五星级标准酒店项目可行性研究报告投资建议书doc文档（79页）

综合分析，目前在西单商业条街繁华地带和北京金融中心附近建设硬件设施流软件管理流五星级大酒店时机比较恰当，既有必要填补空缺满足需求改善布局与结构矛盾又有可能相关条件具备。

建议国家有关部门批准立项。

第二章项目建议必要性是推动北京市政府城区经济发展战略需要改革开放以来，北京城区经济发展持续增长，目前已经到了个能否再上新台阶关键时期。

大酒店建设将成为西单周边地区经济发展，乃至全市经济建设起到推动作用。

是继续深化商业流通体制改革，不断提高企业管理水平需要近余年来，流通领域通过在不同行业中尝试中外合资，方面引进了资金，另方面引进了技术和管理，从而推动了我国流通体制总体发展和综合效益提高。

但是，我们在软件管理方面与国外先进水平相比还有较大差距。

因此，继续在酒店业进行有选择中外合资项目，重点引进软件管理，对继续深化我国流通体制改革不断提高商业企业管理水平仍具有重要意义。

是实施行业精品战略，进行结构调整需要目前京城各类酒店数量并不少，但软硬设施堪称流服务水平今消费者满意精品中高档酒店并不多，且存在布局过于集中经营结构不尽合理问题。

北京大酒店建立将对缓解此类矛盾起到应有作用填补了西城区五星级酒店为空白状况。

是进步推动对外开放，完善首都城市功能需要大酒店适时建设，对增加西单商业区和北京金融中心服务设施完善首都城市功能对进步推动中外各方面交流，进步巩固和扩大对外开放成果，具有定意义。

是优化土地资源配置，确保土地增值需要西城区是北京市政治文化商业中心地带，也是建设中金融中心所在地。

项目建设所处西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集中于附近，西单商场华威大厦西单赛特大厦中友商场西单文化广场首都时代广场图书大厦中银大厦国内贸易局金融中心等彼此衬托相互呼应。

这地区土地十分珍贵，长年空置非常可惜。

大酒店建设，有利于房地产资源优化配置，有利于房地产业流动开发和确保土地增值。

是改造旧城区需要项目所在地周边达智危房改造区综合项目是与西城区重点工程次性规划同步进行。

该项目建设有利于促进西单地区危房改造工程全面开展。

是商务活动发展需要本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动商住用房和休闲娱乐场所。

是进步推动旅游业发展需要北京是座拥有悠久历史和灿烂文化名城，旅游资源极其丰富。

目前，年观光人数超过万人次。

兴旺旅游业和各种政治经济文化活动，为北京酒店业提供了充分发展机遇。

反之，建设管理服务设施流高档酒店对旅游业进步发展也会起到应有推动作用。

是发展项目自身优势需要项目所在地区，是北京市属于文化素质较高经济发达人民生活富足地区。

特别是地区，为京城三大繁华商业区之。

经过近年来改造，商区面貌焕然新，批现代商厦开业以及世界级零售商家加盟，使此地购物环境和服务水平更上层楼。

历史悠久民族文化宫与新建成图书大厦遥相辉映，西单文化广场将成为长安街上新景观和休闲娱乐较佳场所。

周边特有文化氛围使大酒店更具魅力。

该项目距西二环公里，北二环公里，东二环公里，复兴门内大街米，地铁站近在咫尺。

人口密集经济发展在西单地区原本就具备良好市政条件，经过近年改造，该地区各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展需要，投资环境比较理想。

