已引进入园企业多家，年，湖南省人民政府将云溪工业园纳入首批循环经济试点园区行列。

年，被省人民政府纳入全省重点培育十家千亿园区之列。

在湖南经济版图上，云溪工业园正成为岳阳乃至全省推进新型工业化亮点。

产业定位重点引进工业催化新材料高分子材料加工生物医药化工环保溶剂中间体产业和炼厂气体加工六条产业链上项目。

为做好中石化万吨炼化技改扩能项目对接与服务，解决长岭炼化公司改制企业延伸拓展产业空间需要，年月，云溪区委区政府正式启动了长炼工业园开发建设涝设施，确保规划用地安全。

云都商务中心防洪排涝相关标准各项标准标准内容防洪标准年遇，采用设计洪水位米城陵矶标高。

排涝标准采用年遇最大小时降雨，雨量毫米。

城市排水标准采用暴雨重现期取年遇。

工程标准护岸式堤防顶高程为米。

污水排放系统污水排放原则。

污水经污水管道收集后排入污水处理中心进行处理，处理达标后才能排放。

污水来源。

物流中心主要污水来源为加工区加工产生废水污水和综合服务区生活污水。

污水量估算。

污水量按其用水量计，污水总量为立方米日。

污水处理。

岳阳佳安贸易有限公司云溪综合物流中心工业污水与生活污水排入中心外污水管道，经处理后流入城市排水设施系统。

污水管网规划。

云都商务中心内部污水管道沿道路敷设，收集各功能区排水。

污水管道管径均为。

安全消防供配电系统规划供配电设计原则。

满足用电设备对供电可靠性要求和对供电质量要求。

系统主接线方式简单，操作安全可靠，运行灵活，检修方便。

投资少，运行费用低。

负荷组成。

生产起重设备装卸机械充电设备照明堆场道路库房导航等设施辅助生产食堂员工宿舍机械库维修车间水泵房管理用房等。

商业商务中心交易市场住宿餐饮等。

其它消防控制中心计算机房电信机房安防监控室等。

负荷分级。

从生产安全经济损失社会影响各方面综合考虑，物流中心负荷等级不低于二级负荷，其中对于部分特别重要负荷，可用消防设备用电负荷级归类。

用电负荷统计。

根据城市电力规划规范，岳阳佳安贸易有限公司云溪综合物流中心平均用电负荷密度类工业用地近期为千瓦平方千米，远期千瓦平方千米二类工业用地近期为千瓦平方千米，远期为千瓦平方千米仓储用地近期为千瓦平方千米，远期为千瓦平方千米市政公用设施用地为千瓦平方千米，远期为千瓦平方千米。

同时使用率取，预测云都商务中心用电负荷为千瓦。

供电来源。

云都商务中心供电来源为溧阳市供电所，物流中心建有自用变电所，将会根据需要扩增容量，因此物流中心用电能够保障。

配线线路。

导线选择应该适合中心内具体环境。

按环境条件选择导线类型。

按导线允许载流量或电流密度选择导线截面。

检验线路电压差。

线路敷设方法和线路规划。

消防系统规划云都商务中心发生火灾时由岳阳市公安局云溪消防大队负责扑救。

云溪消防大队位于物流中心西北约公里云溪工业园内。

云都商务中心内部内设消防站进行消防灭火。

整个云都商务中心各建筑间距均满足有关消防规范要求，交通组织设计满足环形消防通道要求，各建筑物进行防火分区以满足规范化消防要求。

火灾自动报警控制系统。

火灾自动报警控制系统旨在综合运用数据库技术图形显示技术，实现火灾自动报警控制系统信息管理。

具体包括火警和故障信息管理工作人员管理和消防设备管理。

当火灾发生后，系统做出火灾警报，并向云溪消防控制中心报警，并启动管道泵，由消防控制中心确认火灾后，启动消火栓泵，同时泵工作情况即时反馈至消防中心。

消防供水。

根据物流中心各区域火灾预防特点，设臵物流中心同时间火灾次数为次，次火灾灭火用水量为升秒。

中心内消防给水管道主干道均为环状，危险性小灭火用水量小地段，消防给水管布臵成枝状。

建筑耐火等级。

物流中心内建筑以二级耐火等级为主，控制三级，严格限制建造四级耐火等级建筑。

消防设施配备。

消防栓用水由设于消防泵房消火栓系统加压泵供给，在各区建筑物底层和顶层成环状分布。

消火栓泵两根出水管连接在环状管网上，每幢建筑消火栓网均接于其上。

消防栓均采用地上式，沿道路按间距不大于米布臵。

消防栓给水压力不小于。

初期火灾水量和水压由屋顶水箱消防贮水量和管道泵来保证。

消防设备用电。

为双回路供电末端切换，由各处消火栓按钮和火灾自动报警控制系统火灾感应器直接启动消防泵。

中心内应设臵火灾应急广播系统，以便疏散抢险。

消防通道规划。

云都商务中心内部消防通道应结合片区规划综合考虑。

整个物流中心应有至个出入口与外部道路相接，以保证消防车在紧急情况下能顺利通行。

节能减排燃气系统规划供气现状。

目前云溪域内天然气管道暂未到达物流中心，云都商务中心采用瓶装液化石油气。

燃气规划。

根据岳阳市云溪区燃气工程规划，城区逐步完善天然气管道系统，远期城区以天然气为主气源。

物流中心近期采用瓶装石油气，远期采用天然气气源。

燃气用气点及燃气管道。

云都商务中心内用气主要包括综合办公楼宾馆餐饮中心等。

远期规划中，云都商务中心将接市域天然气管道，燃气管道规划应与天然气供气系统相协调，届时再作具体规划。

电信系统规划电信容量预测。

采用电话预测指标二类工业用地门亩，行政办公用地门亩，考虑交易市场特点，预测云都商务中心固定电话需求量为门。

云都商务中心所属电信部门通信能力。