五星级酒店写字楼项目可行性研究报告投资建议书doc文档（91页）

广东国际大酒店广州市广州市环市东路号越秀区年月日开业，年局部装修楼高层，共有客房总数余间套。

广州东方宾馆广州流花路号越秀区年开业，年重新装修楼高层，共有客房余间套。

白天鹅宾馆广州沙面南街号年开业，年重新装修楼高层，共有客房总数间套。

广东亚洲国际大酒店广州市环市东路号年开业客房数目间，位于层碧桂园凤凰城酒店广州市广园东路新塘路段凤凰城年月开业楼高层，共有客房总数间套。

广州香格里拉大酒店广州市海珠区琶洲新区年月日开业楼高层，间豪华客房及套房，另设间设计精巧服务式公寓，面积均超过平方米。

八间风格各异餐厅及酒吧，两间宴会厅正在申请中五星级酒店序号酒店名称地理位置开业时间客房数量广州鼎龙国际大酒店广州天河广州大道北号天河区年月开业楼高层，客套房间。

广州嘉逸国际酒店广州市天河北路号年月酒店楼高层，拥有间不同类型客房。

广州天伦万怡大酒店广州林和中路号年开业套装修豪华设计新颖设备完善客房。

和八间多功能厅。

广州天誉威斯汀酒店广州市天河区林和中路号中信广场后门年月开业楼高层，共有客房总数间套，标间面积平米。

长隆酒店广州市番禺区大石迎宾路长隆夜间动物世界旁年开业楼高层，共有客房总数间套。

鸣泉居度假村广州市白云大道南号年开业，年重新装修楼高层，共有客房总数间套。

广东南洋长胜酒店广州市天河区广州大道北兴华路号开业时间年月日主楼高层，副楼多栋高层，拥有各类豪华客房间套，标间面积平米。

南沙大酒店广州市南沙海滨新城商贸大道南二路号年月日楼高层，拥有间精雕细琢豪华客房，标间面积平米。

广州地中海国际酒店广州市广州市天河路号年月开业楼高层，共有客房总数间套，标间面积平米。

颐和大酒店广州白云区同泰路颐和山庄内年酒店由东西中座三部分组成，拥有高档标准客房商务套房公寓别墅以及总统套房余间。

正在建设中酒店序号酒店名称地理位置计划开业时间客房数量正佳万豪天河正佳年开业正佳万豪国际大酒店正佳正佳广场五星将拥有间客房，其中标准间不超过间，其余均为豪华商务套房总统套房副总统套房以及高级行政套房。

富力丽思卡尔顿酒店珠江新城年开业主体分为酒店客房和服务式公寓两部分，米高塔楼，其中包括了套客房和套高级服务式公寓，群楼部分为酒店餐饮娱乐空间。

富力君悦大酒店珠江新城年开业总建筑面积为万多平方米，楼高米，由君悦酒店管理。

皇冠假日酒店海景集团天河员村年开业五星高层，占地面积万平方米，总建筑面积万预定年平方米，客房及预定年投入运营豪华客房约间。

太古汇香格里拉天河路年开业六星级豪华酒店，酒店建筑面积约万平方米，拥有到个客房。

整个太古汇项目总投资约亿元。

行业人士对广州高级酒店业发展看法五星级酒店被业内人士视为城市之巅，可以引领座城市风尚，同时也是座城市经济发展最敏感风向标。

广州市副市长王晓玲曾在各种场合强调，在年亚运会之前，五星级酒店将在现有家基础上新添到家，由此可见政府对五星酒店建设重视程度。

市旅游局认为，随着广州城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资设办事处包长包房以及会议经济欧美市场开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。