第三章市场分析与预测第节北京市旅游市场简析北京作为举世闻名国际化城市和具有悠久文化发展史古都皇城，拥有丰富旅游资源旅游业酒店业优势得天独厚。

作为全国政治经济文化中心和中国面向世界窗口，北京城内相关设施齐全人才荟萃，商机众多。

当前北京旅游业基本情况游客年全市接待海外旅游者万人约占全国，比年增长。

其中外国人万人，比年增长港澳同胞万人，比年增长台湾同胞万人，比年增长，华侨万人，比年增长。

收入经过改革开放余年发展，北京国际旅游业创收从年亿美元增加到年亿美元占全国。

年北京旅游业国内国际总收入达亿元人民币相当于全市总产值和第三产业增加值。

年全市涉外酒店营业收入总额为亿元，上缴税费亿元比年同期增长个百分点，利润总额为亿元比年同期增长。

从业人员旅游业直接从业人员万人，间接从业人员约万人酒店从业人员万人。

旅游业已成为北京市第三产业支柱和最具发展前景产业之。

来京海外游客相关情况来源年亚洲游客包括港澳台地区万人，欧洲游客万人。

主要客源国前十名是日本万美国万韩国万马来西亚万德国万英国万法国万新加坡万加拿大万澳大利亚万。

其中，韩国来京人数从年排序第名升至第名。

花费近年海外旅游者人均花费单位美元年份人均花遇年海外旅游者在京花费海外旅游者外国人华侨港澳同胞台湾同胞人均天花费美元人均花费美元旅游创汇亿美元停留时间年海外过夜旅游者平均停留时间为天，其中团体旅游者停留天，散客平均停留天。

从客源构成看外国人天，华侨天，香港同胞天，澳门同胞天，台湾同胞天。

其中，零散旅游者在华平均停留时间比团体停留时间长天，台湾旅游者在祖国大陆停留时间最长，停留最短是香港同胞。

特点行程特点以短程为主，浏览城市以座居多。

团体旅游者浏览座以上城市占，散客仅占。

台湾旅游者行程相对较长，次游览座城市占香港旅游者行程最短，香港旅游者次只游览个城市游览座以上城市仅占。

职员技工工人服务员推销员平均选种短于其他职业旅游者而退休人员军人其他职业者平均行程普遍较长。

以观光度假宗都朝拜和文体技术交流为目旅游者平均行程要长于其他旅游目旅游者，而以探亲访友商务会议健康疗养为目旅游者平均旅程相对较短。

住宿设施选择特点年选择宾馆饭店住宿皂占，比年下降了个百分点，选择公寓住宿占，比年下降个百分点，选择招待所住宿占，比年增加个百分点地私人住所住宿占，双年下降了个百分点。

