五星级大酒店项目可行性研究报告投资建议书word文档（38页）

这里距集美区老城区内有闻名海内外集美学村，不到米距集美区工业经济中心，占地平方公里，已投产余家北部工业区仅有米距厦门市最重要风景区陈嘉庚纪念胜地仅有米距占地平方公里，学科最齐全，全国名校云集集美大学城也仅有米。

尤其是这里距厦门市东海域只有米，海风徐徐，浪花奔涌，天净风清，望无际，良好自然生态环境，极宜兴建座集商务和度假为体酒店。

集美区目前涉外酒店仅有家，仅占全市涉外酒店星级酒店，且都为星星级酒店，这与集美区经济发展以及旅游业发展水平是极不相称，乃至大量客源不得不舍近求远，到厦门市其它区入住。

因此，该酒店选址在集美区兴建，可以抢占先机填补空白出奇制胜。

项目所在地周围环境状况厦门市是我国经济特区，是东南沿海重要中心城市港口及风景旅游城市。

福建省关于海峡西岸经济建设纲要更进步把厦门市定位为具有自身特点自然景象独特优势高度开放区域经济综合体，是突出对台突出物流会展旅游业重要中心城市。

纲要中明确要求要建设闽南商贸滨海旅游区，以市场促销为手段，旅游节庆活动为载体，塑造区域旅游形象。

抓紧国家级风景名胜区基础设施和旅游配套设施建设，规范旅游服务，形成布局合理功能完善旅游服务体系。

不断开发旅游产品，延伸旅游产业链，促进旅游业结构调整转型和升级。

加快旅游业对外开放，积极推进统旅游大市场建设。

近年来由于厦门经济快速发展，商贸会展节庆活动频繁，国内外宾客云聚，厦门市宾馆住房率已超过，特别是高档星级宾馆住房率已接近。

随着中国加入后厦门对外开放持续强劲，两岸三通发展，对高档星级酒店需求更加旺盛，而厦门第三产业高档星级酒店发展却相对落后。

政府部门也意识到了这点，近年来厦门市政府采取了各种政策鼓励境内外投资者在厦门兴建四星五星级商务旅游酒店。

再有地理条件好，集美是中国著名风景旅游区。

也是中国著名侨乡，每年有多万游客在这里游览观光。

项目地处离园五星级旅游景区不远。

四面环水，海景资源丰富，区位优势明显，距离园五星级不足分钟，去机场更是只需十多分钟，交通极其便利，再加上集美侨乡特有旅游环境，发展潜力巨大。

基于上述政治经济人文市场旅游形势和圆五星级大酒店兴建有着得天独厚先天条件。

市政工程和基础设施基础设施应具备，花园式污水厂仅几步之遥，自来水供电通讯等管网已铺设完毕。

道路交通集美区公路交通网络四通八达，厦门大桥使之与厦门本岛直接相连，区政府所在地集美学村距高崎火车货运站公里。

高崎国际机场公里厦门空港是华东地区仅次于上海重要航空枢纽，已开辟国内外航线条国际和地区航线可直达新加坡吉隆坡马尼拉东京曼谷汉城香港澳门等东渡港公里海沧港公里厦门港每月到世界各地航班有条，基本覆盖了全球各主要港口，与国内外个港口直接通航和平客运码头公里。

条投资多亿元集美大桥现也在紧锣密鼓建设中，它建成将对本项目带来更大商机。

集美大桥是条道路与轻轨两用桥，起于厦门本岛在建五石路，终于集美规划待建厦门西客站站前道路，路线全长公里，采用隧道方式下穿航空工业园地区，隧道长米，后以桥梁形式跨越浔江海域，接集美侧乐海路。