二六年广州共接待游客近亿人次，旅游商务人流大幅增长会展业等现代服务业逢勃发展产业集聚与升级城市空间调整等因素，为广州酒店业带来巨大市场需求。

目前，广州星级酒店超过两百家五星级七家，与实际需求和周边地区相比，广州五星级酒店严重不足。

特别是二年广州将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。

据广州市外经贸局副局长孙雷介绍，广州市政府将给予具体扶持鼓励外资酒店管理企业向四个方面发展是扩大选址区域。

鼓励各酒店集团走出市中心，布局周边快速发展区，如北上花都南下南沙东进黄埔萝岗增城二是欢迎不同国家不同风格酒店品牌落户，尤其是在穗重点投资来源地品牌三是引进酒店类型多样化，适应不同层次消费需求四是合作方式灵活多样，可投资自建也可品牌输出或并购方式进驻广州市场。

孙雷表示，广州是中国会展业中心，特别到了广交会，不但五星级酒店及都市区内各类酒店爆满，广州周边地区县市酒店也是高入住率。

这说明，随着会展商贸业发展环城交通更为便利，中心外周边地区有着更大发展空间是酒店业新兴市场。

广州五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大价格也自然受到市场调节。

目前广州共有十万间酒店客房，二年前将新增百分之十左右，考虑到淡旺季行业特点，仍需维持定缺口。

广州有宾馆饭店招待所等各类住宿设施多座，客房约万间，床位近万个其中星级饭店家，五星家，四星家，三星家，二星家，星家。

广州正筹建多家五级星酒店中，有多家将在未来年内建成并开业。

未来几年内，广州将新建家四五星级豪华酒店增加个房间。

根据规划，到年亚运会前，广州星级以上酒店数量将达到家，其中五星级酒店在现在基础上还会新添至家，广州星级酒店总数会从现在家增加到家。

经济型酒店年预期数字也将过百，未来至年内，经济型连锁酒店客房超万间。

以白天鹅为例，目前其入住率都在之间，平均房价今年增幅了近，入住率增长了，在国外，五星级酒店入住率也就左右。

营业收入方面，比如东方宾馆，年上半年客房收入达到了万元，同比上升了，净利润也从年上半年万元增加到现在万元。

由此可见，广州市目前星级酒店市场空间还很大，我们选择在年进入五星级酒店市场正是较好投资时机。

定位五星级酒店标准要求及楼层规划定位五星级酒店标准要求五星级旅游涉外酒店应具备基本条件概述如下酒店总体基本要求酒店功能划分合理设施使用方便安全。

酒店室内外装修高档建筑及装修选用豪华材料。

酒店内部公共信息图形符号符合标准。

有中央空调系统。

有背景音响系统。

有与五星级酒店相适应计算机管理系统。

酒店接待大厅基本要求接待大厅宽敞装修豪华光线充足。

有与酒店规模五星级相适应总服务台，总服务台有中英文标志分区段设置接待问讯结帐小时有工作人员在岗。

提供留言服务次时，小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。

从定价策略和解决租售矛盾利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多楼层为步行街组合是本项目单体商业项目首选和主要组合模式，同时步行街打造也提高了鹊桥酒店整体形象。

车位规划由于商场将引进大型综合超市电器专业连锁店，因此车位配比为个第四部分写字楼商场投资估算投资估算说明本项目投资估算按国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版中规定有关投资估算编制方法进行编制。

本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。

投资估算参考了广州市同类结构建筑造价指标。

写字楼商场项目投资估算表序号费用名称计算依据或定额标准估算金额万元备注土地费二工程费用土建工程高层元地下室元地下室按元电气工程商场元高压配电万元给排水消防工程费商场元集中空调商场元弱电工程元地下停车场裙楼通风商场元商场装饰工程元室外工程三设备费用电梯台万元普通电梯台货梯台自动扶梯台万元每层台层四其它费用勘察费可研及评估费设计费开发管理费工程监理费环保评估费施工图审查费五工程报建费六不可预见费工程费合计总投资资金筹措本写字楼商场项目总投资额为万元，在项目预售前，即项目完成主体结构前，需投入报建费可研及设计费土建工程费除土地费租赁费等资金约万元，其资金筹措渠道有四条是自有资金含合作方投资二是商场写字楼年销售使用权部分三是银行贷款四是施工单位带资部分。