此外，还有海外过夜旅游者地车船中度过。

商务散客及参加国际会议旅游者基本选择四五星级酒店。

变化趋势港澳台入境人数上升，外国人人数下降。

年全国入境人数为万人，其中港澳台入境人数多万人，比上年同期增长了外国人入境人数万人，比上年同期下降了。

由于花费水平不同，年海外入境人数虽保持了以上增长率，但外汇收只增长了。

远程客源比重有所上升。

周边国家和亚洲客源比重略有下降但仍是主要客源，远程客源比重有所上升欧美客源比重上升应是值得注意动向。

商务会议分务性入境比重近来在上升。

这与我们对外开放形势有关，也和国家总体经济停车场道路绿化工程围墙及大门大市政工程费小计三土地开发费拆迁补偿费地价四其他费用电增容费勘察设计费工程监理费招投标费工程保险费开办费职工培训费市政设施配套费小计五基本预备费六合计七建设期贷款利息八投资方向调节税九总计十铺底流动资金共计资金来源及使用计划表附表项目合计年总投资固定资产投资固定资产投资方向调节税建设利息流动资金资金筹措企业自筹资本其中流动资金借款长期借款流动资金借款其他短期借款历年收入预测表附表项目年酒店客房收入酒店公寓收入餐饮收入娱乐商务中心会议中心商品及其他合计收入预测表附表项目年客房套数出租率单价收入酒店客房收入酒店公寓收入餐饮收入娱乐商务中心会议中心商品及其他合计历年成本预测表附表项目工资及福利维修费及动力物料及低值易耗品折旧费摊销费管理费餐饮成本财务费用总成本费用经营成本损益表附表项目产品销售收入销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润可分配利润赢余公积金应付利润未分配利润还款计划表附表项目年借款及还本付息年初借款本金累计本金建设期利息本年借款本年应计利息本年还本本年付息偿还借款本金资金来源利润折旧摊销其他现金流量表全部投资附表项目生产负荷现金流入产品销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出固定资产投资流动资金经营成本销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金所得税前累计净现金流量财务内部收益率税后税前财务净现值税后税前投资回收期税前税后敏感性分析表附表变动因素销售量经营成本固定资产投资主要技术经济指标表项目单位达产年行业参考指标销售收入万元销售税金万元销售利润万元所得税万元税后利润万元固定资产投资万元流动资金万元内部收益率投资利润率投资利税率贷款偿还期年投资回收期年盈亏平衡点第章概论第节项目概况项目名称大酒店项目申办单位有限公司项目拟选地址北京市区西单商业区大街项目背景工程，是北京市商业区改造重点工程之占地公顷总建筑面积多万平方米，是集金融旅游购物文化文化娱乐办公等为体大型综合性商业开发工程。

拟建大酒店是该工程重要组成部分，场址原为年经地方政府批复建设综合楼项目。

原综合楼项目因拆迁问题投资政策和经营业态市场变化等多种原因，未能如期实施。

根据当前国家出台系列房地产政策，以及北京市房地产市场投资环境和市场需求变化，结合北京市市场环境特征构成和窬量，经分析认为地西单商业区范围及北京金融中心附近，进行适应市场需求商业服务业旅游业项目建设如建设高档酒店等尚有定空间区位。

因此，业主核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，审时度势把握机会根据目标市场五星级酒店为空缺特点，重新确定了企业任务与目标，决定将原综合楼项目转换为五星级酒店项目，并通过高水平经营管理而产生较好社会效益和经济效益。

该项目于年月日由公司与公司外商签署协议由双方出资地京设立家中外合资公司大酒店有限公司注册资本万元美元，中文占加方占。

拟在原综合楼项目场址上投资建设大酒店。

目前建设场地拆迁与平整工作业已完成，具备了建筑工程施工和市政配套工程施工前期条件。

项目性质经营范围建设内容规模和进度预计拟建项目基本定位为五星级标准豪华酒店含部分酒店式公寓，经营范围以住宿餐饮娱乐为主，以中小型会议展览与展示购物为辅。

占地面积平方米，建筑面积平方米方案。

建设内容为客房酒店式公寓会议中心中小型展览与展示厅以及娱乐购物停车场所等。

项目总投资万元方案，含铺底流动资金，全部由合资公司解决。

北京大酒店是座集集高档客房餐饮会议中心商场娱乐场所地下停车场等为体现代化智能化综合性商业服务设施。

该项目预计明年开工，建设周期年，年建设并投放使用。

项目前期动作情况年月，完成以下几项申请前期准备工作是委托工程咨询公司编制可毛生研究报告二是分别向北京市计委国家计委汇报项目建设基本想法及依据三是拟于月下旬正式行文向北京市计委国家计委申报立项。

第二节合资双方简介公司公司系房地产综合性开发公司。

它成立于年，年实行股份制，年吸收外资公司入股后成为合资股份有限公司。

目前，注册资金亿元总资产亿元，净资产亿元。

近年来，全公司累计从境外引进资金亿美元。

公司拥有正式员工人，其中本科以上学历人，占。

公司现年房地产开竣工面积超过万平方米，以其雄厚经济实力丰富经营管理经验及良好经营业绩和信誉名列北京市三大房地产企业之中。

当前国家系列主改政策出台，引发了北京市大规模市政建设和旧城改造新热潮，为房地产开辟了广阔和新和发展空间。

公司将通过贯彻标准系列，进步提高公司管理水平，努力降低成本，为客户提供满意房地产产品和服务。

公司是家注册于加拿大资产经营和投资控股公司，主要业务为投融资房地产，以及通过合资与附属公司形式从事药品研产销