它还是厦门岛连通东海域部分，所以它对厦门以后交通起很大作用。

市政设施通讯集美区通讯网络健全，电话电报数据传输图文传真和国内邮政特快专递，可通世界各地。

供水集美区自来水供应系统完善，水资源丰富，供给充裕，全区日供水量万吨以上。

供电集美区境内建有枢纽变电站两座双回路变电站四座，电源充裕。

④供气集美北部工业区有德国客商投资林德气体厦门有限公司，可生产各种工业气体，能满足各类工业企业用气需求。

日供万立方米液化气空混站坐落于北部商住区。

污水处理集美区建有两座污水处理厂，日处理污水万吨，总设计能力达日处理万吨。

可行性研究报告编制依据厦门市旅游市场酒店需求机会研究和初步可行性研究福建省海峡西岸经济区建设纲要厦门市加大海湾型城市建设力度政府工作报告厦门市有关城市建设规划项目现状特点项目用地内现状规划范围内没有任何建筑，场地平整已经完成，其周围环境优美，各项基础配套设施完善。

第二章建设规模内容项目拟建规模项目占地面积平方米，建筑面积平方米，预定层高层，该酒店将建设成为集商务会议娱乐餐饮住宿等功能于体四星级酒店。

内设多宴会厅人夜总会西餐厅中餐厅游泳池健身房桑拿房台球室足浴中心，大咖啡厅座左右等及四星级酒店配套设施。

该酒店拥有客房数为间。

项目规划控制指标用地情况总占地面积平方米其中建筑用地平方米绿化用地平方米其他用地平方米用地性质酒店用地强度容积率建筑设计指标建筑面积平方米建筑高度层该项目总平面图，设计方案见图。

第三章市场预测项目服务对象项目选址于集美区北部商住区内。

北部商住区是集美区正在着力建设和发展新区。

这里有厦门市最大型设施最齐全且现代化综合性室内体育馆嘉庚体育馆有集旅游娱乐餐饮休闲为体，填补厦门市主题公园空白东方快乐岛有厦门市住宅示范小区大唐世家和大学湾住宅区有高起点规划商业网点和文化设施。

这里距集美区老城区内有闻名海内外集美学村，不到米距集美区工业经济中心，占地平方公里，已投产余家北部工业区仅有米距厦门市最重要风景区陈嘉庚纪念胜地仅有米距占地平方公里，学科最齐全，全国名校云集集美大学城也仅有米。

尤其是这里距厦门市东海域只有米，海风徐徐，浪花奔涌，天净风清，望无际，良好自然生态环境，极宜兴建座集商务和度假为体酒店。

集美区目前涉外酒店仅有家，仅占全市涉外酒店星级酒店，且都为星星级酒店，这与集美区经济发展以及旅游业发展水平是极不相称，乃至大量客源不得不舍近求远，到厦门市其它区入住。

因此，该酒店选址在集美区兴建，可以抢占先机填补空白出奇制胜。

市场环境分析厦门是我国东南沿海著名侨乡，与台湾金门水之隔台海侨是厦门旅游突出特色。

年月，厦门市第十届人民代表大会第四次会议把厦门发展目标定位于现代化国际性港口风景城市，从而使国际性成为厦门旅游业发展方向。

年前，国务院批准成立厦门经济特区时，就把旅游作为厦门重点发展支柱产业之。

年底，国务院关于厦门总体规划批复中，再次确定厦门城市性质月竣工验收完毕，年月酒店整体试经营。

项目年月前完成前期工作，包括土地使用权获取，拆迁安置落实，可行性研究，项目审批，三通平等工作。

年月至年月项目初步设计施工图设计，施工图审核等设计安排。

年月至年月开始基础主体工程建设。

年月至年月开始外装修。

年月至年月酒店试营业。

年月开始进入正常运营阶段。

第六章技术经济分析设计依据依据设计规范和基于地段地形特征以及业主使用要求进行设计主要技术经济指标贷款偿还年限年偿贷比税前税前税后税后营业额确定附表第年经营收入情况测算表单位万元序号收入种类金额万元计算过程备注客房收入入住率按餐饮收入中餐厅元人人日元宴会厅场日元场元咖啡厅元人人元西餐厅元人人日元娱乐及休闲收入足浴桑拿元人人日元保龄球元局局日元台球棋牌元人人日元元间间日元健身房元人日人日元其他收入商场个月预计每月收入元会议元场场日元美容美发元人人日元收入总计从表格可以看出第年入住率只取，从第年总收入来看住房收入占很大部分，餐饮收入娱乐休闲收入其他收入相对比较少，但取值都非常保守。