投资方自有资金万元。

能够满足工程需要。

主体完成后，酒店部分后续资金可通过销售写字楼商场年产权方式解决。

资金平衡计划时间资金投入万元资金来源万元年月商场写字楼前期投入土地报建费用设计费用广告费用等自有资金年月年月主体工程及地下室工程年月装饰及安装工程自有资金总计剩余万元可作备用金第五部分写字楼商场效益分析销售收入销售税金及附加估算销售收入项目面积售价元合计万元写字楼商铺车位只销售个车位中个车位合计销售税金及附加根据国家有关税收政策，本项目应缴纳营业税城市建设维护税教育费附加，综合税率为，销售税金及附加为万元。

经营成本及费用估算项目成本费用主要有开发建设成本，销售费用等。

开发建设成本项目开发建设成本即写字楼商场项目总投资为万元。

销售广告费销售广告费根据同行业统计资料，并结合项目实际情况进行估算，按销售收入估算为万元。

项目土地成本租地四十年，每年租金万元，商场及写字占地面积是平方米，所以土地成本为万元。

项目总成本费用上述项之和即为项目总成本费用，为万元。

项目损益项目利润总额销售收入项目总成本销售税金万元所得税额项目总利润万元税后利润为万万元第六部分东莞庄项目结论与建议结论从酒店项目成本总投资和写字楼商场销售收入来看酒店项目成本总投资写字楼商场税后利润万元万元。

由于前期资金总投入为个亿，如果采用酒店自己经营，而对写字楼项目进行销售，商场进行销售返租方式话，其可行程度很高。

但是，由于项目土地成本较高，加上只有四十年使用权，而无产权，所以对销售造成定影响，对售价敏感很高，同时带来相应风险。

有关风险还须通过严格管理和严谨市场营销手段进行弱化，力争达到预期投资目标。

我们认为无论是从人流量，居民结构，消费力，交通状况，还是政府支持业态组合及城市综合体稀缺性方面，通过整合资源，打造成个集休闲购物餐饮娱乐观光旅游主题式酒店城市综合体是综合可行。

经过我们初步市场调研，行业专业咨询和可行性论证分析，提出以下几点结论第广州城市总体建设和发展是健康，目前正在向带动全省辐射华南影响东南亚国际城市目标发展。

因此广州高档商务市场前景广阔。

第二目前广州高档商务型租赁物业市场发展空间很大，市场竞争压力较小。

广州东莞庄项目主体按照五星级酒店写字楼模式建设和开发是合适和可行。

第三该项目按照上述模式开发建设有利于资金回笼及实现预期收益率。

第四目前已经有了可以借鉴成功案例，大大减少了项目运作风险。

第五为保证该项目成功开发和销售，下步应该尽快委托世界级专业酒店管理机构进行更进步专业策划咨询。

建议针对影响项目投资额回报关键性不确定因素，建议在项目实施过程中对资金采取如下措施强化对施工管理，降低工程成本，保证施工预期进度，维护项目市场形象。

配合销售计划，加大宣传进度。

根据市场变化，灵活调整整个销售策略，制订详细阶段性销售目标并严格执行，以加速资金回笼，缓解资金压力。

在资金宽松及销售市场持续趋好情况下，可以控制销售节奏，保留部分单位沿后销售，从而大幅度提高整体销售均价，获取市场高额利润回报。

资金措施我们将项目启动资金控制在个最小值之内，目是从理论上测算实际投资历回报率，而在实际运作过程中，应依据现金流量表，测算个阶段投资回报率。

资金措施包括对要求施工单位带资建设，力争主体封顶才开始结付工程进度款。

提早落实按揭贷款银行，提早预办有关手续，保证预售许可证到即可办理贷款手续。

综合上述，我们认为，本案是个行走在刀刃上项目，许多关键因素在动态中都呈现其两面性，风险与机遇并存。

项目成功必须满足大准快稳新五字要诀大宣传力度大势头大，引起城市轰动效应准准确定位，综合考虑购物娱乐餐饮综