总体来说第年收入是偏底，实施后具体数值可能会比该数值高。

组织机构和劳动定员针对以上系列分析，本大酒店组织结构图如下项目投资资金筹措进度及实施进度本项目建设投资总额需万元，包括自有资金和贷款两个部分。

详见附表。

自由资金占，万元借贷资金占，万元，建设用资金在建设期年中投入。

不确定性分析通常酒店投资风险来自两个方面，个是经营风险，另个是财务风险。

经营风险主要是由于经济环境物价政策内部管理等因素引起收入和支出变动而带来风险财务风险主要来源公司资本结构。

此外，由于风险有较大不确定性，而且些影响风险因素是公司本身所无法控制如禽流感等流行病造成酒店业巨大损失，因此，我们下面只从经济环境物价二个方面对风险进行简单定性分析。

经济环境影响由于我国经济持续快速发展，中国逐渐成为世界中心市场，来华经贸与旅总经理副总经理财务部行政部营运部房务部工程部中餐西餐酒吧客房洗衣房商场商务中心会务中心中厨西厨收银健身房桑那游泳池美容美发游国外客人逐年剧增即使短期流行，并未对旅游业总体收益造成太大影响。

国民经济蓬勃发展，国内旅游已成热潮，每年来厦客人亦逐年递增。

根据近几年厦门市四星级酒店经营统计资料显示，客户平均入住率在以上。

在本可研报告中，我们取略低于四星级酒店入住率，取入住率以及四星级偏低房价定位进行测算，均遵从谨慎保守原则，在定程度上降低未来风险。

而国家总体经济发展欣欣向荣将是拉动旅游业快速发展强大动力，对本项目投资都是正面影响而无丝毫风险因素存在。

物价影响物价影响是双方面，它能同时引起收入和支出成本同向增长或降低。

从长远看，厦门物价整个趋势是缓和上升。

在本可研报告中，酒店年经营净收益增长同时考虑了物价上涨因素相互抵消。

而且国家近几年经济政策存贷款利率人民币汇率均十分稳定，物价平稳，可以预测在今后三年甚至更长段时间内，物价不会出现大幅度波动。

因此物价因素对本可行性研究报告些分析数据影响甚微，也就是说因物价波动带来风险是比较小。

敏感性分析根据本项目特点，考虑到酒店房价定位与酒店入住率对酒店营业收入有直接影响，所以选择酒店房价酒店入住率作为敏感因素进行分析同时考虑到酒店经营成本也直接关系到酒店年净利润水平高低，所以也选择酒店经营成本作为敏感因素进行分析。

针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素各变化，时，对主要经济指标影响分析，详见下表全部资金税后敏感性分析表项目内容减少幅度基本方案增加幅度房价变化内部收益率入住率变化内部收益率经营成本内部收益率由上表可看出，当各因素变化时，房价变化和入住率变化对项目影响巨大，经营成本影响相对比较小，而房价和入住率直接影响收入总额，因此在经营期间应千方百计增加销售收入总额。

其次还要注意成本控制，通过有效管理手段，节约成本。

盈亏平衡分析本项目盈亏平衡点为，即当营业收入达到正常年度收入时项目能保持盈亏平衡。

详见下表注绿色为固定成本粉红色为总成本费用黄色为经营收入评价和建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，且有般抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行。

项目投资建设不仅符合厦门集美日益增长旅游市场对高星级酒店需求，同时也是适应厦门市政府建设海湾型城市远景规划需求，也是适应厦门作为国际旅游港口城市需。

该项目建设选址在此兴建，可以抢占先机填补空白出奇制胜。

项目建设是比较可行。

经过财务经济指标测算分析，我们认为该项目具有良好投资经济效益。

当基准折现率为时，全部投资税后财务净现值为万元，项目投资动态回收期为年以谨慎保守年收益测算，本项目内部收益率达，高于行业平均收益率通过不确定性分析得知该项